永遠自然 ─ 李永然律師部落格

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年9月24日中國時報工商時報B2版記者張潼所撰「內湖海砂屋都更案　終盼回家曙光」的報導，歷時16年，內湖區「聯邦合家歡富貴區」海砂屋都更案昨天舉辦動土典禮，將興建地上15樓、地下2樓的住宅，預計2019年完工。當地住戶「自組更新會」，終盼到「回家」曙光，北市副市長林欽榮也說，此案也帶給市府教育意義，日後要提升行政效率，不只做公辦都更，也要協助民辦都更加速。合家歡富貴區原有8棟建築物（共250戶），2000年經台北市土木技師公會認定為海砂屋，2003年被北市府畫定為更新地區，直到2014年才通過「都市更新事業計畫」及「權利變換計畫」，並領得建造執照。     因仍有少數不同意戶，2014年住戶陸續搬出等待拆除時，仍有幾棟無法拆除；市府介入後，2015年7月建管處才依《建築法》第81條強制斷水電及瓦斯，完成拆除工作。林欽榮副市長表示，此都更案是由社區住戶自組更新會，歷經整合共識、處理相關流程，可望成為其他海砂屋社區的範例，且目前市議會通過的《台北市高氯離子善後處理自治條例》明文規定，海砂屋住戶可向建管處申請每戶新台幣20萬的拆除費用補助款。     筆者在做不動產買賣登記案件時，常遇到建物氯離子超標的案件，不僅對居住上有安全的憂慮，對不動產交易價格及貸款成數都會有明顯影響，唯一解套方式，就是原地重建，台北市政府如今成功跨出第一步，期望有更多海砂屋能拆除後重建，才能提升居住的安全及品質。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為由於「文林苑」，使台北市的都更令人望而卻步，現台北市政府的海砂屋都更露出曙光，可謂是為台北市都更政策注入強心劑，盼此案能順利成功，台北市政府加油！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年9月21日蘋果日報工商時報A8版記者劉朱松所撰「全台首例 台中採BOT模式蓋社會宅」的報導，全台首例採用興建營運移轉（BOT）模式辦理的台中市西屯區惠來厝段社會住宅興建案，台中市政府第2度公告招商，將興辦社會住宅300戶，最低民間投資金額為新台幣11億元，特許年期53年（含興建3年、營運50年）。台中市都發局長王俊傑希望國內建商及壽險等公司踴躍遞件投標。另在附屬事業經營部分，市府允許投資廠商在符合都市計畫土地使用分區管制規定下，發揮自身創意，構思附屬事業的經營形態，如旅館、租賃權住宅，及老人養生村等。至於土地租金訂有「酌減機制」，其營運權利金，將視業者每年營運收入狀況，按一定比例計收，市府希望給予投資者適當且合理的投資利潤。     為讓潛在申請人有較充裕的備標時間，台中市市府公告招商時，為鼓勵業者投標，市府曾拜訪包括新業建設、龍寶建設，及南山人壽等多家知名企業，徵詢各家公司的投標意願與看法。因台中市府規畫社會住宅的附屬事業經營形態，是以全聯量販店的經營模式，來評估其經營坪效，不少業者認為，台中市府的評估附屬事業經營坪效，過於樂觀。此外，部分建商也認為，包括特許年期太長，將增加經營風險、實際出租率高低，恐影響租金收入，及考量設施損壞的維修成本，都會直接影響業者的投標意願。     筆者認為台中市府願意為社會住宅的興建案，提出BOT模式，是一個很好的方式，透過民間業者的結合，才能加速社會住宅的興建；不過過去BOT的條件及契約條款，有時會過於嚴格，建議稍微寬鬆些規定，應更可以吸引更多民間業者參加。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為我國101年12月30日正式施行《住宅法》後，社會住宅的興建成為政府的重要政策，但由於量體太大，單靠政府恐緩不濟急；目前台中市政府運用BOT模式，讓民間參與，不失為良策，但務必注意一定要讓民間業者有利可圖，民間企業才會投入，台灣加油！