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《地政士觀點.李律師點評》出售廢止徵收地,奢侈稅持有期間從寬認定! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年10月15日經濟日報A17版記者陳美珍所撰「出售廢徵地 申報奢侈稅從寬」的報導,取回原被徵收嗣後因故廢止徵收的土地,如再將之出售者,財政部從寬解釋,計算所有權人的持有土地期間,可回溯至徵收前取得土地之日,且徵收期不中斷,至出售土地時合計超過二年,即免課徵特種貨物及勞務稅(奢侈稅)。這項措施與因「區段徵收」領回抵價地持有期間計算原則一致,即區段徵收領回的抵價地,持有期間長短也是自所有權人原取得被徵收土地之日起算。     舉例來說,甲在2013年1月買入A土地,2014年1月編列為學校用地而被徵收,2015年1月因都市計畫變更廢止徵收並將土地發還給甲,甲持有A土地的期間,即是由2013年1月起算;假設甲在取回被廢止徵收的A地後,在2015年2月出售,因持有期間已逾二年,可免課徵奢侈稅。財政部表示,土地廢止徵收是指,政府就徵收取得的用地,因原徵收目的已喪失,而廢止原徵收處分,並將被徵收土地發還給原所有權人。     筆者認為關於不動產之特種貨物及勞務稅部分,持有期間的認定對民眾權益影響甚大,依照財政部解釋:出售廢止徵收地回溯至原土地所有權人徵收前取得土地之日,而非發回土地登記之日,此解釋較為合理。不過民眾在出售持有未免兩內之不動產,建議還是先詢問地政士或專業的律師,確認無誤後再行簽訂買賣契約,較有保障。     永然聯合法律事務所李永然律師認為《特種貨物及勞務稅條例》有課徵「奢侈稅」的依據,自實施以來即爭議不少,現財政部對被徵收土地因廢止徵收而發還,嗣後再出售,採取有利於納稅義務人的從寬解釋,這是符合現實的。民眾對於不動產相關稅負要事先認真研究,才可避免誤觸地雷而增加稅負!

《地政士觀點.李律師點評》依照《民法》規定:抵押物拍賣,應優先抵充「利息」! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年10月22日經濟日報A7版記者郭珈爾所撰「抵押物拍賣 優先抵充利息」的報導,財政部中區國稅局沙鹿稽徵所表示,抵押權人拍賣抵押物或者參與分配時,所獲得的價款原則上應該先用來抵充利息。若是納稅義務人主張要先抵充本金,則必須提供相關證明文件如允諾書。中區國稅局沙鹿稽徵所補充,依照《民法》第323條規定,清償人所提出的給付,應該要先抵充費用、次充利息,接著再充原本。但財政部1966年曾經發布函令,指出《民法》第323條並非強行規定,其所定的費用利息和原本的抵充順序,得依當事人的契約內容變更。     因此,稅捐機關對於此情形而課徵綜合所得稅時,仍然可判定先行支付利息。納稅義務人如果對此不服,應該依照規定檢附證明文件(如允諾書),在法定期間內申請復查。沙鹿稽徵所提醒納稅義務人,如果債務未獲清償,想主張獲配款項先行清償本金者,應該在聲請時一併陳報利息和債權原本的抵充順序,以免遭國稅局認定利息收入已實現、課徵個人綜合所得稅。     筆者認為此部分民眾可以注意,因抵押權人實行抵押權時,拍賣所獲得之價金,「利息」是優先抵充本金,因此抵押權人會產生利息所得,須申報於綜合所得稅之中;除非在聲請時一併陳報利息和債權原本的抵充順序,才得以優先抵充本金。

