永遠自然 ─ 李永然律師部落格

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年10月18日自由時報A10版記者吳佳蓉所撰「國有地蓋社宅 近年撥用20處」的報導，財政部部長許虞哲赴財委會，就國有土地配合政府推動社會住宅主題進行專題報告。據統計，近年已撥用二十處國有地供地方政府興建社宅，還有十一處撥用中；同時也提供全台六十七處國有房地，由地方政府選擇評估是否適合興建「社會住宅」。專題報告指出，財政部支持社會住宅政策的方式主要包括兩種，一是撥用國有房地供地方政府興建社宅，二是給予民間業者資金及權利金優惠，增加民間興辦社宅意願。其中，又以撥用房地對增加社宅供給最有直接效果。     至於地方政府反映，財源不足、無法有償撥用國有地興建社宅，以及無償向中央取得的國有土地蓋社宅，收益必須繳庫，無法留做管理維護費用等問題。財政部表示，對此，內政部已提出《住宅法》修正草案，希望能更改規定，使財源不足縣市可改以租用方式撥用國有地，也使地方政府無償取得國有地蓋社宅，後續衍生的收益，可不必繳庫。     筆者認為政府大量撥用「非公用土地」做為社會住宅使用，對房屋供給能產生一定的作用，增加人民居住房屋的機會；但也期望政府在一方面透過社會住宅增加供給外，也能刺激活絡房市，讓更多人受惠！     永然聯合法律事務所李永然律師也認為自從《住宅法》於民國101年12月30施行以來，社會住宅已成為大眾矚目的話題，由於「社會住宅」興建涉及用地取得，《住宅法》為此進行修正，應該有助於社會住宅的推動，盼「居住權」保障的精神能因而更落實！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年10月18日經濟日報A13版記者林潔玲所撰「增建夾層 要課房屋稅」的報導，財政部表示，房屋增建夾層，不論是否領有使用執照，增建面積均應納入房屋稅籍課稅。同時，有些違章房屋雖然沒有權狀，但也要申報設立房屋稅籍並繳納房屋稅。部分建商為吸引民眾購買，會將建物挑高興建，買家於購入後為增加房屋使用面積，往往增建夾層做為書房、儲藏室或辦公室等使用，卻不知該夾層需向地方稅捐機關申報納入房屋稅籍核課房屋稅。     按《房屋稅條例》第3條規定，凡是附著於土地的各種房屋及有增加該房屋使用價值的建築物，均為房屋稅的課徵對象，房屋內的夾層自然也不例外。官員也舉例，甲公司利用挑高廠房增建夾層，改為兩層辦公室使用，則增加使用面積部分，應在建造完成日起30內，向當地管轄的稅務局申報並納入房屋稅籍課徵房屋稅。     筆者認為無論是有無登記產權的建物或增建，都是房屋稅課稅標的，所以民眾如購買到頂樓加蓋的房屋或違章增建的夾層，都會被視為增加房屋使用價值，因而被課稅，民眾可以稍加注意！     永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣目前政府的課稅日益強化，現連室內增建的夾層也都一併關注了，所以，民眾一定要越來越重視「節稅」，切勿輕忽，方能為自己節省荷包！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年10月18日聯合報A16版記者綦守鈺所撰「南鐵地下化起跑 仁德段拆屋」的報導，台南鐵路地下化全長八點二三公里，總經費新台幣兩百九十三億元，台南市吳宗榮副市長表示，雖影響仁德區、東區、中西區、北區鐵路沿線共兩百五十四戶，但已有近八成住戶登記照顧住宅，僅四十三戶反對拆遷或觀望。仁德段沿線卅一戶有十四戶取得同意協議價購，因此先拆除。反南鐵東移全線自救聯合會聯絡人陳致曉表示，北區、東區還存著很大爭議，拆遷戶目前已提出釋憲，贏的機會很大，而且有十多個團體齊聚高雄市議會前抗議反迫遷，但政府卻急著拆老百姓的房子，拆遷戶的「居住正義」在哪裡？     