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《地政士觀點.李律師點評》李鴻源立委促防災型都更,北市府規劃提出老屋健檢方案! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年2月18日自由時報A14版記者蔡亞樺所撰「李鴻源促防災型都更 柯市府不推行」的報導,美濃地震造成台南重大死傷,前內政部長李鴻源拋出防災型都更,北市議員王鴻薇昨引述資料,指北市建物有八成的屋齡逾卅年,其中屋齡四十年以上高達五萬七千多棟,未來北市發生大地震,災害恐無法計算,市府應加速推動防災型都更。     對此,台北市都市發展局副局長張剛維表示,市府將不推行防災型都更,但台北市市長柯文哲指示老屋要有配套,因此兩週內召開副市長聯席會議,邀集工務局、消防局、都更處等開會,並於一個月內提出老屋健檢併同都更的策略。都發局官員補充,李鴻源提出防災型都更後,內政部有補助地方政府進行先期規劃,因此二○一三年底完成研究規劃案,在內政部營建署設定條件選擇士林區進行模擬評估,但因中央沒有進一步計畫,因此該研究案也沒執行。官員說,柯市長認為這次台南災害,除了要防災,仍要兼顧到都市計畫如避難空間與疏散道路、老屋都更等面向,因此要求一個月內提出整體的都更策略,防災型都更就不會單一推動。     筆者認為台灣的都市更新刻不容緩,無論是防災型都更或老屋健檢,人民所關心的議題是房屋住的安不安全,有鑑於《都市更新條例》尚未修法完成,利法院立法委員們更應該加速該法修正,另政府官員須提出更有效的解決辦法,而且非老屋健檢及防災型都更的政策並非相互排斥,更可能可以相互併存施行!     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣政府的效能越來越弱化,令人擔憂,眼看各國都在拚經濟,台灣仍然悠閒漫步,在此希望台灣應重視人民的福祉,一切以人民生活改善、健康、安全、幸福為目標,這才是一個「大有為的政府」,台灣加油!

《地政士觀點.李律師點評》合庫銀行推出以房養老方案,申請案件逐漸增加! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年2月17日聯合報AA2版記者孫中英所撰「以房養老 月領4萬 個案漸增」的報導,合作金庫銀行自民國104年底推動商業型「以房養老」產品後,目前已有36件個案、放款金額已達新台幣3億1800萬元,承做「以房養老」每戶每月平均可領新台幣4萬元。目前合庫銀打算透過里長和地區老人協會推動。自合庫銀率先開辦商業型以房養老商品後,今年已有土地銀行跟進推出,華南銀行與台灣銀行的相關商品,將在民國105年第1季也會推出。     合庫銀行廖燦昌董事長說,已開辦的36件以房養老個案中,還是以北部最多,台北市就有16件、新北市也有10件。另外,基隆、桃園、高雄、花蓮等地,也都有老人申辦,可說是「遍地開花」。至於年齡層,以65歲到70歲最多、有13件,71歲到75歲有9件,超過76歲則有14筆,有一筆為高齡94歲者承做;並且他預估,民國105年上半年,合庫銀的以房養老件數有機會突破100件、承做餘額可突破新台幣7億元,但他也說,以房養老雖可讓老年退休生活資金來源有更多選擇,但其實「不太好推」,跟每個老人家談「要講5次以上」,當事人才願意點頭承做。合庫已規畫透過各地區的里長和老人協會,積極推動。     筆者認為「以房養老」的房貸應該會逐漸在市場上被認同,各家銀行將會陸續投入這個市場,如感興趣或有需求者未來可以多方比較產品、合約內容,選擇自身最適合方案,作為老年規劃!     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣確實已是一「高齡化社會」,各金融機構能適時推出「以房養老」的貸款,是切合實際的做法;不過老人於接洽金融機構時,不妨比較幾家,另外「合約」也要看清楚,不懂時要請教律師,這樣才能保障權益!