《地政士觀點.李律師點評》健康標章宅,讓台灣有永續發展的環境! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年9月25日工商時報A25版記者王怡君所撰「健康標章宅 住出好品質」的報導,健康是現代人生活追求的極致,與時俱進連住宅也追求建築健康型態,其中智慧、耐震與綠能建築成為健康住宅的新指標,養生不是口號而是體現在居住品質每個環節中。台灣自1989年引進智慧建築觀念,至今已近30年,智慧、耐震與綠建築是高品質精緻住宅基本該具有特色。專家學者一致同意,標章的設置除了鼓勵建築業與設計師齊心為好宅努力,建築標章也應內化為選購高品質住宅的指標。     要吻合標章住宅物件標準,除了取得官方認證較為困難,且在土地成本高的現況下,取得標章所需墊高的人力與開銷都會直接反映在房價上,因此一般建商反映,要積極投入標章認證章有其執行難處。根據內政部統建築研究所資料顯示,綠建築等級由合格至最優等依序為合格級、銅級、銀級、黃金級、鑽石級等五級,而該分級評估制度除與國際趨勢同步,也是提升綠建築水準的有效策略,同時我國的「綠建築」可重新定義為「生態、節能、環保、健康的建築物」。台灣目前鑽石級建築為數不多,仍以大型公共建築為主。     筆者認為政府真的要大力推廣「綠建築」,尤其台灣近幾年空氣汙染、電力不足等頻率越來越高,唯有透過政府的鼓勵、補貼或減稅等措施,讓建商更願意投如興建綠建築,民眾也願意購買綠建築,才能讓台灣的生活環境越來越好!     永然聯合法律事務所李永然律師認為「健康住宅標章」的推出很有意義,政府為保障人民的居住權而制定住宅法,該法中也規定人民居住的環境必須健康、安全、衛生,這種健康住宅標章的推廣,有助於提升台灣人民的居住品質!

《地政士觀點.李律師點評》房屋無償出借營業使用,要申報所得稅! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年10月2日經濟日報A14版記者郭珈爾所撰「房屋無償出借營業 要稅」的報導,財政部南區國稅局表示,民眾若將房屋無償借給他人使用時,若他人將房屋當做營業用途,則應該參考當地一般租金的行情,用以計算租賃收入,繳納綜合所得稅。根據《所得稅法》第14條第1項第5類第4款規定,將財產借給他人使用,除了經查明是無償且非營業使用外,應該參考當地租金的一般情況,計算「租賃收入」,繳納所得稅。該局補充說明,法規中所稱的「他人」,意指本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人。辦理綜合所得稅結算申報時,如果將房屋提供給他人做營業用途的情形。納稅義務人沒有申報租金收入,或是申報的金額偏低,稅務稽徵機關將依規定計算「租賃所得」,補徵綜合所得稅。     筆者認為這幾年政府追稅非常積極,尤其在不動產交易延伸出的相關稅負,所以民眾舉凡在不動產交易或持有時的相關稅負,一定要按照規定申報,以避免補稅外另遭致罰鍰!     永然聯合法律事務所李永然律師認為面對稅負,因為有租稅法定主義的適用,民眾一定要謹慎研究相關法律,除此之外,也需要注意財政部的解釋函令,這樣才比較不會有問題;不過也有些財政部的解釋函令是違憲的,如真有爭議;最後迫不得已則透過向大法官聲請釋憲的途徑,進行救濟!

