永遠自然 ─ 李永然律師部落格

2015年5月14日，永然地政士事務所李廷鈞地政士接受中天新聞採訪，談及「東區名人巷土地遭盜賣，判國賠6.3億 」新聞事件中，相關的法律及地政問題。

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年5月13日聯合報A4版記者沈婉玉所撰「房租支出報稅 每戶最高12萬元」的報導，綜所稅結算申報的列舉扣除額項目中，包括房屋租金支出，每戶最高新台幣12萬元為限；全年房租支出新台幣12萬元以下者，則按實際支出金額扣除。租屋族準備好相關資料文件，就可享有節稅效益。 租屋族申報房屋租金支出扣抵，必須符合自用、在中華民國境內、不能當營業用或執行業務使用，且租屋者必須是納稅人本人、配偶或受扶養直系親屬。需特別注意的是，房租支出與自用住宅購屋的借款利息，不能同時列報，所以同時有背房貸的租屋族，要仔細精算、擇優申報。     租屋族申報租金支出時，需要檢附租賃契約書影本，房租付款證明影本及戶口名簿影本等供自住的設籍證明文件。租賃契約不一定要法院公證才可以報稅。但契約上一定要有房東與房客的姓名、身分證字號、戶籍地址，及租金金額。 房租付款證明方面，房東或其配偶簽收收據、足以證明匯入房東帳戶的存簿影本，或匯款單存根正本或影本，包括ATM自動櫃員機轉帳交易明細表等，都是房租付款證明。     筆者認為租屋民眾可以多加運用列舉扣除租金支出來節省所得稅額，但如果列舉扣除額的總額低於標準扣除額，民眾仍應以標準扣除額來扣除所得總額，如對於所得稅申報不清楚之處，可以詢問國稅局服務台或「會計師」及專業的「律師」，選擇自己最有利的方式來申報所得稅。

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年5月13日工商時報A4版記者方明所撰「節稅＋避囤房稅 贈與移轉棟數衝高」的報導，一向被視為節稅手段之一的房屋贈與，如今在囤房稅推波助瀾下，贈與移轉數量逐年攀升，民國104年第1季全台贈與棟數達1萬5,985棟，創下單季歷史次高點；其中，六都中以雙北市的贈與移轉棟數最多，合計占全台贈與移轉棟數42.4％。     太平洋房屋副總章克勤表示，不動產的贈與價值以公告土地現值及房屋評定現值為準，而非市價，稅基比直接贈與現金低，本就是國人喜愛的節稅方式，且自民國98年調降遺贈稅後，大量海外資金回流，全台的贈與移轉棟數因此年年增加。贈與移轉棟數增加除了不動產的贈與稅低外，多產族藉此降低持有成本也是原因之一，因為房屋稅等持有稅的增加，手中有多戶房產的家長會調整資產配置，將房子贈與給成年子女，以符合自住免稅標準。     筆者認為民眾運用「贈與」不動產方式，來節省贈與稅或避免囤房稅的課徵，是目前很盛行的做法，但該受贈不動產如在出售時，其出售成本會以當初取得贈與成本為基準，無形中提高了「財產交易所得」，所以民眾在贈與不動產時，須謹慎評估財產交易所得的增加，省了贈與稅、囤房稅，但又日後出售又多繳了財產交易所得稅。     永然聯合法律事務所李永然律師認為由目前台灣相關法令的規定看來，不動產越來越需要運用「節稅」，進行不動產產權異動，還是先請教專家規劃節稅，俾保自身賦稅人權！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年5月5日蘋果日報A12版記者藍竟圖所撰「無照民宿房型亂給 客掃興」的報導，消費者出遊找民宿要睜大眼，避免找到違法民宿，引發糾紛惹的興致不愉快。有消費者向位於台南市南區夏林路的「慢慢宅民宿」訂房，到現場才被告知入住的房間並非原本指定的房型，向《蘋果》投訴後，記者還查出該民宿無合法登記，是間違法民宿。對此，民宿業者坦承作業疏失及未經合法登記。台南市觀光旅遊局指出，違法民宿業者，最高可處新台幣三十萬元罰鍰。     對此，「慢慢宅民宿」回應，劉小姐訂房時，他們提供的房型連結有誤導致誤會，退房後有再接到消費者反映，經過溝通往來，已表示願退該房全額房價，但劉小姐不接受，要求賠償三倍訂金，雙方才未達成和解，承諾會改進，也坦言無合法登記，但僅表示會再處理。台中市政府消保官張百佑說，若業者提供的房間風格與約定的不符，消費者可拒絕入住，並將所衍生的損害，例如到其他同等級的旅館或民宿入住費用差價，向業者求償，若業者是故意，導致消費者受有損害，才可依《消費者保護法》要求損害額三倍的懲罰性賠償金，但須透過「訴訟」認定，建議可先透過協商處理。     筆者認為現在民眾常使用網路來訂房訂位，業者常為了促銷消費者，會運用較多的折扣優惠或行銷文字讓消費者買單，但常常在文字中內含玄機導致消費者權益受損，建議民眾如遇到此類問題可以先行向財團法人消費者文教基會或地方縣市政府消費者服務中心消保官申訴，千萬不要息事寧人。     永然聯合法律事務所李永然律師認為消費者爭議關於「懲罰性賠償」是既定於《消費者保護法》第51條，必須是企業經營者的「故意」行為造成消費者損害，才可以請求損害金額三倍以下的賠償！