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年9月16日蘋果日報A8版記者張欽所撰「門前鋪石 市府沒拆 法院判拆」的報導，前三軍大學退休日文教師左秀靈，其位於台北市通北街某社區一樓住家，一旁緊鄰社區花圃，他18年前將陽台女兒牆開了扇門可直抵花圃，並於花圃加設石塊化身步道，後雖遭台北市建管單位查核但沒被拆，不料，鄰居以佔用社區法定空地，提告要求回復原狀，台灣台北高等法院判左翁敗訴，台灣台北地院日前並裁准強制執行移除門檻前磁磚及花圃石塊。     判決指出，該花圃是社區法定空地，《建築法》對法定空地如何留設，與左翁否有權使用該花圃無關，且違建查報屬行政命令，不得作為有權如何使用該花圃的依據，兩者之間，亦無特別法與普通法的適用。而左翁另指他住一樓，有權可專用屋前花圃，但法官認為，社區規約無此約定，左翁亦無法舉證，社區住戶大會曾授權他可專用此花圃。     筆者認為緩拆並不代表可以合法使用違章建物，早期台北市公寓頂樓多有違建加蓋，縱使有房屋稅籍證明，但所有權人是不能主張辦理地政事務所所有權登記，所以購買相關不動產者，一定要了解日後仍有被要求拆除的風險！     永然聯合法律事務所李永然律師提醒民眾必須注意「民事責任」、「行政責任」與「刑事責任」三者是不同的；台北市政府主管《建築法》，是針對行政責任，至於法院則是針對民事訴訟的民事責任進行斟酌考量！所以，台北市政府依《建築法》緩拆，並不代表法院就會判決不拆，所以，法院的判決並無怪異之處！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年9月20日經濟日報A13版記者劉懿慧所撰「房屋無償出借營業 仍須報稅」的報導，個人自有房屋若是無償出借給他人使用，供營業或執行業務者使用，應參照當地一般租金行情，計算「租賃收入」，並繳納綜合所得稅。財政部南區國稅局表示，將財產無償借與他人使用者，應由雙方當事人訂立「無償借用契約」，經雙方當事人以外的二人證明確實是「無償借用」，並依《公證法》規定辦竣公證，且非供營業或執行業務使用，就可免申報租金收入。而「他人」意指本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人。     舉例來說，若是甲君將自有房屋無償提供給兄長居住，且其兄長未用於營業或執行業務，則毋須申報租金收入；但若其兄長將該房屋改造為民宿，供他人住宿並收取費用，即使甲君未收取租金或押金，也應該依照《所得稅法》之規定報稅。因此，若是將房屋無償借與配偶或直系親屬以外的他人營業或執行業務使用，不論實際上有無收取租金，均須申報租賃所得。另外，若是將自有房屋供公司設籍使用，即使沒有營業行為，實務上稽徵機關仍得設算租賃收入。     筆者認為這幾年政府的稅務機關追稅非常積極，尤其在不動產交易延伸出的相關稅負，所以民眾舉凡在不動產交易或持有時的相關稅負，一定要按照法令規定申報，以避免補稅外另遭致罰鍰！     永然聯合法律事務所李永然律師也認為誠實納稅是國民應盡的義務，《憲法》第19條有明訂；然納稅義務人也有節稅的權利，民眾應善加運用，俾保障自身「賦稅人權」！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年9月16日經濟日報A14版記者林潔玲所撰「預售屋先賣後買 別算錯所得」的報導，由於購買預售屋是取得不動產「預定買賣權利」，出售預售屋的財產交易所得應以該「權利」的成交價額，減除原始取得成本及必要費用計算。但個人出售預售屋後又購買另一預售屋，計算財產交易所得時，不得視為整體交易扣除成本。     