永遠自然 ─ 李永然律師部落格

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國103年11月22日自由時報A13版記者廖千瑩、徐義平「預售屋資訊揭露不足，房仲、代銷也要罰」的報導稱：台灣預售屋買賣糾紛不少，公平會近期修正「預售屋銷售行為處理原則」，明訂未來若業者賣預售屋，必須提供預售屋買賣契約書、各戶持分總表等六大交易資訊，若資訊揭露不足，將從現行只有罰建商，擴大到房仲、代銷業者都會罰，預計從民國103年12月上旬正式實施。   公平會指出，常見的預售屋買賣糾紛，包括：不實廣告、或是建商要求民眾必須給付訂金才提供契約書、甚至不給民眾至少五天契約審閱期等，還有業者沒有在銷售場所提供各戶持分總表，公平會為此進行因此開罰。這一、兩年類似挨罰的例子也不少。此次修法把「不動產經紀業者」（即房仲、代銷業者）納入規範，也就是對購屋民眾資訊揭露不足，房仲、代銷也需連帶負責；此次也明定業者銷售預售屋，應提供六大重要交易資訊，民眾可無條件將契約攜回審閱。   筆者認為不動產安全交易不動產交易因涉及法律層面非常廣，牽涉的事務也非常繁瑣且雜，並非一般人所能瞭解的，且關係個人財產權益影響很大，各縣市地政局都有不動產交易安全專區資訊提供民眾閱覽，且區分為「不動產交易安全教室」、「民眾看屋注意事項參考表」、「不動產資訊查詢」、「不動產資訊查詢」「申訴管道」及「不動產經紀業發布不動產交易消費資訊管理規範」執行情形，政府推廣不動產安全交易政策多年，為何仍然有許多糾紛發生，不動產交易安全須知的推廣不力是最大主因，其次是房仲業及代銷業素質尚未提升。期望藉這次修正預售屋銷售行為處理原則讓業者能夠自律，消費者更懂得如何維護自身的權益，提升不動產交易安全並減少糾紛及損失。   永然聯合法律事務所李永然律師認為不動產交易金額龐大，消費資訊如有不實或引人錯誤，就會影響消費者權益，行政院公平交易委員會對此問題的重視是有必要的！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年11月20日聯合晚報A1版記者游智文所撰「公地標售熱 新北商業區上看1坪150萬」報導，台灣九合一選戰正酣，房市暫時偃旗息鼓，但選後至民國104年，新北市政府與桃園縣政府將陸續標售五處「公辦重劃區抵費地」，新一波公有土地標售熱潮蓄勢待發。率先登場是二重疏洪道重劃區，新北市政府已公告將於民國103年12月1日標售55筆抵費地，面積共7317坪，總底價新台幣76.3億元，平均每坪93.7萬元，最貴一筆商業區底價一坪141.8萬元。另外四處將標售土地的公辦重劃區，分別為新北市「台北港特定區」、預計民國103年底完工的「新莊北側知識產業園區」，以及桃園市「經國重劃區」與「中路重劃區」。     筆者認為目前政府在標售「公有非公用土地」，多以「地上權」的方式公開標售，但新北市及桃園縣政府本次標售為「重劃區抵費地」，採用所有權移轉方式的公開標售，對開發商或建商有更多的誘因來競標，對國庫未來的收入應會有所幫助，期待政府在標售後也能持續追蹤得標者後續開發的進度，讓土地真正的在活化使用。     永然聯合法律事務所李永然律師認為政府透過「市地重劃」可以得「抵費地」，政府是否標售土地所有權？還是值得再斟酌。公有土地已不再適合處分「所有權」，政府可以運用其他方式活化，藉以增加「財源」，絕非已處分「所有權」的方式處理，這才是善用公有財產之道！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年10月28日旺報B5版記者戴瑞芬所撰「樓市新政 釋820萬套購房需求」報導，大陸鬆綁限貸、限購，以及降低住房公積金門檻，為房地產市場密集注入強心針。中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁預估，房市新政將可激勵820萬間購房需求，同時，也為大陸高達4900萬間的空屋找到出口，帶動房市回暖。房地產救市組合拳接連出招，甘犁主任指出，房貸新政在短期內可刺激550萬個購房需求提前入市，「公積金異地互認」至多刺激100萬個，公積金門檻降低估計則釋放170萬個，總計購房需求至少820萬間。     調查指出，2013年城鎮住房整體空屋率達22.4%，較2011年上升1.8個百分點。從城市分級來看，三線城市總體空屋率略高於一、二線城市，其中一線城市空屋率為21.2%，二線城市空屋率21.8%，三線城市空屋率23.2%。其中，一、二、三線城市有一個共同點，就是手上投資多套房的空屋率，更遠高於一套房的空屋率。空房難以去化，房價也因此更欲振乏力，中國家庭金融調查顯示，如果房價下跌20%，28%空屋將低於購買價值，空屋更易受到房價下跌的波動損失。     筆者認為大陸房市及台灣房市目前都可以感受到買氣不足，需求大幅減上，但中國大陸為了避免因房市造成的景氣衰退，而提出了鬆綁貸款與公積金等門檻，以刺激房市需求；反觀台灣政府，目前仍極力用稅負或貸款利率來打壓房市交易需求，長期而言對扮演火車頭產業的不動業將無法帶動其他產業，對台灣未來的經濟發展影響甚鉅。     永然聯合法律事務所李永然律師認為中國大陸對於房市相當重視，大陸政府社會隨時採取控制或刺激手段，使房市不至於崩盤；但台灣政府則相當不靈活，面對已急凍的房市，仍不斷地運用「貸款成數」、「奢侈稅」、「查稅」……等手段，導致購屋糾紛增加，並增加民眾稅負的爭議與困擾；這方面台灣政府日後應多加改進，俾保民眾權益！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年11月19日經濟日報A16版記者郭及天所撰「雙北法拍屋 下標的人少了」報導，房市買氣鬆動，屬於「反指標」的法拍市場波動受關注。據統計，大台北總價逾新台幣千萬元的拍定件數，較民國102年同期減少11.8%，法拍市場中每件超過三封標單競標的「搶手貨」拍定件數，年減38.1%，超過十封標單的拍定量，更是大減六成。在房市景氣下修疑慮日深，市場更擔心在未來房價下修及利率可能走升下，「斷頭戶」會漸漸出籠，將加深房價壓力及金融風險。如以大台北拍賣移轉件數觀察，台北市至民國103年10月止共計462件，年減15.6%，新北市543件，年減9.2%。