永然地政士事務所黃興國地政士       依據民國104年4月12日蘋果日報A15版記者于靜芳所撰「雙北違建 頂加夾層最多」的報導，北市長柯文哲大刀闊斧拆違建，其他縣市跟進，但各地違建可說是五花八門。在雙北市常見頂加公寓、陽台外推，新屋則以「二次施工」、「夾層」最多，台中、高雄則以透天擴建最多，新建案則多二次施工擴建車庫、露台。專家提醒，購屋前應確認有無違建，以免花大錢買屋，卻被建管機關拆光光！    台北市都發局違建處理科科長李松鶴表示，「頂加公寓」的結構有很大安全問題，只要隔3間以上就以違建列管，列為首要拆除案建；其次為二次施工擴建夾層或陽台外推，目前以台北市南港區、內湖區最多。他說，雖然違法夾層因位室內，較難察覺，也較無公安疑慮，但民眾若舉報施工中夾層，會立即拆除。     台中都發局修復工程科黃科長則表示，北屯區施工中的建案多，舉報也最多，多是擴建車庫佔用縮小騎樓，或擴建佔防火巷使用範圍，多在領取使用執照3個月後複查，如果建商有二次施工或涉及廣告不實，民眾可舉發。     筆者認為各縣市違章建物的態樣不盡相同，但民眾千萬不要心存僥倖心理，畢竟當公安事件發生時，缺乏逃生設備的違建將容易造成很大的傷害，因此民眾不要自行增改建建物來增加使用面積，以避免日後產生危害！     永然聯合法律事務所李永然律師認為違章建築除涉及《建築法》、《公寓大廈管理條例》、《消防法》外，有些涉及社區「共用部分」，還會有民刑事的法律責任。例如房屋平台增建，因「房屋平台」是「共用部分」，未經同意而增建，則涉及《刑法》竊佔罪及《民法》侵權行為，這些也疏忽不得！所以違建問題輕忽不得！

永然地政士事務所黃興國地政士       依據民國104年4月1日經濟日報A21版記者吳佳蓉所撰「中區追遺贈稅 連補帶罰1.5億」的報導，中區國稅局已鎖定五大避稅樣態，進行遺產及贈與稅加強選案查核。包括重病期間大規模移轉財產、購買免稅農地或公共設施保留地等都是查核重點，民眾別過度規劃避稅，以免賠了夫人又折兵。中區國稅局局長阮清華表示，五區國稅局每年都會執行「遏止逃漏維護租稅公平計畫」，加強選案查核，民國103年中區國稅局查核績效榮獲第一，其中遺產及贈與稅的查核案件數各有73件及74件，最終共補稅新台幣9,000多萬元、罰鍰新台幣5,700萬元，為國庫挹注近新台幣1.5億元稅收。     稅局針對遺產及贈與稅的選案查核，主要鎖定五種避稅樣態，包括(1)去世前或重病期間大規模移轉財產、(2)大額舉債、(3)解約提領存款、(4)購買免稅農地或(5)購買公共設施保留地。稅局若發現被繼承人在財產移轉或買賣時已無法自行處理相關事務，就會追稅罰鍰，呼籲民眾不要心存僥倖。阮清華局長強調，民國104年也將繼續針對遺產、贈與稅的五大避稅樣態，以及去年查核成效不錯的扣繳檢查、會計師簽證查核、營所稅選案查核、不動產查核等事項，加強選案查核，提醒民眾及業者注意。     筆者認為近年來政府追稅追得非常積極，尤其電腦、網路資訊設備的發達，稅捐機關很容易勾稽查核，在個人部分常針對不動產交易、贈與及繼承作為追稅重點，民眾如想要合法「節稅」，建議諮詢會計師、專業律師或地政士，切勿因小失大，事後沒節到稅，卻繳了很多罰鍰！     永然聯合法律事務所李永然律師認為人民有依法律納稅的義務，此為「租稅法定主義」，人民可以「節稅」，但不可逃漏稅；國稅局既然已強力針對遺產稅、贈與稅，民眾就不要以身試法。節稅固然可以，但要用對方法，問對專家，不要道聽塗說，用錯方法，而被國稅局追究！

永然地政士事務所黃興國地政士       依據民國104年4月1日工商時報A18版記者張國仁所撰「低買高賣 自家人洗地躲稅被捉包」的報導，新北市蔡姓婦人先將土地持分賣給兒子，再由小叔向其子高價購買持分，兩筆土地交易價差高達5倍，被稅務官捉包，認定有規避稅負行為，要求蔡婦繳交核定的新台幣242萬元贈與稅款。蔡婦向法院尋求公道，堅稱沒有規避稅負，但沒有法官相信她的說法。法院指出，《稅捐稽徵法》明文規定，如果納稅義務人濫用法律，藉以規避稅負時，稅務機關應按實際交易，回歸稅法規定，以符合租稅公平原則與實質課稅原則。     該案例蔡姓婦人在民國99年12月14日，訂約將她所有新北市持分土地907356／4710049土地，以總價新台幣2,960萬元，出售給其子大偉後，民國100年1月5日向國稅局申報贈與稅。北區國稅局發現，就在99年12月14日該筆土地交易的同日，大偉訂約將他名下持分土地139266／4710049，以總價新台幣2,520萬元，換算這兩筆交易每平方公尺土地交易價格竟差5倍之多。國稅局因此以大偉同日出售相同土地予大和的相同買賣條件，就移轉超過的土地持分743774／4710049，依《稅捐稽徵法》實質課稅原則，核定本次贈與總額新台幣2,426萬元，應納稅額新台幣242萬元。     筆者認為民眾如要減輕稅負，應用合法方式節稅，不要輕易相信小道消息或自行創設逃漏稅方法，事後遭致國稅局追稅及罰鍰，反而得不償失，並且依《稅捐稽徵法》第41條規定：「納稅義務人以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣六萬元以下罰金。」，民眾千萬不要以身試法，嚴重者還會面臨刑期問題。

永然地政士事務所黃興國地政士       依據民國104年4月2日工商時報A18版記者彭禎伶所撰「壽險不動產報酬率僅2.22％」的報導，壽險業租金漲幅趕不上不動產增值速度。民國103年全年壽險業帳上投資性不動產帳列金額共達新台幣8,966億元，但全年租金收入僅新台幣198.6億元，等於租金收益率僅2.22％，是近年最低水準。主要原因之一是國泰人壽、南山人壽、富邦人壽、中國人壽等都已經啟動投資性不動產改以市價列帳以及續後評價，例如原本投資新台幣100億元的大樓，收租新台幣3億元，一年租金收益率即有3％，但現在市價上揚，壽險公司認列投資資金額提高為新台幣150億元，租金若仍是新台幣3億元，則租金投報率就會降為2％，也就是租金成長速度趕不上不動產增值幅度，投報率就會下滑。     壽險業在2012年之前都大量加碼投資不動產，後來是有2.875％的最低投報率緊箍咒，有二年多沒有太多投資性不動產進帳，從2010～2014年，壽險公司年租金收入增加31.7％，但投資金額則增加116％，也因此租金收益率由3.66％一路往下，民國103年降為2.22％。     筆者認為台灣壽險業目前現金過多，市場上又無較好的投資管道分散這筆筆龐大資金，也就造成全部資金集中在「不動產」，舉凡政府標售地上權案，幾乎都是壽險業者投標及得標。期望政府或壽險業者能將資金做一合理分配，分散風險，集中在單一投資標的所帶來的風險及衝擊將難以評估。     永然聯合法律事務所李永然律師則認為台灣不斷地打房，不動產短期內好不起來，加上2016年總統大選，還存在「兩岸關係變數」，所以壽險業已開始轉向海外，尋覓標的物；這種情形再下去，對台灣經濟發展相當不利！政府應停止打房，而且「房屋稅」是「持有稅」，宜降低稅率，才不會增加人民的稅負；尤其台灣的房屋自有率在80%以上，不要讓房屋稅造成大多數人的負擔！