財政部官員指出，先購的房屋及後購的房屋的預定買賣權利，分屬不同交易標的，縱使申請人將出售前屋預定買賣權利的價款，用以購買後屋預定買賣權利，該價款是屬於後屋預定買賣權利的成本，而非前屋預定買賣權利之成本，自不得於售出價款中予以減除。財政部官員又提醒，買賣預售屋與買賣成屋不同，買賣預售屋並無土地交易所得免納所得稅的適用，因此，買賣預售屋如有獲利，應全數申報財產交易所得，但若買賣不同預售屋在計算財產交易所得時，不可視為整體交易。     筆者認為預售屋買賣所獲得之報酬須申報「財產交易所得」，其標的為「權利」而非「不動產」，縱使為不動產在計算房地合一稅時，也是分開計價，所以民眾不要有計算錯誤的情形發生，以避免遭致補稅及罰鍰！     永然聯合法律事務所李永然律師也認為不動產交易，與預售屋轉賣二者是不同的；前者屬於「不動產交易」，後者則屬於「權利交易」，二者切勿弄錯，目前稅務機關較往昔查稅更嚴謹，民眾切勿輕忽，才不會招致法律困擾！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年9月13日經濟日報B3版記者劉懿慧所撰「土地重劃期間使用 要稅」的報導，財政部指出，《土地稅減免規則》第17條規定，區段徵收或重劃地區內土地，於辦理期間致無法耕作或不能為原來之使用而無收益者，其地價稅或田賦全免；辦理完成後，自完成之日起其地價稅或田賦減半徵收二年，重劃主管機關於土地交接後30日內列冊送交該管稅捐稽徵機關依法減免，免由土地所有權人提出申請。     財政部表示所謂「完成之日」，依內政部函釋，市地重劃部分依《市地重劃實施辦法》第3條之1規定，是指地籍測量、土地登記、工程驗收、實地指界及交接土地等各項工作均完成，土地所有權人能就新分配土地管理、使用、收益之日。財政部強調，若重劃地區內土地，雖於重劃期間不符合《土地稅減免規則》，但該土地於辦理重劃完成後，其地價稅仍適用完成之日二年內減半徵收的規定。另外，除了重劃期間若沒提供使用地價稅可以全免，以及市地重劃完成後地價稅減半徵收二年以外，重劃後如土地所有權移轉時，也有土地增值稅減徵的優惠。     筆者認為土地如屬公共設施保留地，依《土地稅法》第19條規定「都市計畫公共設施保留地，在保留期間仍為建築使用者，除自用住宅用地依第十七條之規定外，統按千分之六計徵地價稅；其未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅。」所以民眾如有做建築使用者，土地所有權人是無法主張免徵地價稅，如同已被劃定為重劃區的土地，所以持有前開土地的所有權人，在使用前須注意仍會有被課徵地價稅的機會！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年9月5日中國時報B3版記者蕭博文所撰「3樓漏水 4樓屋主判賠210萬」的報導，台北市士林區某公寓3樓何姓住屋主不滿天花板頻漏水，導致出租金額遭砍價，向台灣士林地院起訴請求進入4樓修繕，並要求4樓陳姓屋主住處賠償租金減少損失。台灣士林地方法院採信台北市結構技師公會鑑定結果，認定3樓漏水肇因於4樓管線漏水，法院判決陳男應容忍何男入屋修繕，並賠償租金損與修繕費用共新台幣210萬餘元。     該判決指出，何姓男子坐擁士林精華地段某公寓1至3樓，並出租予運動公司作為營業店面與辦公室，因3樓的天花板漏水，導致地板積水，租金遭對方砍價約新台幣5萬元，何男不滿多次與樓上陳姓屋主協調修繕遭拒，因此向台灣士林地方法院起訴。法官依《公寓大廈管理條例》規定，判決陳姓屋主應容忍何姓屋主入屋修繕，並負擔修繕費用新台幣105萬元，另賠償何男因漏水而損失的每月租金收入新台幣5萬元共新台幣105萬元，全案4樓屋主仍可上訴。     