《地政士觀點.李律師點評》新北市蘆洲聯開宅「希望城市」協商重新分配,北市府與建商並無共識! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年10月8日聯合報B版記者林昭彰、郭逸君所撰「蘆洲聯開宅希望城市重新分配 協商無共識」的報導,享有總銷金額約新台幣200億元的捷運蘆洲站聯開宅「希望城市」雖已完工半年,但自新北市美河市案被監察院糾舉即被勒令不得銷售。北市府去年重新鑑價後,要求將當年合約權益分配,從市府分回39.5%,改為66.5%,雙方仍在協商尚無共識。北市府捷運局周禮良局長坦言,捷運蘆洲站聯開宅權益分配問題相當棘手,但會盡快與建商談妥,找到雙方都能接受的分配方式。業者捷運都會建築公司高層對此不願多談,只說會繼續協調,希望找到令雙方都能接受的合理分配方案。     主要因為民國103年間北市府再度鑑價要求重新議約,按民國103年9月25日「新頒權益分配須知」評估結果,堅持要求建商將原占60.5%分戶比率,大幅調降至33.5%。數度協商還沒解決,未來如何收場,被房地產界視為決定捷運聯開案命運的重大指標。周禮良局長強調,雖然在民國95年時約定北市府分回39.5%,但有備註在建商取得建照後,如果建築量體、設計有變更,仍可在投資人取得建照時,重談分配方式,民國100年建商拿到建照,去年北市府找鑑價公司,重談權益分配北市府要分回66.5%,建商不接受,未來將會繼續協商。     筆者認為估價報告的金額,會因為估價時間及估價方法的不一樣而產生不同價格,如果台北市政府執意要求分配取回較高的分戶數量,導致建商沒有利潤甚至賠錢,未來政府的聯開案勢必都無法進行下去。     永然聯合法律事務所李永然律師認為政府處理政務,涉及民間時,一定要講究誠信、信賴利益保護原則,不要前後反覆,否則未來民間業者對於公共投資一定不敢參與,近年BOT案不斷的流標,已逐漸顯示出此種氛圍,台北市政府務必謹慎處理,才能有利於民間參與投資!

《地政士觀點.李律師點評》不動產交易縱使損失,出賣人也需要申報所得! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年11月4日經濟日報A15版記者郭珈爾所撰「欠房地交易賠錢 也要申報」的報導,財政部中區國稅局提醒民眾,民國105年房地合一課徵所得稅的新制實施後,原則上納稅義務人在所有權移轉登記,或房屋使用權完成交易的次日起算30天內,應該要申報個人房屋和土地交易所得並繳納所得稅。即使是房地交易有虧損,仍然應該在規定期限內完成申報。中區國稅局強調,在房地合一課稅新制下,只有特定情形可以不用辦理申報,例如符合《農業發展條例》規定免繳土地增值稅的土地,被徵收或被徵收前先協議價購的土地,以及《都市計畫法》指定、尚未被徵收前移轉的公共設施保留地。     財政部中區國稅局補充,房地合一課稅的新制施行後,土地增值稅維持現狀,但在合併計算房屋和土地的所得稅時,土地部分的漲價總數額可從房地收入中扣除。房地交易所得的計算,是以成交價額減掉原始取得成本和費用,再扣除土地漲價總數額。費用包括購入房屋前支付的必要費用,例如契稅、印花稅、代書費、仲介費和向金融機構借款的利息,以及為了取得、改良和移轉房地而支付的相關費用。     筆者認為不動產財產交易損失無論在新法(房地合一)、舊法制度下,都需要申報,但財產交易損失可以抵扣3年內不動產財產交易所得,民眾可以稍加注意。     永然聯合法律事務所李永然律師認為國稅局對於不動產交易所得越來越重視,甚至連預售屋轉手的所得都查,出賣人不得輕忽,應依照法令規定「節稅」申報所得,才不易招來國稅局找上門的麻煩!

