永遠自然 ─ 李永然律師部落格

文◎李永然律師 一、政府透過《平均地權條例》約束投機炒作不動產市場行為 　　民進黨政府執政迄今最令民眾反感及激起民怨的，不外是「房價過高」，年輕人大嘆永遠買不起，乾脆「躺平」；政府為了消除民怨及爭取年輕人的回頭支持，於是執政黨在立法院運用其占有過半數席位，快速進行《平均地權條例》的修正，其修正有如下重點：私法人購買住宅許可制；限制換約轉售；新建成屋納入「紅單」管制；重罰不動產炒作行為；建立檢舉獎金制度；預售屋解約採申報登錄制。 　　在上述修正重點中，有一項是針對「不動產炒作行為」。究竟何謂「不動產炒作行為」？如有違反，將受何種處罰？又如果民眾檢舉是否可以領取獎金？筆者擬藉本文予以剖析。 二、《平均地權條例》已禁止不動產炒作行為 　　按房子是用來住的，不是用來炒的，過去政府運用「囤房稅」，希望能讓房子不要被人拿來囤積居奇；但其效果十分有限。又台灣目前「房價過高」，不少人歸咎於有心投機炒作，立法委員於修正《平均地權條例》時，特增加第47條之5，並於第1項規定禁止炒作的行為，共有三大態樣，即： 　　(一)以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布「不實資訊」，影響不動產交易價格； 　　(二)與他人「通謀」或「虛偽」交易，營造不動產活絡的表象； 　　(三)自行、以他人名義或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利（註）。 　　就上述三種禁止炒作行為的態樣，其所針對的「不動產」，不論「預售屋」或「成屋」均在約束規範之內。 　　又政府必須積極主動進行不動產炒作行為的約束，特別於《平均地權條例》第47條之4第2項賦予「主管機關」權力，即直轄市、縣（市）主管機關得向涉嫌不動產炒作行為的「行為人」或「相關第三人」，要求查詢、取閱有關文件或提出說明；且「受查核者」不得規避、妨礙或拒絕。 　　如果「行為人或相關第三人」規避、妨礙或拒絕查核者，直轄市、縣（市）主管機關可以處新台幣六萬元以上三十萬元以下「罰鍰」，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰（參見《平均地權條例》第81條之3第4項）。 三、涉及炒作不動產的行為人，法律責任如何？ 　　其次，在上述的「炒作不動產」，如行為人有《平均地權條例》第47條之5第1項所列各款行為之一者，直轄市、縣（市）主管機關將處新台幣一百萬元以上五千萬元以下「罰鍰」，並得令其改正；屆期未改正者，則按次處罰。在炒作不動

  2023年8月29日下午，台灣糖果餅乾麵食工業同業公會舉行會員大會，由張理事長主持，李永然律師以法律顧問身分受邀列席，會中由周教授探討「減碳」議題，與會者感到受益良多。

  文◎陳淑芬律師 　　由於立法院為了平抑房價、禁止炒房之不良歪風，故推出最新修正之《平均地權條例》，已於112年7月1日正式實施。其中關於代銷業者、仲介業者，相關人等應遵守哪些義務？如有違反時，又有何處罰之規定？ 　　對於代銷業者及仲介業者，甚至一般與從事買賣不動產相關之廣告業者均有一定的影響，因此本次最新修訂之《平均地權條例》明文規定預售屋或「新建成屋」（係指領得使用執照且未辦竣建物所有權第一次登記之成屋）之買方於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。 　　任何人亦不得以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊，影響不動產交易價格或製造不動產交易活絡之表象，因此本次修法，可說是政府為了抑制不斷高漲的預售屋或新建成屋，連帶使一般房價亦漲不停，故為了杜絕國內炒房風氣，將禁止炒房之責任自買預售屋或新成屋者之買方至代銷業者、仲介業者，乃至於任何人，於新法中均有所規範，可謂是防止炒房人人有責任，因此究竟新條文中有哪些禁止規定及違反者有何處罰？不得不慎重看待，故本文將依《平均地權條例》第81條之3規定違反義務之處罰，代銷業者、仲介業者及相關人等要注意哪些？做一剖析。 　　一、代銷業者或仲介業者不得同意或協助買受人將買賣契約讓與或轉售第三人，或受託刊登讓與、轉售廣告，違反者，將被處以新台幣五十萬元以上三百萬元以下之罰鍰。 　　依《平均地權條例》第47條之4第1項之規定，預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。代銷業者或仲介業者，不得同意或協助買受人將買賣契約讓與或轉售第三人，或受託刊登讓與、轉售廣告，參見《平均地權條例》第47條之4第3項明文規定。 　 　　代銷業者或仲介業者若違反此項規定時，將依《平均地權條例》第81條之3第第1項第2款之規定，處以新台幣五十萬元以上三百萬元以下之罰鍰，故不可不慎。另應注意，如有違法刊登廣告者，主管機關將會命其限期改正或為必要處置；屆期未改正或處置者，則會按次處罰；若違反禁止轉賣之規定，將按交易戶（棟）處罰之。 　　二、任何人當然包含代銷或仲介業者，均不得有以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布不實資訊，影響不動產交易價格。或與他人通謀或為虛偽交易，營造不動產交易活絡之表象。或自行、以他人名義或集結

