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社會住宅要成功:土地供給及放寬住戶的限制是主要關鍵!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年4月7日工商時報A2版記者朱漢崙所撰「社會宅要成功 土地、混居是關鍵」的報導,距離新舊政府交接僅剩一個多月,新政府上任後的施政計畫即將啟動,並提出社會住宅政策規畫因應民眾住的問題。但是社會住宅政策是否可成功,有兩大關鍵,一是中央或地方政府是否稱職扮演「地主」角色,積極配合土地提供;另一則是社會住宅應混入一般住宅。     其實,趁著社會住宅政策推動之際,台灣的中央各部會所轄土地,乃至於地方政府轄下的土地使用效率,也應該進行通盤檢討。例如,國防部在先前進行大規模的裁軍之後,有不少軍營用地已經空出。此外,各地方政府所轄的中小學校,因面臨少子化問題,實際就讀人口大為減少,連帶校舍需求也大為降低,現在很多校舍幾乎形同唱「空城計」,這些營舍、校舍的分布,有不少是在市中心,如今適逢政府擬推動社會住宅政策,正需要土地的當下,實在可以拿出來重新檢討規劃。     另一個社會住宅成功的重點,在於絕對必須採納「混居」的概念。以往一提到社會住宅,外界往往直接有「貧民」的聯想,倘若採混居方式,一方面可以降低隔閡;另一方面,也不致於引發周遭居民因傳統的觀念,進而憂心自家的房價會因為旁邊蓋了社會住宅而下跌,因此產生激烈的反彈或抗爭。再者,若採混居,透過與建商合建方式來興建新大樓,可有一部分規劃作社會住宅,其他就賣斷給建商,讓建商再賣給一般住戶,這也可成為籌措社會住宅後續興建的重要財源。     筆者認為社會住宅的供給的確能有效解決民眾住的需求,但往往政策的確定到真正執行完畢,往往耗費數年甚至數十年,希望新政府能積極與地方縣市政府多方合作,並加強執行的效率,才能讓民眾儘速使用到社會住宅。     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的住宅政策,從過去的「國民住宅」到民國100年12月30日制訂公布《住宅法》,可以說是一個大轉彎,自《住宅法》民國100年12月訂立迄今所蓋出的「社會住宅」仍然極為有限,希望政治人物能多點「行動」,少點「口號」,真正為人民福祉付出心力,這樣才是「公門好修行」;否則,將辜負人民,對不起自己的良心!

立法院修《住宅法》,將來租屋給弱勢戶者,將可以享所得稅優惠!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年4月7日經濟日報A6版記者潘姿羽所撰「租屋給弱勢戶 享租稅優惠」的報導,立法院內政委員會於民國105年4月6日初審通過《住宅法》部分條文修正案,房東將房屋出租給弱勢民眾,租屋期間所獲得的租金,新台幣1萬元以內可免徵所得稅。內政部於民國96年開辦整合住宅補貼資源實施方案,符合條件的弱勢住戶,每戶可補助最高新台幣4,000元的租金補貼;不過承租戶申請時,須將租賃契約交給內政部審核,可能導致稅捐單位以此資料向房東課稅,使房東不願出租給想申請補貼的弱勢家庭,或是變相增加租金。     為了提供出租誘因,政院與立委均提出《住宅法》第12條之1修正案,政院版僅針對租金中政府補助額度的新台幣4,000元部分,免併入綜合所得稅總額課徵所得稅;立委趙天麟原先建議租金全額免課所得稅,不過經過協商後,通過租金可免徵所得稅,但以新台幣1萬元為限,實施年限為五年。內政部營建署長許文龍會後受訪時表示,就立法院通過版本來看,應可讓更多房東願意出租房屋、弱勢戶也更容易租到房子。不過內政部長陳威仁認為,若修法通過給予房東部分金額的免稅額度,對於讓更多房東釋出空屋效果不會太大,但至少有鼓勵作用。     筆者認為民眾願意出租不動產給弱勢民眾承租,政府應當給予租金獎勵或補貼,以增進民眾願意出租的誘因;另外,承租給弱勢戶的房東,也應當提供良好的居住環境給予房客,不要因為是弱勢戶,而提供較差的居住環境!     永然聯合法律事務所李永然律師認為《住宅法》的訂立是為保障人民的「居住權」而訂立,該法目前仍未具體落實,且政府就該法律的宣導上有不足,這方面有必要加強;至於適當的修法樂見其成!