《地政士觀點.李律師點評》因欠稅新台幣900萬元,桃園炒房大戶遭行政執行署桃園分署管收 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年10月28日蘋果日報A2版記者張沛森、石明啟所撰「欠稅900萬 炒房大戶遭管收」的報導,桃園一名炒房大戶,近年炒房獲利被檢舉逃漏稅,財政部北區國稅局要求男子補稅新台幣900多萬元,炒房大戶不僅拒繳,還將名下價值逾新台幣3000萬元的房產及高爾夫球證變賣脫產,事後仍住豪宅、高爾夫球照打,過著奢華生活,國稅局向桃園地院聲請管收獲准,欠稅大戶似乎早打定主意拒繳,對管收一臉不在乎。法務部行政執行署桃園分署表示,管收一次為期三個月,若有新事證還可向地院申請延長三個月,管收期間無法折抵欠稅,管收結束後積欠的稅款仍存在,無法一筆勾銷,欠稅者名下只要有財產就會被扣押抵稅,也會被限制出境。     行政執行署桃園分署約談蕭男到案,蕭男堅稱豪宅是跟朋友借來暫時居住,打高爾夫球也是向他人借球證,然後雙手一攤說:「我沒有現金、沒有房產,也沒錢繳稅!」執行官見他毫無還款意願,逕向桃園地院聲請管收後獲准,並立即送到桃園看守所附設「管收所」執行管收。     筆者認為民眾對所被稽徵的稅額有意見,建議採取查對更正、複查、訴願、行政訴訟等相關管道,盡量不要用消極態度面對,以避免遭致管收或被查封相關不動產,得不償失!     永然聯合法律事務所李永然律師認為欠稅與民間的民事債務不同,稅是「公法上金錢的給付義務」,欠稅不繳符合一定要件有遭「管收」的風險;甚至欠稅達一定金額以上還會被限制出境,民眾務必瞭解相關規定,謹慎因應!

《地政士觀點.李律師點評》中央銀行對房市管制措施將再度鬆綁! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年9月22日經濟日報A2版記者陳美君所撰「談房市 管制措施將再鬆綁」的報導,中央銀行業務報告指出,金融機構不動產授信風險已有改善,房市投機炒作減少、交易趨緩,房市漸趨穩定,因此,中央銀行民國104年8月中首度鬆綁管制,刪除六個特定地區,並調整部分受限戶的貸款成數,未來將持續檢視措施執行成效、適時調整。亦即房市管制措施,未來仍有機會鬆綁。     中央銀行自民國99年6月起陸續推出一系列不動產貸款控管措施,央行認為,實施以來已見成效,不動產貸款集中度下降,特定地區房貸、新承作土地抵押貸款、豪宅貸款等成數降低,貸款利率也上升。因此在民國104年8月13日央行常務理事會決議,鬆綁部分管制措施,包括將新北市八里、鶯歌,以及桃園市桃園、蘆竹等六個區域自管制區域裡刪除,並將豪宅、公司法人購置住宅、自然人第三戶購屋的最高貸款成數升至六成。     筆者認為中央銀行鬆綁房市管制,讓不動產交易回歸市場機制,是合理的措施,但不動產交易量近期已顯著下降,政府應當減少更多房市管制或刺激經濟成長的措施,來讓不動產交易回歸市場面。     永然聯合法律事務所李永然律師認為政府為了有些人喊出「居住正義」的口號,不斷地運用各種措施「打房」,現台灣的房市已奄奄一息,並影響一些人的工作權,政府現在又要開始救市了!其實政府應當落實《住宅法》,保障人民的「居住權」,而不是用各種措施干預市場,扭曲市場功能!

《地政士觀點.李律師點評》銀行公會重啟研究以房養老房屋貸款,並由銀行推動! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年10月17日經濟日報A12版記者韓化宇所撰「以房養老重啟 合庫、土銀挺」的報導,老齡人口活化資產的「不動產逆向抵押貸款」政策,決定捲土重來,銀行公會重啟研究並列為民國105年工作重點。據了解,目前合庫、 土銀等房貸業務量大的銀行,有非常高的承作意願,業務性質會從現在偏公益性,轉向偏商業性。金管會主委曾銘宗提醒,逆向抵押貸款的觀念,跟一般民眾對貸款 及房屋產權的觀念,有很大的差異,需要時間來教育宣導。金管會官員預估,開辦初期量不會太大,等到民眾慢慢熟悉了解產品後,相信量會出來。    所謂的「逆向抵押貸款」,是指民眾將自身的房屋抵押給銀行,銀行每月支付一筆金錢給民眾,類似「年金」的概念。民眾過世後,銀行停止支付金錢,並將設押的 房屋賣掉,償還本息。由於現金流向和先跟銀行借一筆錢、再每期償還的一般貸款相反,故稱之為「逆向抵押貸款」。據了解,銀行界近期出現一種看法,認為台灣 逐步走向老齡化社會,加上薪資停滯不前,年輕人愈來愈沒有能力扶養老人,迫使老人要「自立自強」,「逆向抵押貸款」這種老齡化產品的需求,將逐漸被激發出 來,現在正是推動的時機。       筆者認為隨著台灣已步入高齡化社會,又趨於少子化,很多退休人員如退休金不足,而可以透過「逆向抵押貸款」方式以補足其生活開銷之不足,對於老人生活品質的提升甚有幫助,政府應當提出鼓勵或獎勵措施,讓銀行願意大力推廣。     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的「高齡化」已成為事實,政府對於民眾的退休問題要即早規畫因應,「以房養老」的「逆向抵押貸款」須訂的更務實些,讓老人能夠接受,這樣才能有效推動!