台南市吳宗榮副市長並強調，有了法律依據，這項重要建設勢在必行，反對者僅占少數，未來會再與尚未同意拆遷的住戶溝通，盼和諧完成此重大建設。若最後仍不同意，會依《土地徵收條例》，將土地與房屋款項提存法院。台南市賴清德市長也透過臉書說明，強調只要接受協議價購方案，市府願就地上物補償，「除法定金額，再增加百分之五十額外補償費用」，想在原地重建的住戶，也可透過都市計畫提高建蔽率，讓住戶可以重建或移轉到沿線的土地。     筆者認為「公益」與「私益」有時候是難以衡量比較，但就長遠觀點而言，都市鐵路地下化應是趨勢，目前台北、板橋及松山車站都早已完成地下化，原本鐵道變成道路及公園綠地，釋出更多空間供市民使用；期望台南市政府能夠盡最大努力，讓市民與被徵收的地主雙贏！     永然聯合法律事務所李永然律師認為我國已實施聯合國《經濟、社會及文化權利公約》，該公約中有針對居住權進行保障；所以，進行拆遷時，一定要做好居民的安置，這才符合「居住權」之保障的精神！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年10月14日經濟日報A15版記者劉懿慧所撰「合法節省遺贈稅 有撇步」的報導，遺贈稅即將調高，高資產族群首當其衝，安侯建業（KPMG）稅務部營運長許志文建議，善用分年贈與與婚嫁贈與，舉例來說，王太太與王先生一樣，2011至2015年連續贈與子女新台幣220萬元，五年間合計贈與新台幣1,100萬元，皆未超過法定的「免稅額」，而不課徵贈與稅；而長子與長女婚嫁贈與各新台幣100萬元，不計入贈與總額，也無需課徵贈與稅。     再來，也可以利用贈與稅法對「時價」與「市價」認定的差異，贈與是以贈與時的時價做為計算贈與稅的基礎，但「時價」與「市價」可能會有差異，實務上，最大的差別在「不動產」。因不動產是利用公告現值與市價作為課稅現值，所以利用不動產現值做贈與都可以省下高額的贈與稅，建議高資產族群可以進行評估考慮。     筆者認為不動產仍是節稅規劃很好運用的工具，畢竟目前不動產的公告現值總額仍低於市價，仍有節稅的空間，如民眾對節稅有所規畫安排，建議找地政士、會計師或專業的律師做評估，切勿道聽塗說或誤信網路文章，最後節稅未成，還遭到國稅局的罰鍰！     永然聯合法律事務所李永然律師也認為遺產稅、贈與稅將要於修改《遺產及贈與稅法》後，提高稅率，這方面「節稅」的必要性也日益提高；節稅一定要合法，所以切勿「土法煉鋼」，諮詢有職業道德的專業人士，還是比較可靠！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年10月14日聯合晚報B6版記者游智文所撰「富爸媽不送兒房 改送現金」的報導，財政部統計民國105年前9月贈與稅收逾新台幣140億元，創同期新高，不過內政部資料顯示，民國105年前8月不動產贈與件數卻是5年來新低，顯示國人運用不動產贈與的方式已退流行，現在改送「現金」。     信義房屋企研室專案經理曾曾敬德分析，主要是民國105年1月1日房地合一上路之後，適用房地合一的交易案，透過不動產贈與的節稅空間已經大打折扣，即使贈與時可利用市價與公告價格中間的落差節稅，但房地合一上路後，這樣的節稅方式，會在日後出售時因成本認定過低，反而會因出現大量獲利而被課重稅。也因此有贈與節稅需求的民眾，多採現金或其他方式，導致不動產贈與移轉數量因而明顯縮減。     筆者認為不動產贈與移轉數量下降，有一部分是因為趕在房地合一新制前，於民國104年辦理贈與登記完畢，導致目前不動產贈與量較104年低；另外如長期持有不動產，房地合一所得稅制衝擊較小，不動產贈與仍是可以考量為節稅規劃的其中一種方式。