筆者認為公寓大廈的建物所有權人或承租人，彼此應當注意自身所有建物，不要影響他人正常使用，當發生糾紛時，建議盡量多溝通協調，畢竟進入法院審理，日後很難再於同一個社區內繼續居住。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為現在公寓大廈因房子漏水，上下住戶為此而引起爭議的案件日益增多，遇上漏水住戶如能互相諒解，配合解決較為方便；否則，一旦進入法院訴訟，法院往往要先行「鑑定」，一鑑定就涉及一筆費用的負擔，真實勞民傷財！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年8月29日蘋果日報B3版政治中心所撰「政院版 社會宅擬２成供弱勢」的報導，為達到蔡英文總統興建20萬戶社會住宅政見，行政院會原本要通過《住宅法》修法，但當時多個公民團體抗議，社會宅保留給弱勢比率未達3成，還拿掉原來12項弱勢認定標準，閣揆林全只好臨時抽掉。行政院高層坦言，若保障弱勢比率提高到3成，仍保留認定標準，一來地方政府難以負擔經費，二來當地居民也會抗議影響房市，反而無法興建。社會住宅推動聯盟批，擔心抗爭就不顧弱勢，根本本末倒置，若政府執意如此，不排除再上街頭。     現行《住宅法》規定，「社會住宅」是指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之用，並應提供至少10%以上比率出租予具特殊情形或身分者之住宅。其中明定低收入戶、身心障礙者、特殊境遇家庭、遊民、受暴者或性侵害受害者、愛滋病患者等共12項認定標準，但政院版修法條文中，刪除12項標準，僅寫社會住宅要提供給經濟或社會弱勢者，授權由地方政府認定，而保留比率調高到2成。政院高層表示，法律只是最低保障標準，把比率設為2成，像台北市等有能力的城市，可自行調高到3成，但若法律一開始就訂太高，許多中南部縣市不見得有辦法負擔。     社會住宅推動聯盟發言人呂秉怡說，社會住宅的核心價值就是優先幫助弱勢，政府不能因為擔心社區抗爭就不做，這是本末倒置。至於中央不做弱勢團體的認定，反交給地方政府，但地方政府基於討好選票文化，一定把大部分比率給買不起房子的年輕人，但年輕人可藉由政府的租屋補貼去租其他房子，反倒是獨居老人、單親家庭等弱勢，被租屋市場排斥，他們才是最需要幫助的人，政府可透過社區溝通和營造公共建設，跟要興建社宅地段的居民溝通。    筆者認為行政院內政部最新的《住宅法》修正草案，在保障弱勢者居住權益上，將弱勢保障比率調高為30％，但能否立法院於通過仍存有變數，縱使通過了，各地方政府執行狀況也能否真正實現30%的目的，仍有待觀察，建議政府多方行銷及提供誘因，才能真正將居住正義落實。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣過去這幾年為了「居住正義」這句口號，弄得台北市陷入貧富對立的氛圍，其實政府要把住宅分成兩部分，一部份是「商品房」要尊重市場判斷；另一部分則是對弱勢的幫助，解決他們「居住權」的保障，這方面只要落實《住宅法》，興建宜居的「社會住宅」即可，台灣加油！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年8月29日蘋果日報B3版記者陳世峰所撰「都更減稅期 北市爭延至4年」的報導，近來許多專家、學者、業界人士皆對房屋稅多有批評，台北市長柯文哲更直言，前朝訂定的新版標準單價，是反都市更新的稅法。台北市正研議與中央協調，將《都市更新條例》46條中規定：「更新後地價稅及房屋稅減半徵收2年」，擬延長至4年，不讓過高的房屋稅成都更絆腳石。     不過，觀察台北市都市更新處統計的都市更新事業計畫送審案件數量，自2011年起每年送審件數皆逾30件，2015年更多達47件，而2016年截至7月的統計，也有收到24件申報，似乎還不見都更熱度退燒。