台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，目前低利環境猶在，還款壓力仍在多數房貸族的容忍範圍內，但投資人出價明顯更加保守。雖然民國103年法拍屋多人搶標的數量減少，但近捷運站附近的好地段、增值空間較大的公寓和舊華廈、以及由市價六四折起標的三拍物件，是較易受投資人關注的案件。     筆者認為通常會投標法拍屋的族群，多以「投資」為目的，如果未來房市不好、房價下跌，會讓得標者的獲利空間減少甚至產生損失，因此法拍屋需求的減少，代表房市未來可能進入衰退期；但有自住需求的民眾，仍可以考慮藉由法拍市場取得適合自住的標的，但建議如要標購法拍屋之前，一定要諮詢專業的律師，以保障自身權益。     永然聯合法律事務所李永然律師認為過去有些民眾要標購法拍屋項法律事務所諮詢，甚至也有委託標購；更有於得標後，要進行排除佔有，來委託律師事務所，這是相當正確的作法，因為「永然聯合法律事務所」在這方面具有「法律」、「不動產」及「不動產登記」的專業，足以為民眾的權利把關！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年11月19日聯合報A6版記者王柔婷所撰「社區告飼主 狗亂大便罰6萬」報導，新北市楊姓女子在社區地下室帶兩隻紅貴賓在地下室遛狗，不知小狗便溺而未清理，社區管委會依社區公約開罰新台幣兩千元，但楊女自認只有一隻狗便溺，只繳納新台幣一千元，雙方告上法院，管委會訴請加罰違約金新台幣六萬元，法院判決管委會勝訴。楊女表示，當時因未發現小狗便溺，才未即時清理，但管委會公告竟寫她「完全不理會違規行為，逕自離開現場」，讓她覺得名譽受損，還遭管委會幹部嗆「要告你就去告」，憤而提告管委會。     該判決書指出，該社區「飼養寵物管理要點」規定飼主帶狗或寵物一律要用牽引帶、口罩、寵物箱或抱著，並禁止隨地大小便，違者最高罰款新台幣五十萬元。楊女拖延多時未繳清新台幣一千元罰款，管委會向法院提告，並訴請加罰新台幣六萬元違約金，法院以楊女違反公共衛生、公共利益等理由判准，楊女不服已上訴。北市府工務局公寓大廈管理科長蘇志民表示，依《公寓大廈管理條例》，社區有權制訂「住戶規約」並附罰則，若住戶不遵守，確實可以開罰，前提是「規約」要由「區分所有權人大會」通過。律師林俊峰表示，依《廢棄物清理法》，未清理狗大便罰款上限新台幣六千元，該社區自訂五十萬元罰款上限，可能違反「比例原則」。     社區住戶「規約」應盡量以政府公布的法令作為擬訂規約的依據，如罰款金額過高，易造成管委會與住戶關係緊張，進而對立；筆者認為規約的目的因是在使住戶有更舒適的居住空間，如果只成為懲罰他人的工具，就喪失了訂立規約的美意。     永然聯合法律事務所李永然律師認為「規約」有助於提升社區內居民的生活品質；「規約」的訂定、效力、範圍，我國《公寓大廈管理條例》第23條、第24條中的規定，社區訂立時宜參照前述規定，透過合法程序予以訂立或修正！

    「房地產賺錢筆記」一書是由「王派宏」先生及「邵慧怡」小姐所共同所著（早安財經財文化有限公司出版，2008年月初版8刷），本書作者將全書分成十堂課即十個章節，前幾堂課先從投資房地產的心路歷程開始介紹，一般人提到投資就會想到風險，深怕面對不確定的損失，而不敢勇於進入房地產來投資，而作者藉由其過去成功投資的經驗，來告訴讀者其實只要「位在好的位置」、「買進好的價格」，仍可以從中賺取報酬。           因本書是要讓讀者進入投資房地產的世界，因此無論在代書(地政士)流程、房屋貸款、價格如何決定、不動產仲介生態、裝潢房屋及如何當房東，作者都逐一做介紹，尤其當身為房地產的投資者，事前的功課要做足，更要考量到收益與費用的評估，多做功課、多看物件、多思考每個物件的特性，才能從物件中獲取利潤。     筆者認為以目前台灣政府政策性的調高「不動產稅賦」以及不動產市場交易量的萎縮，未來交換價值增值的空間有限；另外民國100年6月間施行《特種貨物及勞務稅條例》，持有未滿「兩年」的不動產出售是有可能會遭課徵「奢侈稅」，該稅負的金額往往會超過從不動產賺取的報酬；而出售不動產後又須繳納財產交易所得稅(預計未來又要施行「房地合一稅」)，都大幅增加了不動產移轉的成本而侵蝕房價上漲的利潤。如此時要投資不動產，一定要更加謹慎保守。

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國103年11月19日 工商時報A5版記者于國欽 「Q2雙北購屋壓力 居高不下」的報導稱：內政部剛完成的「第2季房價負擔能力指標」顯示，由第1季的7.51倍提升至第2季全國房價的8.34倍，其中新北市略升至12.8倍，台北市微降至14.25倍，雙北市民眾仍得不吃不喝12年以上才能買得一屋，購屋負擔依然居高不下。   內政部表示，與今年首季比較，第2季六都裡台北市降至14.25倍，新北市升至12.8倍，皆屬「房價負擔能力過低程度」。而台中市升至8.15倍、高雄市升至7.64倍、桃園縣升至7.09倍，仍是「房價負擔能力略低程度」，至於台南市6.18倍則屬「可合理負擔程度」，房價所得比以屏東縣4.62倍最低。   目前中價位低於新台幣510萬元者可負擔得起利率的，除了台北市、新北市外還有台南市、高雄市、宜蘭縣、基隆市等14縣市，筆者認為投資者的投資嗅覺是比一般人敏銳，建築商在大興土木時，政府如具有警覺性就不至於造成今天房價只增不跌。為了抑制房價穩定，政府還制定實施了許多政策，奢侈稅、豪宅稅、貸款成數利率降低、實價登錄….等！房價依舊上漲，從內政部估計的數據看，不是用政策就可抑制房價，而是應該要依各縣市需求、投資反常情形來制定政策，盲目的壓制﹐反而造成貧富差距更大，房價更高！這都不是我們所樂見的情形！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國103年11月19日蘋果日報A18版潘姿羽「室內裝修變更電氣管線 明年納管」的報導稱：民國103年7、8月高雄市、新北市均傳出氣爆意外，民眾人心惶惶，營建署於103年11月18日宣布修正《建築物室內裝修管理辦法》相關書表，避免因不當的室內裝修造成用電量超標、天然氣外洩等意外。   為防止室內裝修變更電線、天然氣管線，造成不幸意外，內政部營建署針對新北市新店區社區氣爆發生火警事件，修正管理辦法中的相關書表，104年1月1日起，6樓以上及公眾使用的建築物，室內裝修應檢附證明文件，供技術審查。   筆者認為台灣先後經歷高雄市、台北市兩地的氣爆發生讓政府對公共安全設施變更時的注意，修正了《建築物室內裝修管理辦法》，但多年來一般房屋的室內外用電設備或天然氣管線，民眾幾乎都會做變更，電路開關變更時就會變動迴路，如天然氣管線變動時，浴室、廚房熱水管線就會變動，未修正《建築物室內裝修管理辦法》前對裝潢修改情形，為強制記載報備，但還是有些民眾對政府沒信心，盼修法後，政府能真正的把關執行，讓災害減到最輕，也能讓民眾對政府更具信心！