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為房地合一所得稅新制，自民國105年1月1日起施行，新規定鼓勵民眾長期持有，如果長期持有稅率較低，利用不動產贈與並非不能不考慮運用！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年10月13日經濟日報A4版記者林潔玲、沈婉玉所撰「富人避稅 單筆贈與100億」的報導，為籌措長照財源，財政部將提高遺產及贈與稅。在加稅前，財政部統計處指出，一位台北市低調富人大手筆贈與新台幣100多億元，9月繳了新台幣10.3億元的贈與稅，使民國105年前9月贈與稅收創下新高 ，稅收較去年同月成長259.2%，高居各稅成長之冠。     遺產稅暴增通常與名人過世有關，但贈與稅民國105年竟然也大增，較出乎預期。民國104年編預算時，設定民國105年贈與稅的預算數是新台幣104億元，然而目前已較預算數超徵新台幣36億多元，稅收創下新高。財政部統計處副處長許瑞琳指出，民國104年贈與稅收平均每月約新台幣8億至新台幣10億元，今年竟然倍增至新台幣10億至新台幣20億元，稅收成長的確與政府將調高遺贈稅率有關，導致民眾提前贈與節稅。雖然贈與稅為機會稅，無法預估未來稅收表現，但持續增加的趨勢不變。     筆者認為政府曾於民國98年降低贈與稅率及調高贈與稅額，帶動一波資金回流台灣的現象，並且促進台灣經濟的活絡；如今政府卻又打算調整贈與稅率，勢必又將國內資金往國外推，可能會造成台灣經濟缺乏資金的活絡，將使資本市場大受影響。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為政府為了「長照」，決定調高遺贈稅率，這種作法相當冒險，因為一來長照原本要長期規劃，現竟然要草率上路，且為籌措財源，調高遺贈稅稅率；事實上，未來一旦稅率調高，民眾必定用心「節稅」，甚至將資金外移，將來政府反而課不到稅，屆時連長照的財源都要被拖累，盼政府要三思而後行，不要只顧自己的「政見」，都欠缺考量是否務實，這是不負責任的做法！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年10月13日經濟日報A15版記者劉懿慧所撰「過世前兩年贈與 課遺產稅」的報導，許多民眾認為，只要在被繼承人死亡前把財產移轉，在申報遺產稅時，名下沒有遺產就課不到稅，但實際上國稅局在查核遺產稅時，會常態性查核過去三年內的相關資料，被繼承人若有申報利息所得，會將申報遺產稅的相關資料比對存款跟利息所得申報的數字是否相當。依《遺產及贈與稅法》第15條規定，夫妻間相互贈與財產雖然免納贈與稅，但若該贈與行為是發生在配偶死亡前「兩年」內，其贈與的財產依規定還是要併入遺產計徵遺產稅。     《民法》也規定，法定財產制關係消滅時，比方說一方配偶死亡，配偶現存婚後財產，扣除婚姻關係存續中所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產的差額應平均分配，因此有可能加重遺產稅的負擔。但若生存配偶的財產是屬較少的一方，也可依剩餘財產差額分配請求權的規定，最多可請求到死亡配偶一半的財產，也就是可以少掉一半的遺產稅。     筆者認為被繼承人生前兩年內贈與都會被國稅局視為遺產而課徵遺產稅，所以繼承人不要因為怕被計入遺產課稅，而開始在被繼承人生前隨意的移轉財產，建議事先諮詢地政士、會計師或專業的律師，政府仍有提供「節稅」的優惠方式，切勿道聽塗說，而自己隨意亂規劃，則最後遭致國稅局追稅，這相當不智。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為近年來國稅局追稅、查稅相當精猛，民眾對於「遺產稅」、「贈與稅」的課徵一定要有全盤認識，才能做出正確的「節稅規劃」，不懂時要借助專家，不要自己DIY，到頭來弄得灰頭土臉！