《地政士觀點.李律師點評》外國人為規避房地合一高額稅賦,使購買台灣不動產之外國人於2015年創歷史新高! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年2月16日工商時報A15版記者方明所撰「規避房地合一高額稅賦 2015外國人買不動產 創歷史新高」的報導,為規避房地合一上路後幾乎倍增的高額課稅,2015年外國人取得國內不動產數量大幅增加,其中,土地取得達3,155筆,創2000年有紀錄以來歷史新高,六都中又以桃園年增幅逾1倍最高;而建物取得也以1,709棟寫下2003年以來新高,以台北市年成長73.1%最多。     根據內政部統計,2015年外國人在台取得土地共計3,155筆,較2014年2,701筆成長16.8%,創下16年來歷史新高。此外,2015年外國人在台取得建物1,709棟,較2014年1,269棟成長34.7%,也寫下13年來新高。進一步分析六都土地與建物,在土地取得上以新北市共730筆最多,若以年增率來看則以桃園增幅1.14倍最高;在建物取得上由台北市稱霸共559棟,也比去年增加73.1%。依照房地合一規定,外國人按照取得期間,僅有45%與35%兩段稅率,等於關上節稅大門,相較於過去僅有20%的交易稅高得多,在積極避稅的規畫下,也讓外國人取得建物與土地去年寫下新高。     筆者認為按照目前針對外國人購置台灣不動產的諸多限制,在房地合一新制上路後,外國人或外國公司以該名義來台購置不動產案件量應會減少,在缺乏外資活水之下,政府又實施過多的打房政策,台灣房市要恢復過去榮景將不容易!     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣政府為了打房,修改稅法,導致持有稅及交易稅增加,此已不利於台灣的經濟發展;台灣政府宜救市並調整稅法,這樣才能有利於台灣經濟的發展,並嘉惠人民!

《地政士觀點.李律師點評》民國105年全台公告地價大幅調高,地上權租金也將大幅提升! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年2月3日工商時報A4版記者蔡惠芳所撰「全台公告地價大幅調高 地上權開發案…苦」的報導,民國105年開始全台公告地價大幅調高,台北市調幅就高達30.38%,現在台北市三大公辦市有地的地上權開發案,儼然淪為「苦主」,估計每年必須上繳的地上權地租,至少要被吃掉3~8成;這還沒有計算到近年來房屋稅、地價稅「雙漲」的壓力,業者評估,接下來每年的租金報酬率,也勢必要再下修,超乎原先預期。     第一太平戴維斯資深經理丁玟甄日表示,接下來台北市三大地上權開發案,恐怕將哀鴻遍野,尤其台北市自2014年7月後完工的建物,建物標準單價上漲,使得房屋稅至少增加1.6倍;今年又適逢三年一調的公告地價調整,六都公告地價漲幅皆超過3成,台北市平均漲幅高達30.38%,使得超大型地上權案地租成本明顯增加。第一太平戴維斯估價師事務所所長張宏楷表示,台北市近年大幅調高房屋稅及公告地價,調幅甚至已經超出投資人在投標階段原本的預估值,更超乎以往房屋稅、公告地價調整之經驗法則。     筆者認為政府一方面調高地上權招標的權利金,另一方面又增加得標廠商的持有成本(地租及房屋稅),等於在剝削開發商的利潤,與民爭利,如開發商因此經營不善導致地上權案乏人問津,未必是全民之福,建議政府應當給予適當機制調整地租率或權利金額,才能創造雙贏!     永然聯合法律事務所李永然律師認為國有土地設定地上權,一定要考慮到投資業者的負擔,否則太重的負擔,投資者無利可圖,必然乏人問津,政府當務之急要振興經濟,才能改善人民的生活!