《地政士觀點.李律師點評》為了避免窄巷高樓,新北市城鄉局有條件的容積移轉! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年9月25日聯合報B1版記者祁容玉所撰「避免窄巷高樓 新北容移有條件」的報導,建商常為了爭取最高額度的容積移轉,未考量開發基地條件,若基地不大或周圍巷弄狹窄,往往形成突兀的「窄巷高樓」,壓迫感大又影響防災,新北市都委會通過《容積移轉許可審查要點》修正,未來將先評點基地條件,再進行容移。新北市城鄉局表示,新北市都會區地狹人稠,建商為在有限基地內,蓋出最多坪數,常購買市府還未徵收的「公共設施保留地」,再捐贈給市府,這些「公設保留地」可換算成樓地板面積,蓋在將開發的基地上,稱為「容積移轉」,一般開發案容積移轉最高可到30%。     新北市城鄉局副局長張溫德表示,過去容積移轉審查重視公設保留地審查,但接受容移的基地,只要大於300平方公尺並面臨8公尺以上道路,條件寬鬆,建商傾向取得最高額度容積移轉,未考量基地可能臨路不寬,或基地不夠方正,硬要灌入已取得的容積,就形成突兀的「窄巷高樓」。因此窄巷高樓除了視覺壓迫感大,還可能影響救災、逃生。新北市都委會於民國104年9月24日通過修正後的《容積移轉許可審查要點》,未來申請容積移轉的基地需在500平方公尺以上,並需先審查評點,確定基地適合容納多少容積,建商再購地進行容移,新制預定民國105年7月上路,建商有10個月緩衝期因應。     筆者認為「容積移轉」的確需要考量地基大小,尤其地基小的建案常位於巷弄間,如透過「容積移轉」增加可以興蓋樓層,不只造成鄰戶壓迫感,對都市景觀也過於突兀,新北市政府城鄉局調整「容積移轉」的條件,對整體都市景觀與規劃相當有幫助。     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的都市面貌新舊建物雜陳,欠缺規劃,「建築容積獎勵,移轉浮濫」,新北市政府能加以適當限制必要的!不過還是希望政府能在市容改善上多用信,讓台灣的都市能美麗些,台灣加油!