永然地政士事務所黃文賢顧問    民國103年11月19日蘋果日報A19版記者 潘姿羽「海外豪宅來台出售量暴增」的報導稱：台灣富豪愛買房，海外業者看準台灣富豪到海外置產的商機，來台售屋意願提高，民國103年頂級豪宅來台銷售金額暴增。「海外業者知道台灣不缺資金，對購買力更有信心。」所以口耳相傳，民國103年代理的頂級豪宅案便有所增加。 有業者指出，國內「奢侈稅」、「囤房稅」、「實價課稅」使買房成本增加，才讓投資人轉戰海外。   筆者認為台灣人對投資房地產特別感興趣，投資資金又不缺乏，但在台灣政府打房政策下實施豪宅稅、奢侈稅、實價課稅….等，使得資金無處去的情況下，只好選擇海外穩定市場發展，所以台灣仲介業也嗅到開發商機，而開始成立國外投資部，帶領台灣投資者往鄰近日本國家、馬來西亞、柬浦寨等國家前往，也使得國外開發商對台灣客戶有興趣而來台開發洽談，這對台灣也是一種危機，望政府要抑制台灣房地產暴漲，不要只用一些治標不治本的政策來抑制房價，反而讓房價不降反增，而應全面性對區域性房地情形制定政策，這才不致使台灣資金外流，也不會造成國人對政府失去信心，進而金不留台灣，心也不願放在台灣！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年11月15日蘋果日報A12版記者陳思豪所撰「北市府地政局副局長 蓋違建拖8月才拆」報導，北市地政局曾副局長，在價值新台幣3000萬元的住家頂樓蓋違建，讓女兒居住達8年，北市建管處103年3月認定違建，卻遲未拆除；建管處指是因議員介入協調而緩拆。而在記者數度詢問後，屋主終於僱工自拆，但已拖延了8個月。     多位住戶指出，曾副局長居住在北市文山區景福街一棟5樓公寓的第5樓，在頂樓蓋違建。不具名的同棟住戶說，因頂樓違建將排氣孔堵死，導致他在家上廁所常遭排泄物反噴、臭氣沖天；許多住戶曾向北市建管處舉發，該處於民國103年3月認定是「違建」，但遲未處理。北市府建管處副總工程司邱英哲表示，該違建面積約23.4坪，但屋主兩度請議員協調，才拖延拆除。     筆者認為身為公務人員應比一般民眾更具有法律意識，而「違建」是造成台北市都市景觀停滯不前的最大問題，希冀公務人員能夠秉持為民服務的態度，為我們所居住的土地更盡一份心力，而不要讓自己成為台北市建設進步的阻力！     永然聯合法律事務所李永然律師認為「法律之前，人人平等」是法治國的基本原則，房子興建、增建、改建、修建，均需依《建築法》、《建築技術規則》為之，如有違反規定，即有被認定為違建之虞；民眾為相關建築行為一定要請專家，俾求適法！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年11月15日經濟日報A12版記者韓化宇所撰「銀行不動產放款 提足1.5%準備」的報導，金管會銀行局將邀集銀行業者，研商對不動產貸款提列備抵呆帳的措施。據了解，除了銀行不動產貸款的1.5%，要提足備抵呆帳外，每一筆新增不動產貸款，也要提列1.5%的備抵呆帳。這項新措施，可能將導致房貸利率走升。銀行業者表示，新措施上路後，假設某筆房貸金額為新台幣500萬元，就要提列新台幣7.5萬元的「備抵呆帳」，銀行有可能為了彌補因提列而造成的損失，提高貸款利率。金管會主委曾銘宗提出「晴天備糧」，是要求銀行在民國103年獲利可望續創新高的前提下，為使銀行注意不動產貸款集中度風險、強化風險承擔能力，避免不動產市場景氣下滑使金融風險升高，針對不動產貸款多提列備抵呆帳。中央銀行統計，截至民國103年9月底，不動產授信餘額為新台幣7.65兆元。     筆者認為目前不動產交易量萎縮甚為嚴重，銀行先提列準備金對未來不動產價值的變動先做準備，是正確的作法，以避免房價下跌，連帶影響銀行獲利能力；不過在政府要求銀行因應提列準備金外，更應提出有效的政策，積極活絡台灣的經濟，以避免資金外流或造成人才及企業出走台灣！     永然聯合法律事務所李永然律師認為目前政府接二連三對房市進行打壓措施，台灣目前的房市已氣若游絲，而且房仲業者及不動產相關業者大喊吃不消！其實台灣年輕人買不起房子的原因，是近二十年薪水沒漲，甚至還也倒退。政府的作為應當是提振經濟，活絡經濟，把餅做大，民眾增加就業機會，薪水才會漲，青年未來才會有希望，而不是削足適履，反其道而行！台灣政府加油，不要令人民失望！

永然地政士事務所黃文賢顧問 從作者陳品峯的「買房也要買幸福」一書，（2014年3月10日一版一刷，推手文化創意股份有限公司），讓讀者透過本書出版可以了解如何挑一間好屋時跟買屋後的價值，從少預算到大金額購房後如何創造價值！了解為什麼同樣的地段，有些大樓社區房價屹立不搖、住戶滿意度維持良好，有些大樓社區卻是怨聲載道公設爛、管理品質惡劣、使房價無法提升？台灣的消費者看屋一般只關注坪數、格局、裝潢，而很少注意物業管理與服務更是影響社區房價的關鍵！高房價時代的購屋，要懂得如何搭配房屋物件的規劃，才能幫房子保值，尤其是要挑選一個好建商是否懂得物業規劃為住戶謀幸福、為建商提高社區價值的「建商」所蓋的房子！ 擁有一間屬於自己的房子，應該是很多人的夢想，但房價越來越高的狀況，也讓許多人離買房夢越來越遠。買房子也是有學問的。作者書中說，只有懂物業規劃，才能幫房子保值、為住戶謀幸福、為建商提高社區價值。這其中的道理是什麼呢？我們東奔西跑、上山下海看屋，與房仲及建商周旋廝殺後，得意的買到一間好房，但事後發現公設竟近占30%，管理費又是一大負擔，這都是我們看屋時難以察覺的隱性價值，購屋者習慣以坪數計算價格，常忽略了公設占主建物的百分比多少！該書裡頭說，人生中第一次購屋，大部分都是作為自住使用，因此購屋者除了多瞭解區位、房型、坪數、售價、公共設施、學區等問題外，其實還要多詢問一些有關物業管理的相關問題喔，畢竟要有「優質的管理維護」，才能長期維持一個社區環境的品質。