《地政士觀點.李律師點評》e新北市林口區A7合宜住宅,已由皇翔公司依法取得使用執照! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年2月5日工商時報A4版記者蔡惠芳所撰「林口A7合宜宅 皇翔喜獲使用執照」的報導,皇翔建設「歡喜城」合宜住宅終於正式取得使用執照,皇翔公司副總經理游玉華表示,皇翔「歡喜城」於民國104年8月就完工,隨即申請驗屋並請領使照,但碰上突如其來的第4座立體空橋、還有內政部土地重劃處未完成的排水設施、道路等公共設施,因此使照一直拖延;直到民國104年2月4日終於獲得使照,預計民國105年農曆年後邀請客戶前來驗屋、交屋及產權過戶後,大約3個月內可完成交屋。接下來,遠雄建設「遠雄合宜」也有機會在農曆年關前取得使照,另外名軒開發「名軒快樂家」、麗寶建設「麗寶快樂家」,則預計農曆年後陸續取得使照。     市場估計,A7合宜宅的四家建商、四大案總銷達新台幣370億元,農曆年後2~4月可望陸續交屋、落袋為安。若依平均毛利率15%粗估,一旦完成交屋,法人估計將可貢獻皇翔EPS高達6元,至於貢獻名軒則上看2.5元,貢獻遠雄建約2元,堪稱上述建商業績大補丸。據調查,林口A7合宜宅提供4,800戶合宜宅;由於每坪有「天花板」新台幣15萬元的政府公定價限制,因此開發毛利率偏低,僅15%不到。     筆者認為「合宜住宅」雖然毛利率較「一般住宅」來的低,但建商仍要秉持最高品質來興建建案,畢竟合宜住宅是幫助更多人有屋住,有助於解決社會問題,若建商僅重視成本利潤,而不重視建案品質,尤其在高雄美濃大地震後民眾對居住安全更為要求,建商及營造商更應該重視建物的結構安全。     永然聯合法律事務所李永然律師認為「合宜住宅」是為讓民眾擁有自有房屋所推的政策;目前皇翔公司已取得使用執照固然可喜;但政府仍要加緊推動「社會住宅」的政策,使《住宅法》的精神得以實現!

《地政士觀點.李律師點評》新北市「永和大陳義胞社區更新公辦都更案」,正式開工! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年1月28日工商時報A18版記者蔡惠芳所撰「新北都更指標 永和勝開大地動土」的報導,新北市有史以來規模最大的公辦都更案「永和大陳義胞社區更新公辦都更案」,其中單元2已規畫改建總銷規模達百億的「勝開大地」,元月正式取得建照,於民國105年1月27日正式動工,預計民國105年5月底開賣,被視為新北市指標大案。負責「勝開大地」代銷和動工典禮的創意家行銷團隊副總經理柯仲武表示,該都更案是政府「推動全省50處政策性都更案」中,第一個動工的成功案例,地點位於永和市永平路、保安路之間,全區面積約8.28公頃,之前大部分居民是民國40年代由大陳島撤退來台的義胞與家眷,原住戶達1,500多戶。     開晟建設即將推出「勝開大地」,總銷規模達新台幣100億元以上,將興建3棟地上28、29層及地下6層的綠建築大樓,總計703戶,該都更案扣除原住戶分回後,可售戶數約316戶,預計民國108年4月底完工落成。開晟建設表示,永和市中心人口稠密全台數一數二,「勝開大地」這塊位於仁愛公園頂端的大基地,等於藏在市中心40多年,一開發就運用最新的綠建築規畫,以最前端的綠活概念城打造,預定周邊將留設寬6公尺以上人行步道,將提供0.4公頃公眾使用的開放空間,並且捐贈社區活動中心給市民。     筆者認為過去老舊眷村的巷道過於狹小,屋舍過於老舊,易造成公共安全問題,政府如能主導此類型社區的都市更新,更能為住戶帶來更好的居住環境,並且提升更好的市容。     永然聯合法律事務所李永然律師認為新北市政府能運用「公辦都更」的方式,推動「永和大陳義胞社區」,非常有魄力,希望能成功這樣既可改善市容及民眾的居住品質,也可為「都更」注入活水!

