永遠自然 ─ 李永然律師部落格

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國106年5月17日經濟日報A6版潘姿羽記者所撰「內政部長專訪 葉俊榮推都更 強化程序正義」的報導，內政部葉俊榮部長表示，《都市更新條例》修正草案已經出爐，在地方政府、住戶、建商、公民團體四方拉扯下，最重要是增進各界對都更機制的信心，一定要堅持強化「程序保障」。內政部部務會報於民國106年5月初通過《都市更新條例》修正案，大幅翻修該條例，新增、修改的條文既逾70條條文，除了處理「違憲條文」，將事業概要門檻自十分之一大幅提高至二分之一、增加聽證機制，在賦稅減免、爭議處理、程序完備的部分都有增修；待行政院核定後，便可送進立院進行審議。     葉俊榮部長認為，本次《都市更新條例》的修法精神在於重建對都更機制的信心，也因此，內政部增進了爭議處理、程序正義、簡化流程等作法，盼完備法制後，能夠讓住戶增強信心、減少「實施者」對都更的不確定性，有利於加速整合。葉俊榮部長並表示，現在社會氛圍十分重視對強拆的爭議處理，如果修法方向是朝程序更沒保障、更容易造成強拆，內政部不會接受，「對於強拆、爭議處理，程序的保障強化，這是要堅持的」     筆者認為內政部已提出《都市更新條例》的修正案，是好的開始，這幾年許多都市更新都因違憲條文未完成立法修正，因此停擺，希望立法院能夠儘速該條例的修正案，讓都市更新能快順利施行，才能有效改善市容，並且提升居住的安全及品質。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為《都市更新條例》的修正已不能再延宕了！政府口口聲聲喊著要推動「都市更新政策」，但因釋字第709號大法官會議解釋，造成《都市更新條例》必須修法的問題已延宕太久，目前「實施者」已無信心，興致缺缺，盼《都市更新條例》修正案快速進入立法院，同時也希望立法院能以「優先法案」優先有效修法通過，讓台灣的「都更」能展現一嶄新的面貌！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國106年5月16日工商時報A16版呂清郎記者所撰「租金大漲 地上權爆解約潮」的報導，由於房市不振，且公告地價大漲30.38％，造成按公告地價計價的國有地上權案，租金連帶暴增，建商的地上權案紛紛提出解約申請；根據財政部國產署統計，已申請終止的個案有7件，還有2個案進行口頭詢問，後續也可能提出解約申請，為降低衝擊，國產署同意更改年租金公式，有利於降低租金負擔，但因為僅限民國105年10月之後簽約新案，結果引發舊案的解約潮。     財政部國產署官員說明，目前的解約申請案中，昇揚國際置地的台南市中西區案，及基泰建設的台北市大安區案，也都是已開工的情況，依契約這2個案子如果解約，權利金都將不退還，業者應自行評估得失利弊，再決定是否要解約；其他4案因為都是開工前申請解約，依約解約後都可按比例退回權利金，以當初得標權利金新台幣0.6～12.35億元不等計算，未來將支付的權利金將逾新台幣10億元。     筆者認為地上權標案的解約潮最大原因為公告地價的調漲，地上權標案租約期間動輒50至70年，業者預期如每次調漲幅度過高，將會嚴重侵蝕利潤，所以寧願選擇解除契約，而不履約；因此政府應當調整地上權租金與公告地價連動的計算方式，這樣才能達成雙贏。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為國有土地之地上權是很好之「活化國有土地」的方案，過去也獲得民間企業的支持，使國有土地的活化有了績效。哪知有人高喊提高「持有稅」，導致造成連動式的影響。足見政府推動政策一定要深思熟慮，全面考量，切勿有即興式的改革，我國固然要維護人民之「居住權」，但切勿隨興提高「持有稅」，過高的「房屋稅」、「地價稅」只是圖利國庫，而不利於經濟發展，政府務必正視！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國106年4月26日自由時報A4版簡惠茹、張協昇、侯承旭、吳欣恬記者所撰「宜蘭豪華農舍 明年擬加徵豪宅稅」的報導，全國首創！宜蘭縣府研議自民國107年起對縣內「豪華農舍」開徵「豪宅稅」，宜蘭縣吳澤成代理縣長表示，民國107年召開不動產評價委員會時，將檢討對豪宅農舍加價收取房屋稅，「有些農舍比美陽明山豪宅，有游泳池、庭園造景，不加價毫無道理」。     吳澤成代理縣長表示，民國107年的不動產評價委員會，重點將鎖定「豪華農舍」房屋稅檢討，擬朝庭園造景、游泳池等既有法規項目加價。他強調，走在三星鄉溪畔，宛如置身歐洲，有些農舍比美「豪宅」，不像「農舍」用途，不加價毫無道理，現雖無「豪宅稅」名稱，仍可依現有法源加價，稅負才公平。地稅局說明，依《房屋稅條例》，既有加價項目，包括總樓地板面積兩百平方公尺以上獨院或雙併式房屋，空地面積為第一層面積一．五倍以上，宅外設置庭園造景或游泳池，任一項按標準單價加價五十％，兩項加價百分百，現有農舍已按此加價；民國107年將討論再提高「豪華農舍」的加價標準。     筆者認為宜蘭縣政府將針對豪華農舍課徵豪宅稅，在《房屋稅條例》中並無豪宅稅之規定，台北市過去用「路段率」來加徵豪宅稅，但房屋標準價格本來就已經包括路段調整率，就引起重複評價的詬病，如今宜蘭縣政府如要課徵豪宅稅，若逾越法律的規定，可能會有違憲之虞。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為宜蘭縣政府對於「豪華農舍」的處理必須運用智慧，全盤考量，再下手處理，切勿「頭痛醫頭、腳痛醫腳」，台灣的不動產稅制已修得讓專業人士弄不清楚的，未來將更混亂，其實「豪華農舍」的形成，政府要負最大的責任，如果不是政府放任公權力，人民何以敢砸大錢，在「農地」上蓋「豪華農舍」，做非「農業使用」，現又要巧立名目加稅，真令人有「丈八金剛摸不著頭腦」之感！