永然地政士事務所黃興國地政士       依據民國104年3月28日自由時報A18版記者林曉雲、吳柏軒、李欣芳所撰「退場私校可轉型社會住宅 改當包租公」的報導，在少子化衝擊下，部分大學面臨倒閉危機；教育部首度提出規劃，私立大專校院可轉型為社會住宅，改當「包租公」！但高教工會秘書長陳政亮憂心，直批私校開辦社會住宅，校地地目將由教育用地「自然而然」變為住商用地，等同為私校處分土地資產「開後門解套」，指引一條「發財路」，位於精華地段的私校，恐因貪圖龐大利益而惡性關校。 有私立大學校長說，私校辦社會住宅有極大誘因，六都均有可能，人口密度是關鍵，租金貴的地方才有需求，特別是台北市、新北市和桃園市；台中市空屋率高，台南市和高雄市相對需求較小。另一位私校校長說，依現行規定，學校倒閉後，私校董事會什麼都拿不到，若可辦社會住宅如同一道曙光，既是「出路」也是「活路」。         教育部政務次長陳德華表示，學校法人改辦社會住宅的法源將訂在《高教創新轉型條例》專法中，即使學校有意願，也須與內政部等單位協商，並取得地方政府同意。目前已有崔媽媽基金會申請前例，申辦社會住宅可善用閒置校地，且須提供十％給特定族群，因涉及地目變更及興建經費籌措，均需再協商。內政部次長林慈玲則表示，校地若位於都市計畫區，在教育部同意的前提下，可進行都市計畫檢討變更，不涉及修法問題。     筆者認為少子化的衝擊勢必造成許多私校招生不易，之後勢必造成學校關校或規模減少，將會造成校地閒置的浪費，也是社會資源的浪費。如可以在合理合法的範圍內，開發興建校地轉為「社會住宅」也不失一個好方式，但如果是開發成商業大樓或炒地皮，這部分教育部獲內政部應該禁止。

永然地政士事務所黃興國地政士       依據民國104年3月29日自由時報A1版記者徐義平所撰「葉世文留爛攤 A7合宜宅恐無法交屋」的報導，板橋浮洲合宜住宅預計民國104年3月底風光交屋，不過，另一個A7合宜住宅近期卻傳出因地籍整理後，造成四塊基地與當初申請建照時的面積出現落差，其中Ａ、Ｂ、Ｄ等三塊基地面積減少，Ｃ基地則是面積增加，此舉可能導致建商完工後無法取得使照，甚至最慘恐將出現近四千戶購屋家庭面臨無法交屋的危機。業者推測，這恐是當初在還沒拿到產權就逕行標售，等到土地區段徵收完成後，才丈量土地發現有誤，所造成的問題。     建商指出，此舉將造成兩個主要衝擊，一是建案容積勢必得經過檢討，面積減少的基地是否需要扣回容積？增加面積的土地是否又可以增加容積？二則是因基地面積與當初申請建照時出現落差，恐無法通過審議而取得使用執照，最終必須透過變更等冗長的程序，至少需要一年時間，將衝擊已購屋民眾權益。據悉，營建署民國103年年底發現此嚴重問題時，至今已經召開兩次研商會議，不過始終未做出定論，眼看年底完工在即，若因基地面積與當初申請建照不符而無法取得使照，預期將衝擊近四千戶家庭交屋的權益。     筆者認為在土地尚未徵收完成，及土地測量尚未確認經界時，即進行開發土地與興建房屋，日後的確易衍生許多問題，現A7合宜住宅遭遇到此一問題，僅能儘速將相關條件做事後變更來補救，以避免影響4000戶購屋者的權益！     永然聯合法律事務所李永然律師認為政府推動各項措施，都必須事前妥善規劃，而不是急就章、草率登場，台灣近年來太多措施都是迫於媒體壓力，匆促上路；「合宜住宅」只是其中之一；希望政府能記得教訓，不要再用這種草率的手法，便宜行事，才不會造成更多的困擾！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年4月5日自由時報A7版記者徐義平所撰「買氣不振 北市燙金商業地淪法拍」的報導，根據司法院法拍屋公告，遭到法拍的土地是金泰段八五-一二、七九-九地號，土地面積分別約二四九．五二坪、三四○．三一坪，合計總底價約新台幣二十．二二億餘元，換算每坪底價約新台幣三四二．九二萬元，預計四月十四日執行第一次拍賣；債務人為翊申建設及王義輝、王義田、王義道等三人。台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，遭到法拍的土地其中金泰段七九-九地號坐落植福路與敬業一路口、敬業一路一八九號旁空地；八五-一二地號則坐落在敬業一路一九二號旁空地，兩塊土地都相當靠近美麗華購物中心，現況均用圍籬圍起來。     寬頻房訊指出，兩筆土地使用分區均為商業區，建蔽率六十％，容積率兩百％，根據台北市都市計畫規定，美麗華購物中心緊鄰的敬業三路以西是「商業區」，以東是「娛樂區」，兩處皆不得做為住宅，因此金泰段的商業土地價值沒有其他台北市精華地段住宅用地高。據了解，此兩塊土地在去年就委託區域的土地業者代為出售，當時每坪土地開價約新台幣五百萬元，出售價格包括容積移轉許可及建照，但似乎因開價太高，沒有業者願意買單。     筆者認為房市不景氣時，「法拍案件」應會逐漸增多，許多建商或投資者易面臨現金周轉不靈的問題，建議面臨還款壓力而有可能不動產遭致法拍，建議儘早將不動產在正常交易市場處分，畢竟到了法拍市場，所出售的價金可能遠低於正常市場交易價。     永然聯合法律事務所李永然律師認為目前在台北市已有精華商業地被法拍，這是可預見的，因台灣政府多管齊下打房，如：實價登錄、奢侈稅、豪宅稅、囤房稅、所得稅查緝、預售紅單、貸款成數……等，這些措施已造成房市急凍，「談房色變」，建商周轉失靈，自然造成不動產被法拍！期盼政府停止打房，努力拚經濟，將經濟全面活絡，才能全民受利，年輕人才有未來更美好的前途，台灣加油！政府加油！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年3月31日蘋果日報A12版記者陳書榕所撰「台北5年新成屋跌3.8％」的報導，屋越老越吃香，據房仲業者統計實價登錄資訊，2013到2014年全台五大都會區的住宅大樓，台中市20年到30年屋齡的老屋，年漲幅竟逾20%。業者分析，老屋公設比小、持有成本較低，成為熱門商品，再加上屋主預期漲價心理，才使得老屋價格持續走高。經統計，五都老屋漲幅最高是台中市20∼30年房屋20.2%、漲幅第二的是台南市30年以上老屋20%，台中市10∼20年房屋漲幅18.6%排第三；價格下修最高以高雄市20∼30年房屋，跌幅4.5%；台北市5∼10年物件跌幅3.8%、新北市5年以內的新屋跌幅3.6%。     優美地產企研室召集人葉立敏分析全局認為，新房與老屋的價格可能會差至一倍以上，現在自住或投資客都會選擇「總價低的物件」，此時屋齡20到30年左右的老屋，就會是不錯的選擇。葉立敏說，老屋公設比小、附近商圈發展較成熟都是優點，雖然也會因屋齡舊而須付出整修費用，但也不失為重新裝修的轉機；她以北市大安區新屋開價單坪破新台幣百萬元為例，老公寓價格可能是新屋7折左右，很多人入手後重新裝潢，也能有新居感受。     筆者認為舊公寓或華廈因其公設比低、管理費少，再加上戶數少，符合自住客戶的需求及偏好，尤其現在市場是買方市場，真正購屋的民眾幾乎都是自住客，也因此帶動老舊房屋的需求，不過民眾仍需要注意老舊房屋是否有瑕疵、管線是否老舊，這都需要注意，以避免日後花更多的成本在維護修繕！     永然聯合法律事務所李永然律師認為老屋行情看俏，除了公設低、管理費低以外，「房屋稅」也是一大因素；尤其是台北市自民國103年7月1日取得「使用執照」之房屋的房屋稅更高的離譜，這種偏頗的措施，本來的後遺症還會逐漸浮現，台北市政府宜思考補救措施，對「房屋稅自治條例」進行修正！