租屋糾紛類型眾多,六種類型糾紛可多加注意!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年4月11日聯合報A7版記者林榮芳所撰「地租屋糾紛層出不窮 五大地雷要小心」的報導,租屋糾紛層出不窮,「崔媽媽基金會」統計2015年所接獲的租屋糾紛案件,高居排行榜前五名的分別是「押金返還」、「房屋修繕」、「欠租」、「其他費用負擔及欠繳」、「稅賦」及「提前終止租約」並分別說明如下: (一)要退租了,房東不肯退還我押金,怎麼辦?     入住前繳給房東的「押金」等同「擔保金」,目的是擔保「租金給付」及「損害賠償」。原則上,租賃期滿後房東就應將押金全額退還給房客;但如果房客在居住期間如果有租屋債務未清償,如房租等該付的費用沒付,房東可優先拿押金扣抵;若扣抵後仍有剩餘,建議房東應在房客退租點交後立刻返還押金。 (二)房屋有問題該修了,誰來負責?     按照《民法》,原則上應由出租人修繕,除非租約已另外規定由房客負責,或是依情形部分由雙方分擔。若房東應修繕卻遲不著手或屢修不好,房客應先(1)以方便存證的方式催告,如存證信函、email、手機簡訊等,限期對方著手修繕;若逾期仍無動作,則(2)再催告一次,告知房東將自己僱工修繕,並且所需費用由次期租金扣抵。房客千萬不可用拒繳租金甚至片面終止租約來抵制。 (三)房客不按時繳房租,出租人要怎麼自保?     按時繳租是房客的義務,但是總免不了有房客因故而遲繳或積欠租金,這時房客就必須拿出誠意向房東說明,並協商補足租金的計畫;而房東遇到這種狀況時,應先(1)以存證信函等方式通知房客,要開始以押金折抵租金了,若押金抵滿後房客仍再積欠滿2個月,房東才能夠(2)以上述方式再通知一次,告知將終止租約。 (四)其他費用該誰付?欠繳的話怎麼辦?     租屋生活費用的爭議,最常見的是「電費誰該繳、繳多少」,尤其是多人同住一戶的分租房,通常租約大多寫明每度電房客要繳多少元,每間房並以獨立電錶計度。入住後若有一方想調整電費分攤,都應先與對方協商,雙方合意後再加註在契約上才行。此外其他的租屋生活費用分擔,例如管理費、有線電視費、自來水費、網路費用等,也一定要在契約裡規定清楚,若有任何應繳的費用未繳,另一方也必須依法定程序(例如:以存證信函等催告對方)要求繳納。 (五)房客讓我的租金收入曝光被國稅局追稅了,怎麼辦?     多數自然人房東都沒有繳納租賃稅賦的習慣,若房

民國105年台灣土地的公告地價調高連動地租漲,地上權案BOT廠商已大感吃不消!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年4月5日工商時報A1版記者朱漢崙所撰「地租漲 台北101吃不消」的報導,台北市政府大舉調高公告地價,意外打到BOT案,其中政府持股超過50%的台北101更首當其衝。台北101董事長周德宇已對此在董事會提出報告,董事都高度關注台北101經營團隊和北市府的協商進度,因為這將嚴重衝擊台北101今年的獲利;據了解,台北101已向北市府爭取,看能否在約當公告地價漲幅15%的範圍內加碼台北101要交給台北市政府的BOT土地租金,相關協商已進行數月。業界人士指出,這不僅是台北101的問題,整個台北市信義計畫區商圈有許多與台北市政府進行地上權合作的大型觀光飯店、購物商場經營者,都將同受衝擊,例如君悅大飯店等其他信義商圈的知名百貨觀光業。除了信義商圈外,台北車站的京站等BOT案經營者,也將面臨地租成本大增的問題。     業者指出,若與政府進行BOT合作的企業因土地的公告地價使得租金成本大增,政府恐怕必須好好拿捏如何因應相關的衝擊,同步採取配套措施,因為BOT案畢竟要作長遠、穩健的規劃,倘若業者要交給政府的地上權租金,將跟著地價調漲而暴增,這種不確定性將不利政府BOT案的後續推動。業者強調,政府應另訂定其他方式,合理的反映公告地價的上漲趨勢,又讓業者能負荷租金,而不是一口氣就無預警大舉調高土地租金,畢竟現在景氣不好,物業管理者被政府調高租金,接下來一定是調高下游店家的租金。     筆者認為土地公告地價,依現行法規規定為「3年」調整一次,民國105年調整後,預計民國108年可以再做調整,有鑑於此,政府應當對地上權設定BOT案應有配套措施,是否地租與公告地價連動關係稍作調整或其他方案,避免政府的地租不斷增加,導致許多建商或開發商不堪負荷,而退出市場;這必將不立於台灣整體經濟的發展!      永然聯合法律事務所李永然律師認為,台灣為了「居住正義」,大幅調高所得稅、房屋稅、地價稅,這些作為並未助於買不起房子之人的購屋問題解決,卻加重了經營業者的稅負,讓原本已疲憊不堪的經濟,更是雪上加霜。其實台灣的「居住問題」,透過《住宅法》的落實即可,政府不要再隨意加稅,這樣才不會影響台灣經濟的復甦!