台北市都市更新處更新事業科科長江中信表示，都更後的房子房屋稅提高避免不了，但要說民眾因此不願都更，可能不是那麼明顯。都市更新研究發展基金會丁致成執行長說，過去基金會幫忙做的都更評估案件最多1年可收到500件，2016年還不到百件，認為過高的房屋稅的確對地主產生抗性，但並非反對房屋稅調整，問題出在新舊房子的差別待遇，新舊版稅金可以差好幾倍，「這不是付不付得起的問題，心理上會不舒服」。     筆者認為延長都市更新後，房屋稅減半徵收的優惠期間，應可以增加民眾參與都市更新的意願，但房屋稅稅基的大幅調漲，對願意參與都市更新的殺傷力更大，台北市政府不只應檢討減半徵收的期間，更應針對房屋現值調漲的政策做討論。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為都市更新是台北市一定要走的路，台北市政府應努力排除都市更新的障礙，並強化公權力，增加優惠，使台北市能迅速推動都市更新，讓台北市能成為一流的國際都市，台北市政府加油！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年9月2日工商時報A5版記者呂雪彗所撰「住宅法大舉翻修 就業、就學青年 可住社宅」的報導，落實蔡英文總統8年20萬戶社會住宅承諾，行政院會通過《住宅法》草案，內政部次長花敬群表示，這次修法條文70條，僅10條條文未更動，可謂大規模翻修。修法七大方向，首先是健全社宅興辦機制，公有非公用土地興辦可長期租用；同時讓公有土地、建物參與都更，或以容積獎勵鼓勵民間興辦捐贈，提供多元取得社會住宅方式；社會住宅地價稅、房屋稅也適度減免。其次，修法讓房東租金所得稅減免新台幣1萬元，超過部分6成可列費用減除；對參與包租代管業者，租金收入及服務費免徵營業稅，讓空屋有意願參與。     保障弱勢者居住權益上，將弱勢保障比率調高為30％，另在都會區求學、就業未設籍青年，也要求地方政府提供一定比率租用，以北市府為例將提供5％，入住後需設籍。又修法規定社宅保留一定空間，作必要附屬設施，包括長照、托育、青年創業等；進而增訂非營利私法人可承租公有社會住宅，再轉租經濟或社會弱勢。此外，本次增訂地方主管機關有興辦社宅權責；住宅專責法人或機構的設立法源；成立住宅審議會的法源。最後更修法增訂主管機關要清查不符基本居住水準家戶，進行輔導；並增訂住宅性能評估制度的獎勵及強化規定。同時將針對新建住宅採取獎勵方式推動，未來針對一定屋齡房屋，加強耐震、防火，並結合「安家固園」方案或都市更新計畫推動。     筆者認為我國《住宅法》才施行不久並且尚未真正落實，內政部現又要提出修法草案，會讓民眾較無所適從，應當讓《住宅法》施行一段期間後，再來提出修正或檢討會更為適宜。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為政府目前想法太多，作法太少，導致目前經濟停滯不前。《住宅法》既已訂定施行，趕緊宣導並落實，過一段時間再修法也不遲，台灣加油、政府加油！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年9月7日中國時報A4版記者蔡惠芳所撰「房仲、書局、醫美、證券、健身、飯店 6大慘業 黃金店租急跌30％」的報導，調查顯示，房仲、書局、醫美、證券、健身、飯店幾乎淪為6大「慘」業！有些店家面臨利潤大減、裁員、減薪，甚至得撤店、退租或關店，連帶的不少全台商圈一樓店面租金行情，也受到波及；其中以台北市東區最明顯，有的店面租金已重挫3成以上。     欣元商仲公司研展部公布最新調查指出，上述6大「慘」業受到景氣持續低迷，消費市場不振，以及政策面不利的影響，造成不少產業前景看淡，營收下滑，裁員撤店頻傳。欣元商仲總經理焦文華表示，上述6大產業以房仲、證券及飯店，受到政策面影響較大，書局受到網路購書影響，而健身及醫美因為過度競爭使利潤下滑，連帶導致不動產租金收到影響。     