永然地政士事務所黃興國地政士       依據民國104年4月1日工商時報A15版記者朱漢崙所撰「豪宅房貸利率 財部喊調高」的報導，財政部次長吳當傑民國104年3月31日召集八大行庫總經理開會，聚焦不動產放款。與會人士透露，財政部在會中特別點出，豪宅貸款的利率不應低於一般房貸利率，並直言在房價回檔之際，豪宅這類高價位不動產將首當其衝，因此利率應該調高，才合乎風控原則。行庫主管認為，在財部指示之下，預料八大行庫超過新台幣3,000萬元以上的房貸，利率將全面拉高約1碼（0.25個百分點）以上的水準。      吳當傑副部長在會中表示，過去對於高總價的房屋較偏重個人的所得狀況來給予較低利率及較高成數，而且往往高總價的房貸利率比較低價位的房貸利率還要低，但房價若回檔，高總價的不動產將首檔其衝，利率太低或成數太高反而不利風控，各行庫應調整過去只看借款人所得能力就給低利貸款的作法。     筆者認為銀行放款利率高低應考量到中央銀行的準備率，以其作為基準，並且設定放款總額的管制，來降低放款的風險；但政府為了壓低房地產交易價格不僅從囤房稅、豪宅稅提供房屋持有稅負，另又計畫加重其貸款利息，提高其房屋持有成本，此政策扭曲了銀行放款利率市場的自由競爭機制，對銀行業或房地產業都將造成不小的衝擊。

永然地政士事務所黃興國地政士       依據民國104年4月9日中國時報A8版記者陳世宗所撰「推動台中住宅，林佳龍市長至韓國首爾取經」的報導，台中市長林佳龍為推動「社會住宅」，於民國104年4月上旬至韓國首爾牛眠山地區考察當地社會住宅。南韓利用公有土地成立住宅公社等公法人專責組織，陸續完成200萬戶以上社會住宅；其中20萬戶位於首爾市，周邊設施完整，租售並行相當搶手。南韓社會住宅由國家及首爾市政府推行，分別成立韓國土地住宅公社（LH）、首爾市住宅公社（SH）等公法人組織；南韓依申請人條件，設計一套分數、點數計算方式，作為排隊租購順序。租賃最長30年，並有禁止轉租、避免中途退租等配套措施。牛眠山地區社會住宅規模龐大，如果租賃由住宅公社管理，購買則由購買人自行管理；相關綠美化等公共設施健全，除公車外，還有類似台中市iBike的貼心服務。 林佳龍市長說，首爾市人口多，並不是人人買得起房子，南韓提供公有土地成立住宅公社興建社會住宅，採租售並行，設施與生活機能都很健全，非常適合中產與勞工階級居住；南韓社會住宅已超過200萬戶，市占率約12％，實在是民眾的福音。他計畫擴大社會住宅供給，達成8年興辦1萬戶社會住宅目標；以具有區位好、機能好、建物好、租金公道「三好一公道」的特性，目前在10處地點推動中，約可興辦4000戶社會住宅。     筆者認為南韓政府推動社會住宅相當成功，可以成為我國興建規劃社會住宅參考的範例，並且有效的讓無法購屋民眾租到適合的房子，甚至可以購置相對較為便宜的好宅，期許台灣政府在社會住宅上能多加著墨，用供給的方法替代抑制房屋需求的稅賦手段。     永然聯合法律事務所李永然律師認為以前都是韓國、新加坡來台灣考察，現則變成台灣需要去考察韓國、新加坡；台灣這20餘年來，陷於內耗，相當可惜！目前沒有一個國家可以做到人人買的起房子，而政府是要做到「人人有屋住」，《住宅法》也是這樣的精神！政府趕緊打起精神，好好落實《住宅法》，廣建社會住宅，讓人人有屋住；另外，不要再用「居住正義」的口號，亂推打房政策，台灣房市已急凍了，可以不必再打了！