《地政士觀點.李律師點評》台北市為加速拆除海砂屋重建,將取消容積獎勵! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年1月28日聯合報B1版記者邱瓊玉所撰「加快拆海砂屋 取消最低保留容獎」的報導,台北市有2800多戶海砂屋,約9成須拆除重建,但到至民國104年為止拆除改建不到一半。市長柯文哲日前不滿怒批「要等反攻大陸才會拆完嗎?」北市府建管處決定修正海砂屋善後處理規則,刪除海砂屋最低保留百分之十容積獎勵,加快拆除速度,等市政會議審議通過即可實施。陳姓海砂屋住戶則對此政策表示,如果有錢,誰想住在海砂屋裡?問題就出在於都更整合困難,房子拆除後沒地方住,若政府可釋出更多利多,或提供中繼住宅,就可加速海砂屋拆除重建。     北市府過去為鼓勵海砂屋拆除重建,建管處給予百分之卅容積獎率,民國104年打算放寬容積獎勵值的遞減年限,但修正案送到市府公安督導會報上討論時,遭市長否決,指海砂屋問題應趕快解決,放寬無助加速拆除重建。為此,建管處決定重新修訂海砂屋善後處理規則,百分之卅的容獎及第六年起每年減少百分之五容獎的規定雖然不變,但取消最低保留百分之十容獎;換句話說,只要一旦被公告為「海砂屋,未在10年內完成都更整合、拆除重建,百分之卅的容積獎勵就取消。     筆者認為為激勵海砂屋拆除而增設的容積獎勵,其立意政策良好,但實際運作上仍需建商及住戶相互協商才能推動,若只單純的提供容積獎勵而無其他配套措施,許多住戶只能看的到,卻無法享用到該優惠。     永然聯合法律事務所李永然律師認為政府的「容積獎勵」應善用,海砂屋的問題涉及建物的安全,與人民居住有權有關,台北市政府對海砂屋運用「容積獎勵」,要使之真正發生效益,這樣才對台北市的建設發展有所幫助!

《地政士觀點.李律師點評》台灣銀行也推出「以房養老」房貸,搶攻台灣高齡化商機! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年1月30日自由時報C3版記者盧冠誠所撰「台銀也推以房養老 最快春節後起跑」的報導,繼合作金庫銀行、土地銀行,台灣銀行現正積極規劃「以房養老」商業型逆向抵押貸款,最快民國105年農曆年後開辦,房貸前三大行庫爭食高齡化商機,大戰全面開打。相較合庫銀、土銀目前利率區間主要落在2%至2.8%,台銀規劃提供前兩年利率最低僅1.85%,且給付金額採前低後高、逐年遞增的方式,至於貸款期限則分為10年、20年、30年3種。成數方面,台銀、合庫銀、土銀大致相同,坐落於雙北市的不動產最高成數約7成,最低還是有6成左右。     此外,為確保民眾資產,台銀研議將「以房養老」結合「安養信託」,透過強制信託帳戶,避免申貸人資產被詐騙,也能讓申請「以房養老」貸款的民眾更安心。台銀蕭長瑞總經理指出,逆向抵押房貸主要有利率、價格貶落,以及延壽等三大風險,為降低這三類風險,目前規劃申請者的貸款期間及年齡合計須超過「95」,例如申貸者年齡為75歲,貸款期間必須選擇20年以上的方案。以市價新台幣2000萬元的台北市房屋,貸款成數7成、期間10年為例,申貸者每月可拿到約新台幣10萬元的養老金。     筆者認為陸續將會有更多銀行加入「以房養老」房貸,開拓此市場,以彌補現在因房市不佳的房屋貸款業務。但由於相關產品對消費者而言仍過於新穎,相關法令也可能不夠成熟,期盼政府對此類型房貸能多加把關,以保障消費者權益!         永然聯合法律事務所李永然律師認為「以房養老」房貸及「安養信託」二者能結合,確實對老人極有助益;台灣已邁入高齡化社會,台銀的業務以捉住商機,只能有好的行銷,一定會有不錯的效益!