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年10月12日中國時報B1版記者陳芃所撰「建物測量圖變立體 一看就懂」的報導，台北市朝智慧城市的目標努力，台北市地政局自民國105年試辦提供「三維地籍建物測量成果圖」，以｢信義區信義段三小段｣為示範地區。以往人工繪製、2D的建物測量圖，現在變成3D的電腦繪圖，陽台等與室內空間的區隔更清楚，可望成為民眾購屋時的參考資料。台北市地政局表示，民眾申請各類建物謄本時，都會拿到建物測量成果圖，標示主、附屬建物相對位置等資訊，但因為是｢2D圖｣，一般人可能不容易懂，便想到可提升為｢立體圖｣。    比較2D與3D建物測量圖，可以發現後者較接近真實情況，能更清楚看見陽台與室內空間的區隔，還有在整棟房屋中的相對位置。台北市地政局說，有意購屋的人，可以利用這種圖資與現場比較，確認有沒有陽台外推等違建；不過考量民眾隱私，圖面上不會顯示建物內部隔間情形。這項3D圖資自民國105年3月由松山地政事務所試辦提供，至今核發7件，不另外收費。接下來要繼續擴大執行，預計2至3年內完成信義區所有建物的三維測量圖，等資料建置完整，或許能加值利用在救災等用途。     筆者認為建物測量圖由原本平面(2D)變成立體(3D)，更可以讓民眾清楚了解室內空間及格局大小，可以作為民眾購屋的參考外，在裝潢或設計上也有能有所幫助，希望能陸續推廣至其他縣市政府，讓更多人能使用。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為台北市政府能自便民的角度去進行規劃，這是不錯的作為；不過政府應多宣導，而民眾也多加利用，這樣才能發揮效益！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年10月12日聯合報B2版記者張世杰所撰「迷你倉庫定位 北市府建議開新行業別」的報導，迷你倉庫在國外屢傳失火案例，單是台北市已有40處，能否設置住宅區，引發關注。台北市府將建議訂定新的行業別「自助儲物空間業」，納管迷你倉庫業者。另外，台北市議會財政委員會也決議，台北市府須訂定規範，迷你倉不可設於住宅區，住商混合區也須有條件設置。台北市商業處日前已認定迷你倉庫業者應屬倉儲業，依《北市土地使用分區管制自治條例》，倉儲業僅能設置在第2、3工業區及倉儲區，若於住宅區即違法。商業處統計，目前全台共有82處迷你倉庫，北市就有40處，占近5成。台北市商業處長蔡宗雄說，經濟部擬認定迷你倉庫為新行業別，台北市將配合中央，透過土地使用分區管制把關。     筆者認為現階段如中央或台北市府不及修法或頒布新的行政命令，除加強稽查外，建議提高消防設備的要求，尤其迷你倉庫通常無24小時監視管理，所以一發生火災時，無法立即撲滅，在沒有法規的空窗期間，希望業者能多方提升消防設備，並加強公安管理。

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年9月12日經濟日報A4版記者邱金蘭所撰「弱勢悲歌 28戶穴居地下」的報導，面對外界龐大的要求房屋稅改革聲浪，財政部與內政部已經組成跨平台小組，，本專題邀請學者專家提供建言、及其他國家他山之石，前瞻房屋稅未來改革方向。東吳大學講座教授陳冲建議，地方政府不可回溯、不可逾越法律授權；對於中央，他則建議，稅基往上調了，稅率就要降下來，法制研修過程也要聽聽「租稅人權」學者專家意見。表示，房屋稅是持有稅，跟交易稅不同。像土地增值稅、契稅等交易稅，課稅時不論如何都不會影響人民生存權，因有現金進來，拿一部分繳稅還可承擔，但持有稅，是沒有收益情況下要繳稅。     