永然地政士事務所黃興國地政士   依據民國104年4月9日工商時報A8版記者蕭麗君所撰「面臨高額囤房費 星地產商惜售 寧可下市」的報導，根據CNBC報導，新加坡豪宅銷售不振已經持續一段時間，為避免未售出豪宅在不久後恐被政府索取高額囤房費用，新加坡地產業者寧可選擇股票下市等激進措施，也不願降價求售。據新加坡政府規定，任何完工兩年尚未賣出的豪宅，將面臨「額外費用」。第1年地產業者需支付土地成本8％的費用、第2年攀升至16％、第3年則為24％。新加坡祭出此舉，是為避免海外投資人在新加坡進行「囤房」。 要避開這些費用的唯一方式，就是地產業者必須是「新加坡人」，或是公司股東及董事會成員全為「新加坡人」。然而上市的房地產業業者不可能所有股東都為新加坡人，所以勢必會被課徵囤房費。因此當房地市場交易不熱絡，部分地產公司面對這些鉅額的囤房費用，將會選擇下市一途。 筆者認為新加坡政府採取「囤房稅」政策，是為了保護自身土地所有權利，以避免土地所有權都成為外國人所有。但是反觀台灣政府「囤房稅」的目的是用以打房，結果造成房地產交易冷清，進而影響經濟成長，期望政府對不動產市場提供健全的規劃，以避免新策的成本遠高於其實際帶來的效益。     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣政府目前所訂「房屋稅」加重持有稅的負擔，將在未來的經濟發展造成負面效果，這可以仔細觀察未來的結局。         台灣政府訂政策太沒主見，太重視一些缺乏實務經驗之學者的意見，導致曲高和寡，傷害台灣經濟的發展，誠令人遺憾！

永然地政士事務所黃興國地政士    依據民國104年4月5日聯合報AA3版記者蕭韻純所撰「老屋拉皮 市府有修繕補助」的報導，老屋常因為建材過舊出現各種問題，最近各地常傳出磁磚掉落，甚至砸傷人的災情。台灣建築安全履歷協會理事長、結構技師戴雲發表示，磁磚掉落時有所聞，民眾應盡量走騎樓，以防被磁磚砸傷。他說，政府、民眾都應正視這個問題，以減少憾事發生。他並指出，磁磚施作品質不佳、溫度變化、地震搖晃、磁磚品質好壞，或是有外力加諸在磁磚上，例如，釘招牌、安裝冷氣都會影響原有的施作品質，造成磁磚掉落。     新北市政府、台北市政府都有提供外牆拉皮的修繕補助。新北市府也設有專門輔導團隊，免費為有意願進行整建維護的社區舉辦說明會、畫修復模擬圖、預估工程金額，也可幫助社區整合。         筆者認為近年來常發生外牆磁磚掉落的公安事件，形成用路人的不定時炸彈，雙北市政府目前提供外牆修繕的補助，社區管委會或民眾都可以多加注意申請要件及方式，以避免外牆磁磚掉落造成用路人的傷害，不僅要負擔損害賠償的費用，嚴重者還有刑事責任的問題。     永然聯合法律事務所李永然律師認為大樓外牆的磁磚剝落問題，管理委員會務必重視，因為磁磚掉落如被認定管理有疏失，則會有民刑事責任。如致人受傷，將構成《刑法》第284條「過失傷害罪」，而民事上，依《民法》第184條須負「過失侵權行為」的民事賠償責任！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年5月4日蘋果日報B7版記者潘姿羽所撰「揪團買房 降低資金壓力」的報導，儘管房市不景氣，許多人依然存在買房投資的夢想，新竹有民眾成立房產交流平台，高雄則有民眾號召集資團購。不過專業投資客坦言：「現在時空環境已沒有短線獲利機會，要朝長線規劃。」     庶民不動產投資協會理事長黃坤鍵指出，在一連串稅改、金融管制、國稅局加強查稅以及實價登錄減少哄抬價格空間後，短線獲利機會愈來愈少，建議選擇長期收益型產品或集資買房較保險。「熱門學區套房、辦公室、店面只要有穩定的收益，就可以放個幾年、避掉低迷期，若資金不足也可集資購買。」但他認為，在雙北市投資比較保險，因房價基本面穩固，部分鄉下或東部雖然近期漲勢猛烈，但那是外地資金快速流入造成，並無相對應的人口、建設利多來支撐房價基本面。     筆者認為現在房市景氣不如前幾年一買就賺錢的榮景，尤其在政府打房的壓力下，投資不動產更需謹慎評估，來避免利率與稅率的上揚導致資金成本壓力的增加，畢竟「不動產」不像「動產」或「股票」具有較高的變現性，很容易造成資金周轉不靈。     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣自民國103年2月起房市已開始走入買方市場，想進場投資務必小心，而手中持有房子，如過多而有資金壓力者，一定要趕緊處理，才不會周轉失靈。至於仍想投資者，後面務必更重視「投資標的」的選擇，這樣才不會被套牢！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年5月1日經濟日報A1版記者陳美珍所撰「報稅季開跑…房稅增 所得稅減」的報導，受到囤房稅、夫妻各類所得均可全部分開計稅等影響，納稅人今年將會明顯感受「房稅增、綜稅減」的課稅效應。多屋族稅負將會增加；夫妻如屬執行業務者，或是高收入的金字塔族群，所得稅則會下降。     財政部指出，民國103年度所得稅自5月1日起開徵，個人綜所稅申報有許多重大變革，例如夫妻所得不再限制僅有「薪資」部分可以分開計稅。另外，因為累計物價指數漲幅達到連動調整的水準，高所得家庭的最低稅負（即所得基本稅額）申報門檻，也由原本的新台幣600萬元，提高到670萬元。全戶民國103年度的應稅與免稅收入總額超過新台幣670萬元者，才需報繳最低稅負。房屋稅部分，民國104年5月啟動「囤房稅」，本人、配偶及未成年子女在全國持有三戶以上房屋或非自住房屋，稅率至少改由1.5%起跳。以台北市為例，因對非自住房屋採差別稅率，持有非自住房屋三戶以上，按最高3.6%稅率課徵。     筆者認為個人所得稅申報雖不複雜，但涉及到不動產財產交易所得(即民國103年出售不動產者)，因財政部有針對不同情況，在認定財產交易所得上有不同方式，建議民眾如不清楚如何申報，可以諮詢地政士、會計師或專業的律師。     永然聯合法律事務所李永然律師認為不動產交易所得稅的申報相當複雜，民眾申報，一定要小心，一則可以節稅，另一則是避免遭補稅罰款。台灣這些年來「仇富」的氛圍之下，政府打房措施接二連三，已造成一些無辜民眾受波及；因而建議民眾申報不動產交易所得還是請教專業律師、地政士或會計師！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年4月8日聯合報A14版政治大學地政系特聘教授張金鶚投書「我有個夢…人人都是有巢氏」乙文，提到居住問題一向社會大眾關心，過去強調「住者有其屋」的自有房屋居住目標，到現在強調「有土斯有財」的投資房屋賺錢目標。如此也導致房屋市場結構性轉變，造成房價高漲雖對居住者不合理，但對投資者卻仍有上漲空間的預期。就房屋本質言，提供安全舒適的居住應是原本目的，投資賺錢應是後來的附加價值。這也說明房屋的居住使用（消費）與居住商品（投資）雙重特性，兩者發生衝突，應回歸房屋本質，以使用消費為主、商品投資為輔，不要本末倒置。     居住正義的內涵至少包括三部分：第一是「健全房市」，確保市場機制健全，透明房市資訊，避免哄抬炒作；第二是「居住公平」，擁有多屋與豪宅者應多負擔居住成本，而擁有一屋自住者少負擔居住成本；第三是「居住保障」，確保每人的居住權利與品質，特別要保障弱勢者確保其租得起適合房屋居住。政府若能透過上述三方向的努力改革，應可讓人民感受到政府落實居住正義的決心，對未來可以有能力居住在適合住宅產生希望。房市長期不合理，改革必有陣痛，只要能讓多數的居住者不受到影響，而少數既得利益的投資者扭轉至合理方向，即應堅持改革之路線。身為長期的住宅教育研究者，我有個夢想，台灣人民只要努力便可以居住在舒適的房屋裡，達到「住者適其屋」的目標。     張教授在其文中提及了居住正義的三個內涵，的確是從政者可以評估考量的方向，先建立良好的市場交易機制，再透過稅負制度來調整每一家庭所負擔的居住成本，最後讓人人都能適其屋；現行政府對房市地努力像多頭馬車，頭痛醫頭、腳痛醫腳，缺乏一個整體規劃及目標，為了壓抑房價就提高稅負，卻未必真能創造出更多平價住宅的供給，讓「住者適其屋」。