筆者認為這六大產業的衰退，連帶導致不動產租金收入下跌，對政府而言這將是一重大警訊，因為以不是單一產業的問題，如果未來這些產業仍持續衰退，將會爆發更多的失業潮及對經濟的衝擊，政府一定要正視此一問題的並提出政策刺激經濟，否則將會產生更多的社會問題。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為政府切勿再執著「居住正義」而打房，「居住權」保障靠《住宅法》的實施，至於房地產市場務必提振；否則，將造成嚴重的經濟衰退！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年9月6日聯合報B版都會社會中心記者所撰「怕老家被拆 怕跌了房價 老屋健檢 冷啊」的報導，政府在南台大震後推出的「安家固園計畫」推動老屋健檢，規定民國88年底前興建的房子都可申請，初檢每棟補助新台幣8000元，詳檢則補助集合式住宅45％費用，最高新台幣30萬元。各縣市紛紛向中央申請補助，其中南市名額5600棟，但到民國105年8月底截止申請僅有117棟，已把截止期限延到10月底。     桃園市雖積極爭取2萬6100棟名額，但推廣近一個半月僅50件169棟申請，遠不如預期。桃園市都發局建管處科長郭建志說，以他老家為例，老家的建築已有相當屋齡，他向長輩建議加入健檢，但老人家卻擔心早年建築法規較鬆，「健檢會不會沒事找事，反而出問題」？台中市僅有39件申請，而且都是大樓。都發局人員表示，民眾不願自家被列管為危樓，影響房屋價值，有的大樓管委會提出申請，但隨即被打回票。台南市工務局分析，主要是民眾怕檢查結果影響房價，工務局雖一再說明「不會公布健檢結果」，但民眾擔心萬一檢查出來是「危樓」，「到底是要拆、還是要繼續住下去」，如果大家沒有錢可拆掉重建，「健檢只是自找麻煩，影響房價」。     筆者認為民眾對自身房屋有安全上的疑慮，建議還是主動申請老屋健檢，健檢後如真有瑕疵，則透過修補加以補強或著透過都市更新加以改建，畢竟台灣地震及颱風頻繁，唯有加強居住房屋的安全才得以必避免天災造成的損失；政府也應當提供維修補助，讓民眾更可以大幅降低對老屋健檢的疑慮！     永然聯合法律事務所李永然律師也認為「住的安全」是每個人都需要重視的，而且居住權是基本人權；「居住權」包括「住的安全」，民眾還是以重視老屋健檢為宜，切勿鴕鳥心態而不去面對，這樣才能保自身的生家性命！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年9月2日中國時報A8版記者呂雪彗所撰「住宅法翻修 弱勢保障調高至3成」的報導，為落實蔡英文總統8年20萬戶社會住宅承諾，行政院會通過《住宅法》修正草案。內政部次長花敬群表示，這次修法條文70條，是很大翻修。第一，健全社會住宅興辦機制，利用公有非公用土地興辦可長期租用，降低土地成本；並讓公有土地或建物參與都更，或容積獎勵鼓勵民間興辦捐贈，提供多元取得社宅方式；興辦社宅地價稅、房屋稅適度減免。第二，透過包租代管善用空餘屋，修法讓房東租金所得稅減免新台幣1萬元，超過部分6成可列費用減除。第三、保障弱勢者居住權益，明訂弱勢保障比率調高為30％，未來在都會地區求學、就業未設籍青年要求地方提供一定比率，以北市府為例將提供5％。     第四、修法規定社會住宅保留一定空間作必要附屬設施，包括長照、托育、青年創業等；增訂非營利私法人可承租公有社會住宅。第五、強化住宅業務組織量能。這次增訂地方主管機關有興辦社會住宅權責；增訂住宅專責法人或機構的設立法源；成立住宅審議會的法源，包含住宅政策擬訂等，希望由外部專業人士來監督或協助規畫。第六、改善居住品質，修法增訂主管機關要清查不符基本居住水準家戶進行輔導；增訂住宅性能評估制度的獎勵及強化規定。     