而要有安全舒適的生活品質與環境，就不能不知道您所居住的社區到底有哪些服務設施，當然購屋前也不能不先知道買房的預算應支付那些稅務、管理費的多寡等，往往這些預算都會造成決定買屋一些影響。 我初閱此書，讓我從事多年不動產登記事務，更了解到大樓的物業管理的重要性，物業管理是全面性的，不是只在於表面管理人員進出而已，是要對社區做整合規畫，讓客戶買屋後有一間溫暖且幸福的房屋，也讓我更知道幫客戶服務不動產登記事務不是只做產權登記而已，而是要更細心的辦理房產登記同時，提供客戶更詳盡的物件社區物業管理情形，跟客戶、社區的管理委員會互動，.讓客戶認識社區管委會並了解物業設計情形，究竟買到的是不是真正的好宅，或者符合幸福買房後，才知道購屋後如何去面對社區維護的價值性。   本書我讀後獲益良多，特藉本文分享！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國103年10月24日經濟日報A14版記者陳書榕「土地徵收 兼採收益法估價」的報導中稱：內政部於103年10月23日通過《土地徵收補償市價查估辦法》修正草案，未來土地徵收補償得兼採收益法估價。土地徵收已於2012年9月採「市價」補償，至於市價的查估方法，現行是採「比較法」，即以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算標的價格。修改辦法中規定法後得兼採「收益法」，即採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法。   內政部地政司專門委員施明賜表示，為反映真實交易價格，土地徵收已於2012年9月改採「市價」償，這次修正是為反映實務作業需求，以查估方法而言，原僅有比較法，在實務上會有計算價格偏差，修正過後新增得採「收益法」，兩者都列入估價辦法中，以後不僅要蒐集市場買賣實例，也要將市場收益實例一併納入估算範圍，計算出來的價格將會更公平。   筆者認為於民國101年8月1日起施行實價登錄開始時，就已開始為徵收市價補償做準備，目前也已通過《土地徵收補償市價查估辦法的修正，將更有依據施行土地徵收補償案件的進行，依修法前《土地徵收條例》第30條規定：「被徵收之土地，應按照徵收當期之公告土地現值，補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值，補償其地價。前項徵收補償地價，必要時得加成補償，其加成補償成數，由直轄市或縣（市）主管機關比照一般正常交易價格，提交地價評議委員會於評議當年期公告土地現值時評定之。」，現101年1月4日總統公布之新修訂《土地徵收條例》第30條有關土地徵收改採市價補償之施行日期，業經行政院核定自101年9月1日施行。施行後土地徵收改採「市價」補償，原土地徵收地價依公告現值加4成補償自已不再適用。

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國103年11月14日聯合報B2版記者莊琇閔「公營出租住宅」報導稱：台北市興隆公營住宅2區新建工程昨舉行動土典禮，由台北市長郝龍斌市長主持。工程預計2017年完工，除規畫為「公營住宅」及「低收入戶住宅」，還有社會福利工作站、公辦民營托嬰中心、公辦民營老人日間照顧中心、身心障礙者社會作業設施等社福機構。設計理念以「垂直村落」的概念，於3樓、12樓、屋頂規畫垂直向的公共綠化休憩空間。台北市長郝龍斌指出，4年前推出「公營出租住宅」政策時，受到非常大的質疑，甚至遭反對，當時北市府承受的壓力非常大，但當第一座大龍峒公營出租住宅推出後，却讓大家真正體會到公營出租住宅符合社會大眾的需要。至於公營出租住宅的租金，市長郝龍斌說：公營出租住宅的租金一定是周遭房屋租金7折左右，目前所有的公營出租住宅都是這樣運作。   筆者認為台北市的住宅政策從實施公營住宅已踏出第一步，人民居住權也有保障，但在住宅的品質與結構上也能將社區周邊公共設施、無障礙空間等納入考量，在社會住宅完成後的社區管理也很重要，所以要給民眾一個好品質且安心的居住環境，並符合「居住正義」及落實《住宅法》，都必須在興建時一併將之計畫在內!

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國103年11月18日 蘋果日報A14版記者潘姿羽「億元土地 交易量腰斬 高雄減57％ 跌幅最大」的報導稱：房子賣不好，土地交易連帶萎縮，「億元市區土地交易量幾近腰斬！統計實價登錄資料顯示，台灣今年全期交易量呈現萎縮中，據業者透露，房屋新供給買氣無法提振，建商購地意願也下滑，房地產後市趨於保守。「不動產有景氣循環，買方多預期現在是持平或是下修趨勢。」購地的熱絡程度和房市有很大連動性，現在房屋預售狀況不好、去化速度變慢，導致開發商購地態度轉趨保守。景氣好時，建商購地不怕買貴，只怕買不到，現在因為政府打壓，高雄投資客、開發商購地都停手了，前2年市場最熱，建商購地、推案金額都屢創新高，甚至吸引北部、中部的建商插旗，但是今年買氣盤整，建商購地、推案相對較其他縣市更加轉趨保守。   筆者認為景氣不論好壞，對投資者都還能維持一定的推案量，在六都會區內的住宅用地、商業用地因地點精華、具開發價值，且周邊機能成熟，新推建案的房價均有一定水準。但近兩年來因政府對房市打壓，對各縣市交易上卻普遍較去年同期大幅減少。長期來看對高雄民眾是有利的，台北都會區的不動產在沒有政府打房政策打壓下，一夕之間讓 不動產暴漲，到現在已讓一般人買不起，因此以高雄目前在政策的調控下，已達調控目的，投資客或開發商買地也已趨緩，但高雄後續仍有一些都市計畫，將來勢必會再帶動房市的上揚，盼政府能先預防將來房市的上漲來做預防準備，以免有造成無法抑制，屆時為時已晚！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年11月09日蘋果日報A15版記者張凱涵所撰「萬華老屋難出租 閒置率高」報導，根據營建署統計，台北市低度使用（用電）住戶比率最高的行政區為大同區、中正區及萬華區，其中大同區及中正區空屋比率較高的房屋多為屋齡5年以下的住宅，萬華區則以屋齡31年至35年間的房屋閒置比率較高，顯現萬華區的房屋可能因屋況不佳，而不堪使用。