至於國內要如何做，前行政院長陳冲認為，可從中央、地方分開來看，地方因不能修法，只能修公式，未來應考慮兩點：第一，不可以新標準回溯老屋。根據《稅捐稽徵法》第1條之1規定，任何行政命令不能追溯；第11條之3規定，也不能超越法律增加人民納稅義務。第二，不可逾越法律授權，法律未授權的不要做。如法律只授權地段率，但地方又加了其他標準，像管理健全等又要加稅，這是不行的。此外，不要逾越《房屋稅條例》第11條規定，該條例第11條規定很清楚，房屋標準價格，應「比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準」，但目前均未減除地價部分。該條例第11條第2項也規定，「前項房屋標準價格，每三年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。」三年重新評定一次，而且應該是一年比一年少。     筆者認為房屋評定現值調高並回溯十五年，是相當不合理，法律以「不溯及既往」為原則，如政府任意回溯並調高稅額，也破壞法律保障人民信賴保護的權利，希望政府不動產政策還是能多針對「社會住宅」、「都市更新」的方向為主軸，提升居住環境及品質，帶動地方經濟，才是能為稅收帶來正循環的方式。     永然聯合法律事務所李永然律師也認同要落實《住宅法》，保障人民之「居住權」，讓人人有屋住，且住的安全、健康，台灣老舊房子太多，耐震力堪慮，政府應努力推動「都市更新」及興建「社會住宅」，擴大內需，使台灣經濟能進一步提升，台灣加油！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年10月5日蘋果日報A4版記者何柏均、陳建緯、陳鼎仁所撰「弱勢悲歌 28戶穴居地下」的報導，台北市內湖區一棟老舊公寓地下室，竟被隔成二十八間出租雅房，每間房間分在約五十公尺長的中央走道兩旁，走道上滿是雜物，冰箱、廚櫃、瓦斯爐、洗衣機穿插其中，也有不少人直接晾起衣服。蘋果日報記者直擊該城寨濕熱中帶著腐臭味撲鼻而來，中央走道變成各家廚房，堆滿溢出雜物，甚至晾滿衣服，此處住戶多為獨居老者、低收入戶，在沒有對外窗的窄房，靠著抽風機求生續命，卻抽換不了弱勢族群的穴居窘境。     長期關注老人福利的吳玉琴立委也驚訝地表示，台北市擁有最多社會資源，「不應該出現這種地方」，未來老化人口愈來愈多，老人照顧與居住問題將會比青年住宅更迫切，不應只把社福資源聚焦在青年世代，老者居住環境應更安全、乾淨、有尊嚴。台北市社會局則指，包括萬華、大同等區域，共有十九處居住環境差的蝸居住所，日前已派社工至這處地下室雅房訪視。台北市老人福利科科長葉俊郎也說，該處有三名低收入戶與社區老人是追蹤輔助對象，將會加強該處環境改善，不會讓老者孤獨面對生活。     筆者認為政府有必要儘速興建「社會住宅」，或提供不動產供社會弱勢團體居住，而並非一直把重心放在「房屋稅」，房屋稅的稅收再高也無法立即改善獨居或穴居老人的居住問題，政府應當調整不動產的政策及方向，讓弱勢團體的居住能獲得改善！     永然聯合法律事務所李永然律師也認為近年來政府不斷地著重房屋稅、地價稅、奢侈稅、房地合一所得稅制，讓原來買不起的還是買不起，可是竟因「持有稅」的提高，使原來買的起的人，開始有住不起的感覺。其實台灣的問題源頭是「產業外移」，經濟衰退，政府應努力振興經濟，不要再拚「政治」，噴口水，人民已很厭煩了！至於弱勢團體的「居住權」，政府要努力落實《住宅法》，興建「社會住宅」，讓全民都有屋住，這才是有作為的政府！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年10月4日工商時報A5版記者蔡惠芳所撰「不動產市場新藍海－少子化趨勢 全齡宅興起」的報導，少子化趨勢，加上台北市進入高額不動產持有稅的時代，使得一些大型建商未來的產品策略，紛紛改弦易轍。