  文◎李永然律師 　　俗云：「人為財死、鳥為食亡」，「錢財」雖甚誘人，但必須取之有道，其正當途徑則是透過勞務賺取或理財增值，絕對不能因「貪財」而不擇手段。 　　由於世風日下，社會上「炫富」者甚多，有些人見之羨慕不已，但卻不循「正道」去賺取，這些行為當然是屬於透過「身體」為「盜取」之「惡行」，除在因果律須承擔惡果外，這些行為也是國家法律所不容，茲先舉三個案例說明。 【案例一】以買賣靈骨塔為餌，詐財１.５億餘元 　　民國112年6月9日自由時報報導：在新竹有張姓、徐姓等十八人共組「詐欺犯罪組織」，涉嫌以買賣靈骨塔位為幌子，詐騙被害人得手約一億五千餘萬元，台灣新竹地方檢察署偵查終結，怎張男等十八人以涉犯《組織犯罪條例》、《刑法》加重詐欺等罪嫌提起公訴，並請求法院刑事庭「沒收」已扣押的犯罪所得（註1）。 【案例二】公司女會計，侵吞公司2736萬元 　　民國112年6月19日自由時報報導：新竹一家五金工廠的呂姓會計兼出納職務，進公司不久就利用老闆對她的完全信任，趁管帳又管錢的機會，在公司貨款差額上動手腳盜領公款，事後食髓知味，還大膽偷開老闆的「支票」，並侵吞自客戶處收到的貨款，總計六年多共A走工廠高達2736萬元。呂姓女會計已觸犯《商業會計法》主辦會計人員將不實資料記入帳冊罪，《刑法》行使偽造有價證券罪、偽造文書罪、業務侵占罪、詐欺取財罪等；台灣新竹地方法院刑事庭法官將之判處有期徒刑8年六個月有期徒刑，並沒收犯罪所得2736萬元（註2）。 【案例三】銀行理專Ａ41名客戶，侵吞高達1億8千餘萬元 　　民國112年6月29日自由時報報導：玉山銀行潘姓理專因投資失利，竟挪用客戶「申購基金的款項」來還債，還製作「不實的取款憑條」和「假的配息收益」取信客戶，檢調共查出41名客戶受害，金額高達1億8千餘萬元（註3）。 　　由以上三個案例，犯罪的行為人均基於「貪財」，或「詐」或「盜」他人的錢財，導致遭到檢察官進行犯罪的追訴，進而到法院由法官依據《刑法》或《組織犯罪條例》、《商業會計法》中相關的法律規定，進行論罪科罰，並「沒收」（註4）犯罪所得。 　　另外每個人來到世上，須認知「因果報應」，《梁皇寶懺》中有云：「若有造因，果終不失，罪福不遠，身自當之」，「善惡二輪，未曾暫輟，果報連環，初無休息，貧富貴賤，隨行所生，非有無因，而妄招果」。又《地藏菩薩本願功德經》地藏菩薩告訴普賢菩薩說：「…南

  2023年8月28日中午，臺北企業經理協進會臺商張老師舉行8月份月例會，報名參與的張老師共有34人，李永然律師以理事長身分主持會議，並由「寶刀未老」的石賜亮名譽理事長進行精彩的特定議題分享，謝慶源、林永法、張明杰等張老師現場提問並發表意見，會議至下午2時圓滿結束。

  2023年8月26日上午，李永然律師一大早趨車南下至南投埔里中台禪寺參加「民國112年度護法總會暨各精舍護法會頒證大典」，法會由上見下穎住持主持，李律師於活動中遇見一同來參與的師兄們，眾人合影留念。

  文◎李永然律師、劉和鑫律師 案例：     A冷凍空調公司與B員工間「確認僱傭關係之訴」敗訴後，判決認定A冷凍空調公司應按月發給B員工原領薪資至「復職日」前一日止，B員工竟利用該判決結果，始終不回到工作崗位，並按月用上述判決書向法院民事執行處聲請對A冷凍空調公司進行強制執行，領取薪資。A冷凍空調公司面對刁鑽的B員工應該如何處理？ 解析： 一、為什麼法院會判決員工可以按月向公司請領薪資？ 　　按「按僱用人受領勞務遲延者，受僱人無補服勞務之義務，仍得請求報酬。」、「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人以代提出。」、「債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。」《民法》第487條前段、第235條及第234條分別定有明文。 　　雇主與勞工間約定勞工為雇主提供勞務，並由雇主給付報酬，而成立「僱傭」的契約關係。在確認僱傭關係存在的訴訟中，經雇主向員工以「資遣」或「開除」的方式單方終止與員工間的僱傭關係後，就有「預示拒絕」受領員工繼續提供勞務的意思，此時員工若以存證信函方式主張雇主是「違法終止」僱傭關係並請求繼續向雇主提供勞務時，就是將準備給付的勞務內容通知雇主，就符合上述《民法》第487條前段、第235條及第234條所規定的情況，此時依《民法》第487條前段的特別規定，因為雇主有受領勞務遲延的情況，因此就算員工在訴訟期間中，完全沒有為雇主工作，也不需要再補充提供勞務，仍然可以請求雇主自違法終止僱傭關係時起，至復職日前一日止，按月給付薪資。 二、何一時間可以被認定為「復職日」？ 　　參「依民法第487條本文之規定，僱用人受領勞務遲延者，受僱人無補服勞務之義務，仍得請求報酬，惟此之前提要件，需受僱人依法為勞務給付之提出，且僱用人拒絕受僱人提出之勞務給付，以致受領勞務遲延者，始生受僱人雖實際上未服勞務，亦仍得請求僱主給付報酬之權利。本件被上訴人先前違法解雇上訴人，經被上訴人於103年8月20日以存證信函通知上訴人於函達三日內復職，上訴人於103年8月21日收受，則被上訴人已以存證信函表示受領勞務的給付，且催告上訴人給付勞務，其受領遲延之狀態已終了，已無民法第487條本文之適用，上訴人未依該通知辦理復職，其未提供勞務，自不能請求自103年8月24日以後之