台北市副市長張金鶚指出，萬華區本來就是老城區，因屋況不好所以出租不易，雖然有都更案進行，但因為老房子本身就多，所以都更需求更大量。就基本面而言，空屋的產生就是浪費資源，需要更有效率使用，可與NGO團體合作，發揮更好的資源利用。 台北市都更處總工程司方定安則指出，老城區不一定要透過都市更新計劃才能活絡，也可使用維持歷史特色的都市再生計劃，不只可為老城區保留原有歷史樣貌，也可為其注入一股活水。     筆者認為台北市萬華區為台北市較早開發地區，經過數十年後該地區許多地方都已不符合現代都市設計的規定及潮流，除了「都市更新」來改善外，也可以藉由「都市再生」方式來再現萬華在地的文化風情，讓更多人除了「華西街」或「龍山寺」以外有更多可以觀光或慢活的景點。     永然聯合法律事務所李永然律師認為對台北市萬華區，台北市政府要有一套積極的改善計畫，否則萬華區也快被標籤化了。就以龍山寺前的「遊民」為例，政府不能束手無策，市政府更應主動促進寺廟及附近商家、民間團體一起動腦出策，進行改善，這才是大有為之市政府應有的做為及表現！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年11月03日自由時報AA2版記者蘇芳禾、高嘉和所撰「國產署豪宅滯銷 管理費全民買單」報導，民進黨立委李應元質疑，財政部國有財產署在寸土寸金的台北市植物園與國語實小附近坐擁大批因都更後分回的豪宅，這個名為「千荷田」的建案面積逾千坪，共110戶，有64、74、80坪三種大小，都是大坪數的豪宅，每戶底價約新台幣五千八百萬到七千六百萬餘元不等。但已閒置一年多，僅售出一戶。房子不但放著折舊，還得負擔每個月管理費約先台幣28萬元，珍貴的國有土地沒有評估就亂都更一通，要求監察院調查行政部門有無失職。對此，財政部國產署強調依《都市更新條例》規定，當都市更新事業計畫經核准後，被劃入的國有地應配合辦理，財政部國產署是被動參與都更、不是主動；且當初有向北市府詢問，分回部分是否需要做出租住宅，但因條件不合，才公開標售。 雖然首次標售僅出脫一戶，但半年後將重新評估市場行情，再度公開標售，不會放任不管。     筆者認為政府在活用非公用國有土地，在開發前應審慎評估未來使用收益的計畫，而非開發完畢後，發現乏人問津才調整租金或標售金額，降低未來收益，或閒置不處理，進而增加管理費、房屋稅等支出，形成更嚴重的國家資源浪費。     永然聯合法律事務所李永然律師認為國有土地因《都市更新條例》的規定被強制參與都市更新，因「權利變換」後分回房子，國產署並無不當之處。但房子分回後，國產署必須要有一套處分或運用計畫，這樣才不會造成閒置浪費；對分回的房子，國產署也要盡到「善良管理人」的注意義務！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年10月25日經濟日報A7版記者任中原所撰「全球城市居民 住房負擔好重」報導，據麥肯錫全球研究所發表的最新報告指出，全世界城市居民所承受的「住宅超額負擔」高達一年6,500億美元，約相當於全球年產值（GDP）的1%，主因城市居民人數激增，但住宅供給增加有限。這份報告對「住宅超額負擔」的定義，是指住宅支出超過家庭所得30%的部分。報告指出，其中以紐約、東京、倫敦等首要都會區超額負擔總額最高；北京、聖保羅等所得較低的城市，住宅成本對家庭財務的壓縮程度最重。         報告中建議，應降低住宅興建及維護成本，降低購屋者及開發商的融資成本，且政府並應釋放更多土地來開發住宅。估計從現在到2025年，全球城市住宅更新及增建的投資額約需9-11兆美元；若加上土地成本，則可能需16兆美元。麥肯錫指出，「土地不足」乃因政府都握有大量的低度利用或閒置土地，以致土地供給不足。     筆者認為台灣政府目前積極活化國有地，將精華地段土地採用地上權招標方式，來開發運用「非公用土地」，但政府興建社會住宅」的比例低於地上權招標開發商來興建飯店、商場或辦公室大樓甚多，這部分仍需政府聚焦民眾住屋的需求，而非僅單靠活化國有地就可以改善！     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣在幾個院轄市的城市，尤其是雙北市、台中市的「住宅超額負擔」較為嚴重，政府應加大《住宅法》的執法力度，使人民之「居住權」獲得確保。又公有地適當地釋出、改善交通都是屬於增加土地供給的方法，政府必須多加研究，並進行有效的規劃，這才有助於台灣的和諧發展！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年10月25日中國時報A8版記者洪欣慈所撰「要求土地正名 原民凱道怒吼」報導，原民團體要求政府正名原民土地，不要再「復興」、「光復」、「仁愛」，讓原住民能自主以祖先流傳下來的名字，稱呼自己的土地，「原地正名，就地解殖！」發起團體、「台灣原住民族部落行動聯盟」代表Yapasuyongu Akuyana表示，台灣共有55個原住民鄉鎮，正名運動30年，卻僅有嘉義吳鳳鄉正名為「阿里山鄉」、高雄縣三民區正名為「那瑪夏區」，如今記得舊名的部落耆老已逐漸離開，原民再不站出來，「歷史的名字終將被遺忘」。     「台灣原住民族部落行動聯盟」指出，2005年通過的《原住民族基本法》中明訂，政府應依原住民族意願，回復原住民族部落及山川傳統名稱，只要政府願意做，不會做不到；該聯盟並發起「自己的土地自己光復」行動，號召各界在路牌、行政機關或地名標示處舉牌拍照並上傳，喚起找回自己名字的動力。「台灣人權促進會」執行秘書施逸翔指出，兩公約中明定民族擁有自決權，如今原民只是爭取最基本自我認同的權益，呼籲政府正視。     筆者認為政府可以藉由土地更名或路牌變更來彰顯出原住民在地文化，並經由社居再造可以創造出在地行銷，而非硬生生地用不適合的名稱，讓遊客及居民難以產生對在地的認同感，建議政府可以用不同的層次來思考原住民本次地名變更的聲音，讓更多人對在地文化有更多的認同。     永然聯合法律事務所所長兼中華人權協會理事長李永然律師認為台灣的原住民族是台灣最早的居民，台灣應落實《原住民族基本法》，尊重其集體權，讓原住民族與漢民族能真正成為夥伴關係，族群融合！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年10月30日經濟日報AA1版記者吳亮儀所撰「聯開店面空3年 市府倒貼管理費587萬」報導，捷運聯合開發大樓一樓黃金店面招商三年，卻沒人要租，成了蚊子店面。