除了手中位於台北市的「末代」絕版大戶豪宅陸續開發完成之外，未來將不再推出百坪大戶豪宅，而是改推2～3房的中低總價中小宅，甚至走向「全齡宅」的創新產品，全力轉彎。冠德建設、興富發建設、遠雄建設等大型知名建商，正在積極調整產品策略，陸續結案手中的豪宅大戶新案之後，將全力耕耘2～3房中小宅，甚至冠德、遠雄，已轉向訴求0歲～100歲都適合居住的「全齡宅」，來開發潛在客源。     冠德建設董事長馬玉山表示，冠德和大洋塑膠已正式攜手日本Morris森集團、英國ARUP，採「城中城」的概念來開發，將會合作打造台灣第一座「全齡宅」的開發案，也是全台規模最大的生態城造鎮案。興富發集團總裁鄭欽天也注意到台灣正推動長照政策，高齡社會即將來臨，未來不動產市場的長遠商機，必須結合銀髮事業和長期照護事業，因此擬攜手日本大和房屋集團，引進日本經驗，在興富發位於新北市金山的銀髮住宅開發案。遠雄建設也早自2008年即開始揮軍「全齡化住宅市場」，並與日本Panasonic策略聯盟，打造「遠松全齡屋」在全台的「二代宅」系列，特色是提供通用、環保、節能、數位、無毒、安全、健康7大建築DNA在「全齡宅」裡面。     筆者認為少子化及高齡化已成為現階段台灣社會的趨勢，政府應當正視此一問題，企業往往會比政府更快反應市場變動，所以建商陸續推出全齡宅因應市場變動，建議政府針對少子化或高齡化的產品也能提供相關誘因或補助，讓更多企業願意投入，並刺激這個市場。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為建商推出的房地產商品規劃，一定要因應市場發展趨勢及需求，目前政府打房，「豪宅」已無市場，而現又進入少子化及高齡社會來臨，「全齡宅」確實有捉到趨勢；不過長遠而論，政府非但不宜再打房，而且要拚經濟，才不會讓民國105年底出現建設公司倒閉的情形，台灣加油！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年10月3日工商時報A1版記者王姿琳所撰「避遺產稅 小心反補繳贈與稅」的報導，為避免繳納高額遺產稅，許多人會在生前透過財產移轉方式做租稅規劃，但小心聰明反被聰明誤！財政部表示，現行遺產稅免稅額新台幣(以下同)1,200萬元，另有配偶、直系血親等扣除額，只要遺產總額低於免稅額，就會被核定為「免稅案件」；然而，若透過「贈與」等方式移轉財產，反而有被補徵贈與稅的可能。     中區國稅局表示，近來查核轄內被繼承人甲君的遺產稅案，發現甲君的繼承人僅有女兒乙君1人，申報遺產僅銀行存款新台幣120萬元。經查後發現甲君於死亡前2個月內分別密集提領現金予乙君新台幣108萬元、656萬元。官員指出，上述案例中，乙君結婚時受贈額減除新台幣100萬元後，餘額8萬元及另取得的656萬元，合計新台幣664萬元屬於甲君生前的贈與，經減除220萬元免稅額後，贈與淨額444萬元，核定贈與稅額新台幣44萬4千元。國稅局進一步解釋，甲君生前密集提領764萬元移轉給女兒，屬死亡前2年內贈與，應併入遺產總額課稅。甲君遺產總額核定為新台幣884萬元，經減除免稅額、直系血親卑親屬扣除額及喪葬費等扣除額後，遺產淨額為0元，尚無應納遺產稅額。     筆者認為被繼承人生前兩年內贈與都會被視為遺產，所以繼承人不要因為怕被計入遺產課稅，而開始在被繼承人生前隨意的移轉財產，建議諮詢地政士、會計師或專業的律師，政府仍有提供節稅的優惠方式，不要道聽塗說，自己隨意亂做最後遭國稅局追稅。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為「節稅」是一門專業的學問，政府也有便民措施，但不要隨便諮詢後，就自己去做，有時弄錯了，欠缺全盤考量，反而得不償失，此不得不注意！