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年4月17日經濟日報A18版記者陳美珍所撰「財長：房地合一 未胎死腹中」的報導，行政院遲未拍板房地合一、實價課稅版本，外界猜測課稅案恐已「胎死腹中」，財政部長張盛和表示，行政院需要思考的面向更廣，目前仍持續溝通中，並非「胎死腹中」。財政部版房地合一、實價課稅方案，行政院民國104年3月30日由政務委員杜紫軍審查完竣，但留下包括稅率、日出條款與自用住宅免稅門檻，及長期減徵優惠方式未做決議，留待行政院長毛治國決定。     行政院審查會未決議的部分，例如財政部版建議個人稅率按持有期間分四級課徵，未滿一年出售者課35%、一年以上未滿二年課30%；二年以上未滿十年課17%、十年以上課12%；自用住宅部分，仍採售價新台幣4,000萬元以下完全免稅；施行日期也維持自2016年1月1日起。     筆者認為房地合一稅是政府既定的政策方向，應儘速作為審議並送進立法院審查，因為政策的搖擺不定，會造成許多購屋者或出售房屋者在決策上充滿了不確定性，容易衍生房地市場交易的不穩定，進而對國內經濟造成衝擊。

永然地政士事務所黃興國地政士     「圖解不動產買賣：買房子的第一本書（第二版）」一書是由「錢世傑」博士所著，十力文化出版(2014年2月出版)，本書作者現任為中央大學兼任助理教授，撰寫過相當多法律相關方面等書籍，並且善用圖解的方式讓閱聽者能夠由淺入深來了解艱澀的法律條文，並輔以簡單的範例，讓讀者更加輕易的吸收及運用在實務上，讀完本書後如感到不過癮，作者也提供其「本書諮詢補充資料區」的連結網址，讓意猶未盡的讀者可以持續鑽研。     本書作者將全書分成九篇，前六篇是從買屋、看屋、選屋、市場價格及不動產買賣契約，到驗屋交屋等階段逐一詳實的介紹，並將重要觀念透過圖解、表格及查詢網址，供讀者作更進一步了解，此一流程也是購屋者的購屋流程，有興趣的讀者可以將整個購屋階段作仔細地閱讀，時間較不充裕的讀者，則可以針對自身不足部分加以加強。而本書的後三篇則針對房屋瑕疵網站網址的提供、法令判決的查詢方法，以及買賣糾紛發生時處理方式(訴訟、調解)作說明。從中可以了解到本書的前七篇是針對購屋前所須注意事項作預防性的準備，後兩篇則是代書流程中或購屋後在遇到紛爭時，解決方式的說明。      本書是透過實務的角度搭配簡易的案例，針對不動產買賣的流程(購屋前、購屋中、購屋後)作介紹，並為了達到預防糾紛的目的，作者提供相當多參考的資訊及網址，讓讀者可以針對物件作查詢，以避免簽約後才發現房屋瑕疵致產生紛爭，導致房子於尚未買到或尚未入住，就因為「訴訟」而勞心、費力、又花錢，那就非常冤枉了。