《地政士觀點.李律師點評》除「逆向型抵押貸款外,台北富邦銀行也推出「安養信託」方案! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年1月13日經濟日報A13版記者項家麟所撰「北富銀 推安養信託」的報導,邁入少子高齡化社會,想要養兒防老,不如及早為自身規劃「安養金」。台北富邦銀行表示,安養照護議題越來越受到台灣社會的重視,為關心銀髮族及身心障礙朋友的照護需求,北富銀特別設計「安養信託商品」,讓民眾可以量身訂造個人專屬的信託規劃,預先準備未來的財務規劃,讓自身生活照護及退休生活可以更安心、更有保障!     金管會為鼓勵信託業者發展高齡者及身心障礙者的「安養照護信託業務」,已將其納為重要推動政策。台北富邦銀行執行副總吳昕顥表示,高齡者或有照護身心障礙者需要的民眾,都可與北富銀簽訂「高齡者及身心障礙者財產信託」契約,將退休金或照護金交付信託,由銀行依信託契約管理運用,日後民眾將可依約定按期領取固定生活津貼;同時,還可指定銀行定期支付醫療費、養護機構費等,以達安心養護無虞的目的。     筆者認為為因應高齡化社會,金融單位也開始調整未來產品走向,尤其老年人生活資金需求,在社會保險及老人年金不足以支付時,更顯得更加重要,未來除了「逆向抵押型貸款」以外,陸續應該會出現相關類似商品來因應這方面需求。     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣自實施《信託法》以來,「信託」的運用逐漸增加,其功能也正在發揮中。富邦銀行推出「安養信託」,這有益於「老人」運用;不過「信託契約」內容一定要訂的合理,且要向需要的民眾評估「剖析」,這才符合《消費者保護法》的精神!

《地政士觀點.李律師點評》財政部準備推動八大行庫實施「以房養老」貸款業務 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年1月7日工商時報A13版記者朱漢崙所撰「以房養老合庫2月提專案報告」的報導,公股銀行可能全面出擊,推動「以房養老」業務,協助國內有房的高齡者,將自己所有的不動產化為「退休養老的基金」,財政部預計民國105年2月初召集公股行庫開會,先由合庫進行以房養老的專案報告,屆時即可能形成公股全力發展以房養老的政策方向。財政部已向公股行庫發出開會通知,將在民國105年2月2日舉行公股行庫董總業務會報,其中以房養老將成為重點話題,財政部不僅已指示首家推出「以房養老」的合庫金控進行專案報告,屆時將下達指令,要求八大行庫全面推動「以房養老」。     對於財政部擬力推「以房養老」,公股金融圈並不意外,因為在民國104年11月合庫率先推出此業務後,緊接著身兼土銀董事長的財政部次長吳當傑,也指示土銀快速跟進,預計下週就會正式推出,而台銀董事長李紀珠也要求內部必須在本週提出自家方案,可說三大行庫已確定將共同透過「逆向抵押房貸」的新業務,來推動以房養老,由於深具公益性質,因此基於公股行庫的背景,財政部自然期許其他5家公股行庫能跟進。三大行庫的房貸市佔率就已接近整個市場的3成,而且「合庫」、「土銀」都已明確提出版本,代表此一業務具有一定的可行性。其中,據合庫銀內部統計,從民國104年11月宣布推出逆向抵押房貸業務迄今,全省270家分行裡,已有超過200件申請案,客戶的詢問度也非常高。     筆者認為當財政部大力推動「以房養老」的房屋貸款,將可以增進民眾詢問與申辦的意願,並且透過八大的行庫推動,也可以加速其他民間金融機構願意承作的意願,當市場上陸續推出自己版本的以房養老貸款方案,消費者可以多加評估考量,尋找自己最合適的方案!        永然聯合法律事務所李永然律師認為財政部能運用公股行庫進行「以房養老」,因應台灣社會的高齡化,這是務實且切合實際的做法,盼能再多加宣導,並向民眾分析其利弊,俾利於推動並減少未來不必要的爭議!