北市議員王孝維指出，港墘站一樓面積有五○一坪，本以為聯開金店面會很搶手、限制出租對象為金融服務業，但一個月租金新台幣120萬元，還要額外兩個月押標金，雖有金融業者洽詢、但始終沒有租出去。結果北市府還得倒貼新台幣587萬元管理費。負責聯合開發的捷運工程局資產室人員表示，目前已簽報市府，將租金打九折、並延長租約期限，希望吸引業者租下；捷運局也指出，的確有考慮將空間切割，看較小的坪數和較低租金是否會更容易招租。     北市府除了港墘站一樓店面外，「龍山寺站的地下商場」也遲遲未招租成功，筆者認為北市府更應積極商場規劃與運用，並多方詢問廠商意見，讓更多有意願的廠商進駐，而非不斷降低租金或押標金，用低價來吸引廠商投標。     永然聯合法律事務所李永然律師認為龍山寺站的地下商場致命傷不僅是「租金」而已，另外還有「遊民」的問題。關於龍山寺前的遊民，台北市政府必須結合龍山寺及附近商家一起討論，提出有效對策，使當地遊民問題獲得改善，這是台北市政府必須努力的；否則，龍山寺每年有很多的國外觀光客，這種景象會對台灣留下負面的印象，台北加油！台灣加油！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年10月29日經濟日報A14版記者陳美珍所撰「房地屬不同人 小心節稅落空」報導，財政部表示，申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅，必須土地所有權人本人、配偶、直系親屬在該地辦竣戶籍登記，且無出租、無供營業使用情形，地上房屋亦須是本人或配偶、直系親屬所有，才可以享受自用住宅優惠地價稅。財政部舉例，房屋為夫所有，但土地部分登記的所有權人是配偶時，地上建物只要做自用住宅使用，且房地均符合自用住宅相關要件時，即使房、地所有權人並非同一人，因分屬本人及配偶所有，土地部分仍可申請按自用住宅優惠稅率課稅。反之，若土地為本人所有，但房屋登記的所有權人既非配偶，也不是直系親屬，而是兄弟姐妹或叔伯甥舅等其他親屬時，將喪失優惠地價稅的申請適用資格。財政部指出，土地符合自用住宅用地規定，須在每年9月22 日前向土地所在地稅務局提出申請，當年才能按優惠稅率課徵地價稅，逾9月22日申請者，就要等到次年度才能適用優惠稅率。     民眾如不瞭解自用地價稅的適用條件，可以直接向該管稅捐機關服務台洽詢，除土地建物所有權須注意外，也須確定該房地有無出租及營業使用，另外直系親屬也需辦竣戶籍登記，才能適用自用地價稅的要件。     永然聯合法律事務所李永然律師認為自用地價稅率較為優惠，想享用優惠稅率，自應注意法定要件及實務見解規定，這樣才能順利達成自己想要的結果；倘若有不了解之處，自應請教專業人士！

永然地政士事務所  黃文賢顧問．   民國103年11月10日蘋果日報A22版記者 張凱涵「北市地價調升 ，大安中山漲最多」報導稱：台北市地政局11月9日召開明年公告土地現值作業說明會，因今年地價普遍上漲，預計下月公布的明年公告土地現值應會調漲，尤以「大安」、「中山」、「松山」及「信義」區漲幅最大，其上漲原因，除都市更新造成地價上漲外，還有為該市中心豪宅區內新建案增加，且公共設施完善，近年來捷運信義線開通的加持，接下來捷運松山線即將通車帶動下，預料在這4個行政區通車後，地價漲幅是可預期且明顯的。   台北市地政局地價科科長曾錫雄表示，根據去年9月至今年8月的台北市不動產買賣價量表現，買賣數量較去年相比下跌11％，交易量減少4200多件，但是在價格方面則呈現上漲趨勢，將會以此漲勢做為明年調整公告土地現值的依據，這也表示，台北市明年公告土地現值應會持續調漲。   筆者認為近年來政府為了抑制房價，做了許多防範規定，從表面上看房價及成交量是有緩，但市中心中山區、松山區、大安區、信義區四個行政區域的公共設施完善、都市更新改建豪宅價格屢創新高、每年開通一條捷運線並帶動周邊國際大飯店進駐，地價調幅最為明顯，接著靠郊區如「士林區」、「內湖區」、「南港區」陸續推出高級住宅、商辦、廠辦大樓、南港車站BOT開發案等重大建設地價將會跟著上漲，而房價較低的「大同區」、「萬華區」、「文山區」、「北投」等區也會因眷村改建、萬華車站BOT開發案帶動下地價因此而持續上漲！以上種種趨勢房價將預期上升，希望政府能預先防範投機客炒作房價，不要讓民眾再次受到傷害，讓「人人有屋住」的夢想破滅！   永然聯合法律事務所李永然律師近年來一直呼籲政府要落實《住宅法》的實行，該法攸關住宅政策，住宅計畫，住宅品質．．．．等人民之「居住權」的保障。政府透過與不動產相關的稅，如地價稅、房屋稅、土地增值稅．．．等所增加的稅收，應投入「社會住宅」的興建，讓弱勢族群布置於望屋興嘆達成「人人有屋住」的理想！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年10月31日經濟日報A17版記者吳佳蓉所撰「地價稅開徵 ，增QR CODE繳款」報導，「有巢族」注意，「地價稅」開徵時節又到，繳納期間從11月1日起至12月1日。財政部表示，今年共寄出778萬多張地價稅單，稅收預估達新台幣705億元，較去年增加新台幣5億多元。此外，今年也新增QR CODE繳款方式，民眾可持手機或平板電腦掃描後直接線上付款，一分鐘內完成繳稅。 地價稅三年調整一次，下個調整年度為民國105年度，王乾勇處長解釋，因此民國103年地價稅收增加幅度不高，成長率只有0.72%，稅收增加主因在於部分原本適用優惠稅率或減免地價稅的民眾，民國103年已不符優惠、減免規定，因此稅收微幅增加。王乾勇處長也表示，為便利民眾繳納地價稅，除現有五種繳納管道，今年新增QR Code條碼繳納方式，民眾只須用手機或平板APP，掃描稅單上的QR Code條碼，系統便會自動連網並帶入資料，確認資料正確後，即可以「信用卡」或「活期存款帳戶」轉帳繳費，一分鐘內完成繳稅。         因為各縣市開徵地價稅時會做土地總歸戶，所以民眾會收到不同縣市的地價稅單，民眾在拿到該稅單後，應先確認每一地號是否為自己所有，並且申請自用地價稅土地的稅額是否符合優惠稅率，如有錯誤可以拿到該管稅捐稽徵處做釐正，以維護自身權益。     