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年4月8日經濟日報A2版記者夏淑賢所撰「蔡明興嘆：北市房屋稅調太高」的報導，富邦金控副董事長蔡明興表示，台北市房屋稅調高後，有些地段的房屋稅可能增加十倍，持有人一年要多繳新台幣幾百萬元，他覺得「有點調太高了」。蔡明興副董事長指出，房屋稅提高主要是針對特殊地段、好地段的土地及豪宅大幅增加十倍以上，但應該不是全面性的。不過，政府連串打房政策已經奏效，現在房市進入整理階段，應該已經跌了，且在雙北市推案量大、蓋比較多房子的地方，房價也還有下修空間。      筆者認為此波房屋稅之所以上漲的原因，主要為各地方縣市政府提高了房屋評定價格(稅基)，再搭配修法後的《房屋稅條例》，授權各地方政府調高房屋稅率，同時間造成兩者的提高，房屋稅額當然產生更大的漲幅，因此民眾在購屋時，除了評估買進成本，一定也是思考持有所需花費的成本，免得造成資金周轉壓力過大！     永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市為房屋稅所訂的「自治條例」是全台各地方政府最嚴苛的，所以，連蔡明興先生這種實力雄厚的企業家也大喊「痛」，台北市政府應該好好地檢討，看看其他縣市的作法，自己再檢討，並修正自治條例！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年4月16日經濟日報A5版記者陳美珍所撰「囤房重稅今年僅北市課徵 宜蘭、新北、桃市延後1年」的報導，囤房重稅民國104年5月開徵，結果，台北市竟然單飛。原本有五縣市針對非自住的住家房屋從重課稅，根據財政部統計，「宜蘭」、「新北」及「桃園市」均確定延後一年施行。5月繳納房屋稅，坐擁台北市房屋的納稅人，將成全台稅負最重的族群。     經財政部統計，包括六都、16縣市中，僅有五縣市從高訂定「囤房稅」徵收率，其餘17縣市就非自住的住家用房屋，所訂定的徵收率，一律都是法定最低稅率1.5%，其中包含高雄、台南與台中市等三個直轄市。稅率較重的五個縣市中，採取差別稅率縣市，分別是台北市、宜蘭縣與福建省連江縣。其中，台北市三戶以上非自住的住家用房屋，徵收率從高訂為3.6%；宜蘭縣則是對八戶以上，才按3.6%課徵。宜蘭縣雖然決定從高課徵「囤房稅」，實施時點則延後自民國104年7月1日以後才施行，即民國105年5月開出稅單才會適用。採單一稅率，且稅率較重者是桃園縣與新北市，徵收率同為2.4%。與宜蘭縣相同，兩縣市的重稅施行日，亦延後自民國104年7月1日以後才按新稅率課徵。     筆者認為因有許多縣市延後一年施行新版《房屋稅條例》，因此民眾如持有超過4房以上，可以比較各縣市政府的房屋稅率及施行日期，將自住的房屋選擇在高房屋稅率以及已施行的地區，如此可以節省稅負的負擔！     永然聯合法律事務所李永然律師認為各縣市訂定關於房屋稅的自治條例，「台北市」是各縣市中最嚴苛的，目前已逐漸看出來，台北市的房屋稅已成為全台灣稅負最重的一個地區，這種做法明顯違反憲法中的「平等原則」，台北市自治條例的規定已涉嫌「違憲」。