適用房地合一交易,財政部網站提供試算服務!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年4月1日經濟日報A17版稅務問答暨快訊報導,桃園市莊小姐提問:出售房地時如何判斷應否申報房地合一所得稅?北區國稅局桃園分局答覆:房地合一課徵所得稅制度自2016年1月1日起實施,民眾在新制實施後賣出房地或房屋使用權,有可能需要依照新制規定,申報及繳納個人房屋土地交易所得稅。     民眾出售前,如果不清楚到底是要依新制申報,還是要循以前的規定,將出售房屋或使用權的交易所得併入年度個人綜合所得稅財產交易所得申報,可以到財政部北區國稅局(www.ntbna.gov.tw)「房地合一專區」,利用「自我檢查表」或房地移轉稅務試算專區的「線上試算稅額」服務,依所出售標的的取得原因,循序點選適用狀況,就可判斷究竟是要依新制還是舊制報繳所得稅。     筆者認為出售不動產,用併入綜合所得方式申報(舊制)或用房地合交易一申報(新制),建議民眾先行詢問地政士、會計師或專業律師,尤其民國104年前取得的不動產,只要持有期間超過兩年即可適用舊制申報,民眾可以對此多加留意。

台北市住家防火巷堆放雜物,最高可開罰新台幣10萬元!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年3月27日聯合報B2版記者邱瓊玉所撰「住家防火巷堆放雜物 可開罰10萬元」的報導,台北市防火巷堆放雜物、違停狀況頻傳,為避免公安出問題,北市府都發局擬針對防火巷訂定「管理自治條例」,未來民眾若是在防火巷違停、堆置雜物,不僅違停汽機車會被拖吊移置,雜物也會被當成無主物,公告7天無人認領,即請環保局清除,最高還可開罰新台幣4萬元至10萬元不等。北市府建管處表示,管理自治條例後續將送市政會議、市議會審議,通過後就實施。     北市府建管處表示,過去針對防火巷並沒有專法規範,主要都是依照《公寓大廈管理自治條例》地16條的規定,不過由於該條例,僅適用該建築物住戶,對於非住戶的違規行為無法可罰,再加上防火巷堆置的雜物、汽機車,有時是無主物,有時是非住戶,更多時候是沒有管委會的老舊公寓,實際開罰案例少之又少。為解決防火巷遭占用情況,都發局近來擬訂定「管理自治條例」,若是有成立管委會建物,發生防火巷堆置雜物,應將違規物品移至無妨礙防火避難區域,並公告招領;若是沒有管委會的建物,且堆置物品無法確認違規人身分,由台北市都發局公告7天,無人認領者視同「廢棄物」,由台北市環保局負責清運。     筆者認為北市府藉由自治條例的修訂,來改善防火巷道內的雜物的堆放,的確有助於巷道的暢通及整潔,過去有許多廢棄物或無主物置放於巷道內,礙於法律規定,民眾無法動清除,希冀藉由這個新規定,將整齊的市容還給市民大眾。     永然聯合法律事務所李永然律師認為世界各國的首都不斷改善市容,而台灣已躋身「已開發國家」,台北市為台灣的首都,對外代表台灣,台北市務必加強市容的改善,如:防火巷堆置雜物的處理就有必要改善;另外,如都市更新、違章建築、廣告物招牌、台北市遊民占用公共空間、流鶯拉客…..等,均應一併注意改善,柯市長及市府團隊加油!