永然聯合法律事務所李永然律師認為「地價稅」的繳納是土地所有權人的義務，所有權人固可以「節稅」，但不能拒絕；民眾應於「繳納期間」內繳納；切勿逾期不繳，如逾期不繳，恐將受罰！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年10月25日經濟日報A5版記者吳佳蓉所撰「中山設計園區 年底前招商」報導，財政部長張盛和及台北長郝龍斌簽訂「中山設計產業園區」合作契約，採「地上權方式」，交由北市府規劃、招商，地上權存續期間70年，年底前公告招商；預估民間投資總額達新台幣157億元，創造300個就業機會、新台幣3.6億元產值。「中山設計產業園區」位置鄰近中山北路與民生東路交叉口，最早是台灣省菸酒公賣局中山配銷處。民國103年6月底前被活化作為北市都更處的「都市再生前進基地」URS21，已吸引不少設計師在此成立「工作室」；未來將保留現有三層樓建築，並額外新增建物。財政部國產署解釋，這次釋出土地主要為了協助發展設計產業園區，因此限定基地使用須以設計產業相關應用為主，但允許引進非設計類的附屬營利事業。     筆者認為北市府與財政部國有財產署合作針對坐落於台北市國有地的特殊性做不同的開發及標售，一方面保有該地特殊的歷史文化，另一方面可以活化國有地，並帶動當地商機，期望各縣市政府能齊心往這方向前進，讓每個縣市展現出自有特色與多元風采。     永然聯合法律事務所李永然律師認為國有土地的活化近年來確實有比往昔更不錯的表現，就以此次「中山設計商業園區」的招商案，企盼打造出有在地特色的土地活化典範，這種靈活務實的做法是值得肯定的！但仍要提醒政府的是藉這些活化所增加的收益，應當移作推動「社會住宅」之用，讓台灣之《住宅法》的精神目的得以實現，使台灣弱勢族群之「居住權」得以獲得保障！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國103年11月07日記者葉冠妤的報導稱：「住輻射屋罹病，可申請慰問金」台北市衛生局訂有《台北市輻射污染建築物事件慰問金申請辦法》，在台北市受輻射污染建築物影響健康的民眾別忘了自身權益。申請條件是曾於北市輻射污染建築物居住、就業、就學的民眾，從一九九五年九月七日至二○一四年一月廿一日期間，因受台北市輻射屋影響，經醫師診斷罹患惡性腫瘤、再生不良性貧血、早發性白內障或死亡者，任一年所受輻射劑量在一毫西弗以上，提供一次定額的罹病補助；其中惡性腫瘤或再生不良性貧血每人新台幣五萬元、早發性白內障每人新台幣三萬元，若死亡每人新台幣兩萬元，各項慰問金每人僅補助一次。若在二○一四年一月廿一日後罹病或死亡，則須於疾病診斷或死亡日起一年內，備齊申請書、暴露證明、醫療或死亡證明文件，以掛號郵寄或親自申辦方式，向北市衛生局提出申請，申請期限至104年1月21日止。   筆者認為政府為照顧特別災害民眾，爭議近30年的輻射屋受害者補償問題，台北市政府為了慰問及關懷，對受輻射屋汙染而致病的民眾，終於在103年1月21日發布《台北市輻射污染建築物事件慰問金申請辦法》，並自103年1月23日起正式施行。30年前因能源會的失職，而讓受汙染的鋼筋流入市面，成為建商的建材，造成百姓的健康受傷害或死亡，這應該是政府早就該正視此問題主動提出損害賠償或補助的辦法，而卻需要民眾配合民意代表抗爭制定補償辦法，雖《台北市輻射污染建築物事件慰問金申請辦法》已完成制定並施行，但接著而來的食安問題，是否也會有該問題而影響民眾健康或死亡，政府是否應即早制定一套遭受食品安全影響健康的補償辦法，讓民眾因而有信心相信政府！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國2014年11月03自由時報A13版記者游蓓茹報導「專戶專用 文化局擬設古蹟基金」北市登錄文化資產超過三百處，維護文化資產的費用卻不足夠，北市文化局目前正為所有權屬於台北市的公有古蹟草擬「古蹟基金」，將該基金設置專戶專用，也是全國首創，將尋求台北市議會的立法支持。文化局長劉維公表示，目前文化資產科維護文資的費用，都從文化局的單位預算來，但容易被其他案子排擠；也有文化設施發展基金可修繕文資，但很多古蹟還不是文化設施，致無法使用該筆基金，而自二○一二年起，台北文化局則用「老房子文化運動」媒合民間企業，現正盼設立專案專戶，由文化資產科撰寫草案，預計今年底可完成，收入預計來自大型開發案衍生收入及文化設施活化收入。例如：華光社區的增額容積市府將可分一半，對外招標、招租後，營收費用將作公營出租住宅的建設經費。                                筆者認為古蹟的保存修護，長久以來許多被遺忘荒廢，近年來台北市許多開發案開發古蹟遭破壞，該古蹟才被重視。政府想重視古蹟維護，但又沒經費來維修，政府目前有些大型開發案的容積移轉及公營住宅出租可增加營收，而這些營收基金的運用又無法專款專用，為了文化古蹟維護保存，台北市文化局草擬全國首創的「古蹟基金」，但經議會通過、市府同意草擬草案前時，應審慎的思考該基金如何運用，日後才不致被濫用，而造成變相編列預算圖利財團的弊端！

永然地政士事務所黃文賢顧問    2014年11月04日工商時報A6版記者林淑慧報導「國有地上權，4宗標脫」：民國103年第四批國有地上權招商結果出爐，財政部國產署於103年11月3日表示，全台16宗國有地上權土地當中，卻只有4宗順利標脫!財政部力拚國有地活化，但依據11月3日開標結果共標脫台北市中正區、基隆市中正區及台中市西屯區、太平區土地等4宗。   筆者認為政府近年來釋出國有土地招標設定地上權，原是很好且活化都市的產品，但為何卻16宗只有4宗而已？主要是現在的投資者較有成本概念，有利可圖的產品一定搶進介入，而這次標脫土地都是因為鄰近的交通便利及生活機能俱佳；所以政府如果要釋出大筆土地招標，應該多以計畫中周邊生活機能與交通便捷的土地為優先，只要有利可圖吸引投資者介入，也才能達成是政府釋出土地的目的！