永然地政士事務所以專業為您服務

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    (本文刊於《幸運雜誌》103年12月號) 專業.積極.創造最高的地政服務品質──永然地政士事務所以專業為您服務 文◎張則君   李永然律師在其30餘年的律師生涯,所接觸過的法律案件甚多,其中涉及不動產登記、信託、繼承、贈與、稅務……等相關案件,都與代書業務息息相關,於是李永然律師思考是否能在提供專業的法律服務之餘,也可以一條龍的方式,給予客戶專業的代書服務,顧及他們的權益,協助在整個法律案件中有更圓滿順利的結果。適逢民國70年台灣不動產市場起飛,與不動產有關的案件愈來愈多,於是在民國76年間成立了「永然代書事務所」,隨著法令的修改,民國86年「代書」納入證照制度,須有執照才能執業;民國90年10月《地政士法》通過後,遂更名為「永然地政士事務所」。   永然地政士事務所,除了處理客戶的各項地政業務外,也協助永然關係企業中法律事務所、永然文化、永然法律研究中心各項業務,積極的參與社會公益活動,是一個全方位發展的地政士事務所。 專業知識充足,服務項目廣泛   地政法律問題相當繁瑣廣泛,不是一般人可以輕易了解,永然地政士事務所結合永然聯合法律事務所,不僅可以提供專業的法律意見,也能提供地政的實質服務,永然法律地政士的業務範圍包括: 一、不動產所有權產權登記:不動產保存登記、買賣、繼承、贈與、抵押權設定、土地分割、交換、判決和解、調解等所有權移轉登記。   二、遺產稅、贈與稅節稅規劃:以專業的服務,精算當事人各項節稅空間,依相關法令的節稅方式,為當事人事先規劃,達到節稅的目的。   三、遺產繼承各項事務處理:確保繼承人本身的權益,當債務大於遺產,或情形不明時,協助辦理拋棄繼承或限定繼承之聲請;避免將來繼承人於遺產分配時產生糾紛,可見證擬定遺囑、代筆遺囑、信託方式做為遺產規劃。   四、共有土地財產分割:依照現有法令規定,協助以多數決方式,成功完成整筆土地之處分,達到土地有效利用。   五、不動產測量事項:土地鑑界、分割、合併、建物第一次測量……等各項測量事項。   六、不動產信託規劃及執行:透過信託規劃,保障自身老年生活無虞、保障未成年子女權益,亦可妥善安排與運用以達到節稅的目的,並保障受益人之權益。   七、產權調查:面臨不動產交易及債務糾紛時,可協助調查登記簿謄本了解土地建物登記情形,以保障產權的安全。 優秀團隊,提供優質

《地政士觀點.李律師點評》台北市公宅「愛心房東」可以享1.5%優惠房屋稅! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年9月15日自由時報A9版記者郭安家所撰「北市公宅愛心房東 享1.5%房屋稅」的報導,《台北市房屋稅徵收自治條例》修正草案出爐,不僅將建商新成屋第一年囤房稅從三.六%降到二%,房東及建商的閒置房屋提供公共住宅住戶使用、企業及公營事業單位提供宿舍給勞工,持有三戶以上的非自用房屋稅也從三.六%降至一.五%,粗估北市府一年稅收損失新台幣7442萬元。     對此,政大地政系教授張金鶚表示「沒意見」,強調愛心房東可享低稅率是當年他向財政部爭取來的,但《住宅法》已規定1.2%的愛心房東稅,比北市府的1.5%低;這些適用1.5%稅率的房屋應租給弱勢,未來不能比照捷運聯開宅政策允許房屋租給有能力的青年,否則就濫用愛心。     筆者認為政府鼓勵民間機構,是好的開始,舉凡與「公益」有關,且落實執行「公益」的機構,政府都應當鼓勵,並且無論是用稅率減免或補貼方式,讓弱勢團體從中得到幫助,這樣就不會流於形式。    永然聯合法律事務所李永然律師認為郝龍斌前市長的時代把《台北市房屋稅徵收自治條例》的稅率訂的非常不合理,導致目前台北市的房市交易急凍,仲介公司倒閉頻傳,「豪宅」交易更是一個「慘」字;柯文哲市長就任以來已察覺此一現象,正進行《台北市房屋稅徵收自治條例》的修正,這是一務實的作法。另外《住宅法》是政府保障人民「居住權」的一帖良藥,政府應卯足全勁予以落實,才能讓台灣社會更安定、和諧及快樂,台灣加油!