《地政士觀點.李律師點評》台北富邦銀行將推「逆向抵押貸款」商品 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年1月8日聯合報B3版記者韓化宇所撰「以房養老熱 北富銀將推商品」的報導,逆向抵押貸款「以房養老」掀熱潮,合庫率先推出以房養老商品後,土銀近期也將跟進公布,民營銀行也將共襄盛舉,富邦金旗下的台北富邦銀行預計民國105年上半年前推出,令市場相當期待。北富銀表示,台灣將步入高齡化、少子化社會,當老人退休後無子女或子女已各自成家,可透過逆向抵押貸款達成自給自足、在地終老的目的。因應高齡化社會現象,「逆向抵押貸款」的市場需求將逐漸增加。    「逆向抵押貸款」是指,民眾將房屋抵押給銀行,銀行每月支付一筆金錢,類似年金的概念,讓退休後失去收入的民眾,每月仍有一筆金錢可以花用,維持退休前的生活品質。民眾死亡後銀行停止支付金錢,並將房屋拍賣償還本息。據了解,除北富銀確定會推出「以房養老」商品,其他民營銀行如永豐銀等,也在觀察民眾接受程度,並規劃商品。銀行主管指出,華人社會「有土斯有財」觀念較重,將房屋抵押給銀行換取金錢的方式,台灣人能否接受,還需觀察。     筆者認為「以房養老」應該是未來市場房貸趨勢,除了公股銀行已率先實施,現在台北富邦銀行也成為市場上第一家起跑的民間銀行;在少子化及高齡化的趨勢之下,並且勞退基金無法補足老年人的生活基本開銷下,「逆向型抵押貸款」可以補足此一缺口,並降低社會成本。     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣已邁入高齡化社會,很快要進入高齡社會,甚至超高齡社會,財政部能讓公營行庫推出「以房養老」產品,更進而帶動民營銀行,如富邦銀行也推出這種商品,這有益於台灣社會的需求,民眾運用時應注意「契約」內容!

《地政士觀點.李律師點評》土地銀行於民國105年度起全面進軍「以房養老」! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年1月4日工商時報A8版記者朱漢崙所撰「房貸市占龍頭 土銀全面進軍「以房養老」的報導,不動產放款龍頭土銀將全面進軍「以房養老」!繼合庫銀行於民國104年11月底宣布推出國內首宗「商業型逆向抵押房貸」之後,據了解,國內房貸市占龍頭的土地銀行,已確定本月中旬對外宣布推出新版方案,揮軍旗下149家分行全面加入以房養老的陣容,屆時與合庫共挑大樑在市場發揮「點火」效果,帶動其他金融業者跟進。     其中,有別於先前合庫在雙北市先行試點的作法,土銀此次決定,一上路就全面推動全國160家分行辦理,由於土銀是100%持股的國營銀行,而且是房貸龍頭金融業,足具標竿意義。對於「以房養老」,即所謂的「逆向抵押房貸」,相關官員分析,長照安養是政府的重要政策,而逆向抵押房貸將攸關能否讓銀髮族手中的不動產能活化為「現金」,將成為打通長照安養所需金流的重要關鍵,也因此,在民國105年11月底合庫推出該項新業務時,金管會也評估能否將該業務擴散到其他銀行。相較於合庫的版本,土銀有四大不同之處,包括:1、採取「一步到位」作法,不僅雙北市可承作,其他縣市也同步進行,後者成數為6成;2、房屋可採取部分設定,而非全部設定;3、若放款成數不超過5成,利息可在貸款期間免繳,改為掛帳最後一次收取;4、合庫原先設定的利率為2.13%起跳,土銀則將起跳價降到2%。     筆者認為「以房養老房貸」,土地銀行決定跟進並且提出不同於合庫銀行的條件與方式,可以供需要的消費者更多選擇的機會,未來待市場成熟後,應該會陸續出現許多優惠貸款者的方案,以供消費者選擇。     永然聯合法律事務所李永然律師認為「以房養老」在政府過去未能有效推動,現由金融業者直接推出承做這是比較務實的,台灣既已邁入「高齡社會」,「以房養老」以顯示其必要,現各金融機構適時推出,正是恰好時機!