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年4月14日經濟日報A14版記者陳美珍所撰「重劃地贈配偶 出售仍享減徵」的報導，夫妻相互贈與重劃土地後，由受贈配偶再出售，不會影響原本可享有減徵四成土地增值稅的優惠。依據現行《土地稅法》規定，經重劃的土地，在重劃後第一次移轉時，其土地增值稅享有減徵40%的優惠待遇。     財政部指出，所有權人持有土地，不論由政府依《都市計畫法》辦理重劃，或自辦市地重劃，重劃完成後第一次移轉時，均可先扣除重劃費用計算土地漲價總數額，再依查定土地增值稅額減徵40%。在這項規定下，土地經重劃後，若先贈與給配偶，並且在贈與時已申請不課徵土地增值稅者，嗣後由受贈配偶將重劃土地再移轉給第三人時，仍可適用減徵40%土地增值稅的優惠，其減徵權益不會因為贈與給配偶受到影響。     筆者認為重劃後土地後再做夫妻贈與登記移轉，除了保有減徵40%土地增值稅的優惠外，其「奢侈稅」的持有期間也是從配偶開始持有期間計算，夫妻合計只要超過兩年，也得以不被課徵奢侈稅。     永然聯合法律事務所李永然律師認為財政部此一看法是正確的，政府在法令解釋一定要合理，寬嚴適中，不要太過嚴苛，導致侵害人民的「賦稅人權」！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年4月22日蘋果日報A14版記者張琬聆所撰「警訊 雙北法拍屋年增1成」的報導，當房市狀況不佳時，反指標的法拍市場會變得熱絡。根據法拍業者統計，民國104年第1季全台法拍件數雖較去年同期減7.18％，但雙北法拍件數卻比民國103年增1成。專家認為，這是市場警訊，預估民國105年雙北市的法拍量增加會更明顯。     全國不動產董事長葉春智認為，法拍物件變多，是市場警訊，現在大環境不好，雙北市持有多屋的民眾，賣壓較大，卻因市場承接力道不足而流到法拍市場，這種情況應會愈來愈多。寬頻房訊專員徐華辰指出，市場已經反轉，買方加價意願不高，民國103年可能第2拍就出手，民國104年應該多會拖到3拍才下標。國立屏東科技大學不動產經營系系主任賴碧瑩認為，通常銀行有一段寬限期，不會馬上反映在法拍市場，雙北市法拍物件增多，表示1年前房市就出問題了。 賴碧瑩主任說，由於台北市房屋稅新制的力度最強，5月繳稅季馬上就有影響，11月還有地價稅，投機型屋主今年就會感到壓力，到民國105年法拍物件應會更多。     筆者認為法拍屋數量為房市景氣的反指標，當法拍屋數量供給增加時，代表這些物件無法在正常市場交易，也就是說當不動產買氣不佳時，這些物件才淪為法拍屋市場的交易標的。因此當法拍屋量逐季增加時，持有房屋者或短期投資客，應要更小心自身的現金流，莫因為房子變現不易而繳不起貸款，最後遭致法拍。     永然聯合法律事務所李永然律師認為這項警訊提醒政府要停止打房，打房措施太猛已造成房市急凍，想出售房子的人也找不到有人接手，其對經濟發展會造成相當大的負面影響；而且，房市被打趴了，其相關行業如：代銷、仲介、建設公司、營造……等的從業人員將面臨失業，這又成為政府要面對的社會問題！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年4月13日聯合報A5版記者蘇瑋璇所撰「每年一條 國家公園要為輪椅族鋪路」的報導，台灣社會日益高齡化，加上友善身障者觀念，打造國內無障礙旅遊環境，軟硬體都逐漸受重視。在內政部營建署規畫，從民國104年起至民國108年，五座國家公園每年蓋一條無障礙步道。打頭陣的墾丁國家公園貓鼻頭民國104年底完工，輪椅族就能輕鬆親近海蝕地貌。     立法委員楊玉欣指出，身心障礙者、銀髮族與一般人相同，都熱愛出遊，期待自在而有尊嚴地移動；但到了號稱無障礙的風景區，卻發現只不過有空間稍大的廁所、畫了輪椅符號的停車格，真正的遊憩區輪椅根本進不去，只能自備斜坡板慢慢「挪」進去。楊玉欣委員說，多數休憩景點設計之初都未考慮輪椅族。觀光局則較早意識無障礙旅遊需求，已規畫十五條無障礙一日遊、二日遊路線，在網上公布，並鼓勵旅宿業者提供無障礙房型及用餐空間。觀光局也建置App供網友拍照上傳無障礙設施，分享給有需要者，設施不良的也可建議業者改善。     筆者認為營建署改善身心障礙者出遊的無障礙空間環境，其立意甚好，未因為身障者的行動不便，而喪失出遊的權利，更應給予他們出遊的機會及空間，希望各地方縣市政府也能一同響應，創造出更多「無障礙空間」，給予他們更便利的空間。     永然聯合法律事務所李永然律師認為「無障礙空間」地設置是方便身心障礙者的行動，為了提升「身心障礙者」人權，台灣在這方面多年來不斷地努力，現連國家公園也注意到了，這是人權的一大進步！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年4月16日聯合晚報A10版記者彭宣雅所撰「抽查75%農舍違規 農委會：5月初取締」的報導，農委會民國103年底要求各縣市政府稽查違規農舍亂象，但至今僅約半數縣市回報，違規農舍眾多的宜蘭縣、苗栗縣等都未回報。內政部統計，民國103年全台農舍有2萬8405間，符合抽查條件有2554間，但至今各縣市僅抽查108件，其中查獲82件違規使用，違規率達75.9%，合格農舍僅26件，讓農委會直搖頭。    農委會強調，目前除了推動《農舍興建管理辦法》修法，最快於民國104年5月初將邀集各縣市政府開會，希望地方政府依法強力取締農舍違規使用，雙管齊下杜絕農舍亂象。農委會認為，縣市政府應該利用現有的區域計畫、都市計畫或國家公園相關法令限期改善或開罰，依法可開罰新台幣6萬至30萬元。另外，農委會陳保基主委曾在立院表示，宜蘭市是全台農舍濫建、違規使用最嚴重的縣市，根據宜蘭縣民國89年至104年3月統計，興建農舍數量高達7551件，買賣轉移登記有4999件，蓋完農舍有64%都轉移給他人；且最近三年宜蘭農舍轉移案件也有2094件，轉移比率例達62%，不論從長期或短期的統計資料看來都顯示，宜蘭農舍主要都在「買賣」。       筆者認為各縣市政府目前對於農舍的管理較不嚴格，因此造成農舍違規加建、改建等亂象，原本是要讓農民有一安身的住所，所給予的優惠興建農舍措施，現在卻成為投資交易的標的，能否改正此一歪風，仍須倚賴各縣市政府的落實執法！     永然聯合法律事務所李永然律師認為農地的管理一直是台灣頭痛的問題，政府立法要求「農地農用」，但卻有人鑽法律漏洞，地方政府又不嚴格執法，導致「假農舍」一大堆，中央政府已注意此一問題，希望能敦促地方政府落實執法！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年4月29日工商時報記者蔡惠芳「新商辦招租 行情直逼101」的報導稱：最近辦公租賃市場，表現亮眼。尤其信義計畫區新完工或即將新完工的幾棟頂級和Ａ級辦公大樓，預租成績都不錯，甚至行情也站在區域新高。   台灣的住宅市場死氣沈沈，但辦公租賃市場卻生氣蓬勃、熱鬧滾滾。新加入市場的「國泰置地」、「南山廣場」最近已向大型企業招租，據悉租金直追「TAIPEI 101」大樓，而「TAIPEI 101」大樓出租率也直逼96％、年底即將滿租。潤泰集團南港車站辦公大樓，剛完工並正申請使用執照，據悉預租也接近全滿，且每坪租金近新台幣2,000元，改寫台北市南港新天價，預計2017年完工的信義計畫區「南山廣場」，最近推出預租方案，據悉每坪月租尚未拍板敲定，但針對提早預租的客戶，可能提供每坪月租「3～4字頭」的租金，回饋客戶，目前已鎖定大型跨國企業準備招租。 最近完工的「國泰置地」，也有早鳥優惠方案，每坪月租新台幣4,000～4,500元，直追「TAIPEI 101」大樓。，部分樓層對外釋出的「遠雄國際金融大樓」，目前每坪月租新台幣3,300～3,500元，最近有「日商企業」將進駐。   筆者認為自民國104年台北市與新北市捷運貫穿整個東西向交通便利性，加上台鐵松山線直通至北部基隆、汐止、五堵等地區，因此在捷運沿線出現舊辦公大樓改建的風潮，各大企業也看上將來該沿線區域會有更多的人潮，而積極的在台北市信義區、松山區、南港區等週遭地區興建大型商業辦公大樓，自然商辦的租售行情帶來漲價潮，未來捷運沿線的「辦公大樓」將會成為承租戶及買家必爭之地！