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年9月28日工商時報A10版記者朱漢崙所撰「房屋稅衝擊 建商向銀行爭取展延還款」的報導，房屋稅衝擊，已讓不少建商不得不向銀行爭取再多給一年期間展延還款。金融業人士透露，由於公告地價飆漲以及計稅方式改變，已帶動大面積豪宅的房屋稅飆高，不僅使建商進入寒冬期，更因此不得不向銀行爭取展延還款，目前已有不少指標大型行庫收到這類展延貸款申請。銀行業者透露，上述向銀行展延還款的建商，其中有不少也同步向地方政府爭取延後取得「使用執照」來避風頭，這也意味建商的完工期限將往後拉長半年至一年。     不具名的行庫主管坦言，的確有收到不少這類申請案，由於和市況有關，並非建商本身的條件不好，因此都會同意展延還款。行庫主管指出，通常建商對於銀行的土建融還款，資金來源都是售屋所得，以往，通常是結案三個月，或半年之後，新成屋就可以clean（所謂的結案、賣完），但現在則不一樣，至少得花以前2倍的時間。主掌土建融業務多年的資深行庫主管說明，建商之所以爭取延後完工、延後取得使用執照，就是為了怕取得使用執照之後，馬上就會面臨產權登記，接下來就是繳納高額的房屋稅；尤其是「台北市」的建築。     筆者認為政府近年來打房下來的結果，已經讓許多建設公司大感吃不消，如果建商因而破產或無法還清土建融貸款，將會造成更多金融呆帳甚至直接對經濟造成更嚴重衝擊，期望政府對於不動產稅賦採取較為寬鬆的政策，才能對經濟有所幫助。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為台北市政府目前最重要的事，是「拚經濟」，人民才能安居樂業；否則一天到晚都在扯「政治」議題，房屋稅又不趕緊調降，將來更多建商倒閉，也會拖累購屋的消費者！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年9月27日工商時報A8版記者朱漢崙所撰「延宕20年 正義國宅都更案啟動」的報導，不動產寒冬中，首件具代表性，可說今年以來最大的都更案即將出籠。金融圈消息人士透露，歷時20年、位於台北捷運忠孝復興站旁的「正義國宅」都更案，終於將取得建造執照；該案將由土地銀行與三圓建設攜手合作，一取得建造執照後，馬上會啟動聯貸籌組，目前暫訂聯貸金額為新台幣100～110億元。該都更案整個地坪將超過1,500坪，擬採取「住商複合大樓」模式動工，其中地上1至4樓規劃作為商場，5樓以上為住宅。     金融圈人士指出，「正義國宅」位於台北市捷運忠孝復興站旁，緊臨台北市SOGO忠孝復興館，可說是台北市最具有指標性的大型都更案，正由於地處忠孝商圈最為精華地段，因此原住戶整合不易，歷時20年才終於完成，且期間還歷經建商換手，以及住戶王克強遭槍殺事件，可說波折連連。行庫主管表示，在三圓建設前，其實原都更實施者是龍麟建設，並已投入15年進行整合，但由於資金不足，在尚未完成整合前，就退出該都更案，改由「三圓建設」接手。         筆者認為正義國宅都市更新案請得建造執照後，就代表著正式進入興建大樓階段，應可以為台北市許多都市更新案件帶來新的氣象，並帶動其他都市更新案件，希冀政府還是能加速加快都新更新腳步，而非透過加裝電梯、老屋拉皮及老屋健檢方式來改善居住品質。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為柯市長一上任就明白表示，重視「都更」，而不論「公辦都更」、「自辦都更」都是台北市重要的工作，台北市躍昇為國際都會，一定要改變這城市風貌，台北市老舊房屋太多，只有「都更」一途，才能改變市容，台北市政府加油，盼成功推動「正義國宅」都更！