《地政士觀點.李律師點評》有居酒屋的客人喧嘩擾鄰,遭新竹地方法院判決賠償,而住戶及業者並不滿意法院判決結果! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年12月28日自由時報B3版記者蔡彰盛所撰「喧嘩擾鄰判賠 居酒屋拒賠拒改善」的報導,住公寓二樓的竹科黃姓工程師,不堪一樓居酒屋深夜客人喧嘩,造成他與妻子失眠、精神耗弱就醫,為避開噪音,一家3口甚至只能睡客廳,提告要求居酒屋增設隔音設備,且求償精神慰撫金新台幣60萬元。新竹地院判居酒屋自夜間10點起,至隔天上午8點,產生的音量不得超過30分貝,業者並應賠償新台幣24萬元給黃家夫妻。     黃姓工程師說,雖勝訴但無喜悅;因業者仍無改善誠意,至今尚未賠償分文,且判決後依然放任酒客深夜喧嘩,耶誕夜甚至吵到凌晨4點,他已報警處理。居酒屋鄭姓女負責人則聲稱,環保局連續3天到黃家測量噪音,均符合噪音管制區標準;法官卻認為,縱使居酒屋夜間發出的聲響符合標準,也不能就說未妨害住戶居住安寧,除判賠,並要求業者深夜不得再製造噪音。鄭女在得知判決後,認為法官居然將「社區管理規約」,凌駕在市府的噪音管制區標準之上,萬一該社區又將標準降到5分貝甚至0分貝,誰做得到?     筆者認為夜間營業導致喧嘩擾鄰案例層出不窮,筆者認為僅透過制定最低標準或罰鍰方式,對住戶或業者未必能兩全其美,建議應增加防音設備的措施,讓聲音隔絕才是有效方式,畢竟業者在符合使用分區下營業,未必真有違法,而住戶的居住安寧也應當保障,透過阻絕聲音方式,或許可以讓雙方達到滿意的結果。     永然聯合法律事務所李永然律師認為本案涉及政府所規定的「噪音管制標準」與公寓大廈社區所訂之「規約」,二者間效力的關聯性。「規約」在《公寓大廈管理條例》第23條、第24條中規定,民眾運用時可以參酌

《地政士觀點.李律師點評》微風百貨的南京店違規,柯文哲市長:再不改善就直接強制拆除! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年1月23日聯合報B2版記者邱奕寧、陳靖宜、江佩君所撰「微風3店違規 柯:再來就要拆了」的報導,「微風南京店」尚未依規定申報竣工勘驗就先行營業,違反《建築法》相關規定,日前遭北市府建管處開罰新台幣30萬元,同時要求業者於3個月內補辦相關程序,否則將連續開罰。柯文哲市長直言,「此次善意提醒,再來就動手了」,現在大概沒人敢這麼明目張膽。微風集團公共事務室襄理洪藜恩表示,相關補件流程會依台北市府規定辦理。     除「微風南京店」,「微風忠孝館」與「微風信義館」先前也傳出違規。鄰近市府的微風信義被爆連通道大門是新違建、微風忠孝館則是將防火巷與停車場擴充百貨商場使用。柯市長表示,其他館的違規事情若未改善,「那就每一館都拆」。台北市建管處發言人洪德豪表示,若業者沒提申請,就會要求暫停營業,但「微風南京」只走完第一關程序就先行對外營業,屬於「程序違規」,因此要求業者在3個月內補完程序,否則將連續處罰並縮短限期改善期程,罰到辦好手續為止。     筆者認為經營百貨業應注意民眾逃生與避難的安全,尤其百貨公司動輒數千人在百貨公司內逛街消費,如一發生公共安全意外,往往死傷難以估計,所以業者應當配合消防法令、政府法規,將非法增加的營業及使用空間予以拆除,還給民眾逛街消費一個安全的空間。     永然聯合法律事務所李永然律師認為業者的營業場所必須注意政府法令的要求,尤其涉及建築物的使用,一定要注意《建築法》、《消防法》、《公寓大廈管理條例》、「廣告物、招牌管理」等相關規定,切勿輕忽!