永然地政士事務所  黃文賢顧問   民國 103年10月31日 工商時報記者蔡惠芳「都更宅單價創高」的報導，其提到儘管都市更新因文林苑事件陷入困局，所幸舊都更案陸續開花結果，台北市精華地段房價仍易漲難跌。台北市都更案的開價普遍較高，尤其以學區路段常創新高也帶動周邊的房價。   筆者認為，台北市屢創房價新高不外有幾個原因：一、大法官釋憲案後，台北市都更案的開價普遍較高，尤其以學區路段常創新高也帶動周邊的房價。二、都更整合土地取得成本高，如人力、物力、時間等、物價與建材成本增加等，建商推案時，為了已開銷成本計入而增加產品價值，因而使都更案一直居高不下。第三，大坪數土地都更案較難整合，不願花太多時間，因此只要整合一定面積時就停止開發，所以都更案可售戶較少，也因此單價容易提高出售。第四，稀有性的開發地點較少及即將通車地點的完成，價位也相對的高。這幾年政府實施各種方法來抑制房價上漲，仍無法讓房價下跌，盼政府能運用住宅政策，增加房屋的供給，這樣才能抑制房價，另外則增加「社會住宅」的興建，讓買不起房子的弱勢族能有屋住，落實《住宅法》這樣才能促進社會和諧。   永然聯合法律事務所李永然律師則認為台灣的都會區一定要進行「都市更新」，都市更新要能成功的推動，必須背後要有政府這隻推手，才有可能。另外法令的完善也很重要，目前躺在立法院的《都市更新條例》修正案要完成三讀通過，才能讓都更有效推動！

永然地政士事務所  黃文賢顧問   民國103年10月24日工商時報A21版記者曾麗芳所撰「建商爭搶地上權案」的報導稱：台中74號快速道路全線通車後，周邊國有土地釋出，建商對大面積設定地上權標案的接受度愈來愈高，由於地點的方便性及價位約僅市價的4成，因此造成一些業者、建商等詢問電話熱烈，掀起搶標熱潮。 　國有財產署中區分署長吳文貴表示，中區分署近年來已招標10多筆大面積地上權土地案，建商對於設定地上權標案的接受度愈來愈高，平均標脫率超過5成，標脫金額逾底價5至10％，主要用來投資興建商用不動產，因而對投資者頗具誘因。  筆者認為近年來政府的釋出設定地上權的土地大都是特優條件，只要有利可圖的產品，都是吸引投資者介入的誘因，地點優勢土地較難取得，未評估中國人對買賣土地與建物的觀念是希望產品能自己擁有並傳承給下一代，是否接受只有建物所有權沒有土地所有權的產品，建商或投資者即紛紛搶進標購，但依目前大環境的改變，物價波動房價上漲，民眾買不起，而是否真正改變了這種想法，寧可以「租房代替買房」的觀念，或許地段的地理條件優越，使用年限及價位能吸引人外，能否完全被接受還待考驗。筆者建議是否能將該大型土地配合企業、建商蓋些「合宜住宅」讓人人買得起房屋及人人有屋住，也可帶動周邊的發展，才不致落人口實圖利財團或發生更多弊端！  永然聯合法律事務所李永然律師認為公有土地原來就不應閒置，過去閒置的情形已逐漸改善，但是否可以將適宜的土地釋出一部分興建「社會住宅」，落實《住宅法》，保障人民居住權，而不是一方面打房，一方面透過公開招標而炒高地價，這種作法恐怕無法讓一般民眾接受！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年10月22日自由時報AA3版記者陳韋宗所撰「行道樹修剪 斷頭、虐死屢見不鮮」報導，民國102年新北市江翠國中護樹事件，許多退休老師與護樹志工為了保護校內將遭迫遷的老樹，「抱樹」抗爭逾兩百小時；新北市市民護樹行動，迫使新北市修訂《樹木保護自治條例》，並於民國103年4月起實施「啄木鳥修剪認證」制度，但實際使用狀況與修剪情形，仍難有效地全面監督。此外，民國102年市府改推「大樹之家」，用「中繼媒合」方式避免二度移植，但實際訪查「大樹之家」移植地點，樹木即使僥倖存活，也因移植時的粗暴修剪，重新生長後失去原有樹型，不只失去原本遮蔭功能，也戕害樹木自然生長。十年樹木，百年樹人；新北市過去四年從護樹到綠化環境，推動不少變革，但如何用對方式、落實執行，考驗著執政者對城市環境的堅持，也是市民檢視其對都市願景的指標。     筆者認為隨著民眾對居住環境的意識提升，對樹木與綠地的需求是日益增加，戶數已逐漸成為社會共識，但往往因為保養維護的不當，導致樹木枯萎或綠地流失，使得綠化環境事倍功半；有鑒於此新北市政府陸續推出修剪證照及規範，是好的開始，但如何約束包商及提升修剪證照的認證，是現階段所需要努力的方向。     永然聯合法律事務所李永然律師認為「樹木」的種植維護在都市是很重要的，其與綠化、景觀……等環境問題有關，台灣人民的環境保護近年來提升很快，政府在從事建設開發也要有環保意識，才能跟得上社會發展趨勢及為人民所接受！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國103年10月20日蘋果日報A12版記者潘姿羽所撰「老人租嘸厝 迫遷萬華區」報導，老人福利推動聯盟秘書長吳玉琴說，台北市信義區、大安區儘管房屋品質較好，但房租也貴，弱勢者根本租不到，只能往舊市區移動，才能以較低的租金租到老舊公寓。芒草心慈善協會志工張獻忠長期協助萬華區弱勢老人和街友，他表示，市中心地段好、房價高，房東不見得願意降低租金租給弱勢，而且對老人多有租金不穩定、身體欠佳的印象，也會擔心趕不走，但台北市萬華區老人租屋相對容易，「萬華以前很多勞工，房東很習慣這些人了。」張獻忠指出，近幾年因為弱勢老人集中，屋源開始不足，建議政府應將提供「社會住宅」和主動介入弱勢租屋雙軌併行，因為有社會局或公民團體介入，房東也會較安心、增加出租意願。 內政部營建署推動的租屋平台，雙北市、台中市、雲林縣、台南市和高雄市均響應，但實施1年多來全台僅媒合17件；台北市政府於民國103年3月推行的空閒住宅代租代管計劃，截至9月底僅媒合5件，另有14位房東提供物件、158位房客有租屋需求。台北市副市長張金鶚坦言，現在租屋市場確實還有進步空間，北市府有思考訂定租賃規範，也會向中央建議制訂租賃專法，對愛心房東除了房屋稅自用住宅減免，所得稅也要減免，才能有效增加租屋存量。     筆者認為政府推動的租屋平台行銷不夠，未能讓普遍民眾瞭解有這樣服務平台，現在的租屋者或房東仍大幅倚賴仲介公司或租屋網站來租屋；除了租屋平台的使用率外，老年人及身心障礙者的租屋問題仍有賴於政府的協助，在自由經濟的社會制度下，弱勢的民眾很容易被資本社會所排擠，台灣目前也已進入「高齡社會」，政府也應該意識到老年人居住生活將是未來重要的課題。     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣由高齡化社會進入高齡社會，但對於「老人潮」的相關問題，如照護……安養等問題，似乎準備不足。老人的居住也是攸關老人「人權」及「居住權」的問題，政府已訂有《住宅法》，此一問題也攸關《住宅法》的落實，即禁止歧視，政府應用心規畫考量！