《地政士觀點.李律師點評》停車位以「小」換「大」,涉及契稅的課徵! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年9月3日經濟日報A15版記者陳美珍所撰「停車位小換大 要課6%契稅」的報導,依據《契稅條例》規定,不動產的買賣、交換、贈與,需由買方、交換人或受贈人,按當地不動產評價委員會評定的標準價格申報繳納契稅。 財政部指出,「停車位」亦屬不動產的一種,原則上民眾購買停車位,買方也要依評定房屋標準價格繳納契稅。不過,因為都會地區建物多屬「區分所有建物」,其停車位多數都是以共有方式持有。財政部表示,區分所有建物如是以共同使用的型態登記停車位,為便利住戶區分及管理,停車位予以「編號」並登記後,住戶因需要而互換車位的位置時,依財政部規定,互換停車位的結果,只要各自權利持分並無增減,即可視為是單純屬於同一建築物內停車位編號變更,非屬移轉所有權行為,可以免申報繳納契稅。    但是財政部指出,如其交換方式是以「小車位」換「大車位」,交換行為會產生財產增加的情形,視同所有權已經移轉,交換人應該就增加的權利部分,繳納6%稅率的「買賣」契稅或「贈與」契稅。 財政部同時規定,互換停車位不需要申報繳納契稅的範圍,僅限雙方互換的停車位,位處同一門牌坐落的區分所有建物之內,如果分屬於兩棟不同門牌坐落的區分所有建物內,這類交換停車位的行為,就不是單純的停車位編號變更而已,車位互換行為已涉及交換所有權,應依法申報繳納2%稅率的「交換」契稅。     筆者認為住戶間停車位相互交換的稅負,依財政部規定,在不同情況下會適用不同的契稅稅率,基本上同一門牌交換前後的持分並無增減,免徵契稅;但交換後持分變動則需課徵契稅6%;如是不同門牌的車位交換則需課徵契稅2%,讀者可以稍加注意!    永然聯合法律事務所李永然律師認為不動產交易的稅賦越來越複雜,民眾於進行規劃之前應了解相關規定,而一併了解主管機關目前的實務見解,這樣才能正確操作,並達成「節稅」的效益,才不會花冤枉錢!

《地政士觀點.李律師點評》「李方集團」花費新台幣40萬元買2個金像獎電影院座位! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年10月7日工商時報A5版記者方明所撰「李方集團 40萬買2個電影院座位」的報導,台灣的實價揭露,特殊交易無奇不有!民國104年4月,台北市長安東路二段上的金像獎戲院出售2個電影院座位,合計總交易價格新台幣40萬元;一樁看似奇特的特殊交易,其實背後買家是「李方酒店管理集團」,其目的是為整合原中興百貨商場的複雜產權。根據實價資料顯示,民國102年至104年金像獎戲院共有6個座位交易,都位於3樓,座位也有土地持分,但1個座位面積不到0.1坪。原本一樁看似奇特的特殊交易,但背後的買家卻大有來頭,買方即是「李方酒店管理集團」(原皇家季節酒店)。     根據了解,原金像獎戲院規畫555個座位,在民國97年間法拍時,由皇家季節酒店以及龍嚴集團拍得約7成產權,前者後來又買下「龍嚴」所握有的產權,接下來又陸續的進行收購,這幾年下來,如今李方集團估計已經持有金像獎戲院逾85%的產權。知情人士透露,經過多年努力,金像獎電影院產權可望在不久將來完成整合,「李方酒店管理集團」有機會整合該大樓B2至4樓的商場產權,之後不排除朝餐飲、複合式商場規畫。至於外傳的打掉改建或都更,由於5樓以上住宅部分產權更複雜,加上台灣目前的都更困難重重,因此實現機率並不高。       筆者認為共有物的管理及處分一直都是土地登記重要的課題,現階段為了讓不動產更有效率的使用,而有《土地法》第34之1條多數決處分不動產之規定,但實務上共有物的複雜度超乎想像,李方集團用蠶食的方式逐漸蒐購該不動產持分,並且願意整合,其實是難能可貴,畢竟它必需付出相當的努力,甚至也有可能會徒勞無功。     永然聯合法律事務所李永然律師認為對於「持分」產權的整合是一門學問,必須有法律知識、眼光、耐心一起配合較能成功。而且一旦成功,獲利是高於一般的獲利水;難怪長久以來,一直有人在做這方面的工作!