筆者認為《住宅法》還沒真正落實，現又要開始修法，會讓一般民眾無所適從，雖然本次修法較為針對提供及使用社會住宅誘因做調整，但應當實施一段期間後，確認哪部分有落差，再來進行修法才會較為適當。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為《住宅法》是自民國101年12月30日起施行的法律，該法通過後，既未宣導，民眾及企業界對之不瞭解甚多，現又要進行修法，相當不妥；台灣近年來立法、修法太多，貫徹執行較少，造成台灣目前的亂象，經濟發展也遲滯不前。盼台灣的立法委員們及官員們能更用心，專注一些，不要意見太多，集中力量發展經濟，台灣才能向上提升！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年9月2日聯合報B2版記者徐葳倫所撰「西區門戶計畫市府闢四子星 台鐵要起厝」的報導，台北市市長柯文哲上任後力推「西區門戶計畫」，調整台北車站周遭景觀，除號稱是台北門戶的雙子星大樓，還考量納入台北車站特定專用區，成「台北四子星」。但昨天都市計畫委員會上，台灣鐵路管理局主張興建住宅，與市府主張不同調。     台北市林欽榮副市長表示，台北車站特定專用區從民國82年至今，經過20多年折騰，因涉及古蹟遷移，為都市計畫保留區，一直和都市發展不同調；為有利於民間投資，應該可以提供一點公共住宅的量，在這樣高級快速的地段，不是為了社會弱勢，而是青年就業族的就業發展。所以現在的台北車站特定專用區與未來北門郵局的國家創新創意中心，還有台鐵總部未來要搬到南港，將做為創新中心的第二基地，是台北重大地標，也是一個三角關係，更是台北未來重要的門戶意象。     筆者認為過去台北市忠孝西路有一部分土地因缺乏管理利用幾近荒廢，但忠孝橋引道拆除後，政府應可以妥善規畫該區土地利用，該地不僅位於交通要道，也是許多古蹟所在地，透過良善的利用，應可以為台北西區帶來新面貌。

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年8月31日工商時報A16版記者王姿琳所撰「祭祀公業租金收入 要課營業稅」的報導，財政部表示，「祭祀公業」為非以營利為目的的組織團體，依法有銷售貨物或勞務情形者，即屬於我國法律中「營業人」的認定範圍，若出租該祭祀公業所有房地取得租金收入，須辦理營業登記，並報繳營業稅；若每月租賃收入逾新台幣20萬元，則應開立統一發票，以免遭補稅處罰。     台北國稅局官員說明，依我國《營業稅法》第6條第2款規定，非以營利為目的的事業、機關、團體、組織、有銷售貨物或勞務者，皆屬我國「營業人」的認定範圍。依財政部1996年11月6日台財稅第851922210號函釋，祭祀公業所持有的房屋、土地出租所取得的租金收入，均屬於「銷售勞務收入」，故須依法課徵營業稅。官員提醒，如因一時疏忽，未辦理營業登記，而擅自營業者，在未經檢舉及稽徵機關或財政部指定的調查人員進行調查前，應儘速依規定辦理營業登記，並報繳營業稅。否則經稽徵機關查獲，除補徵營業稅外，還會依《營業稅法》第51條第1項第1款規定或依《稅捐稽徵法》第44條規定，擇一從重處罰。       筆者認為我國稅法的種類多元又繁複，所以很容易忽略應被課稅的標的，尤其是自身收入增加時，可以詢問會計師及專業的律師，是否需申報繳稅，以避免遭致追稅甚至罰鍰！     永然聯合法律事務所李永然律師也認為有營業收入時務必注意稅負；目前稅務單位需「稅」孔急，政府查稅的密度、力度已甚於往昔，像「祭祀公業」的租金收入就涉及營業稅，自然需依規定繳納，才不會遭到補稅罰款！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年8月30日聯合報A6版記者李順德所撰「社宅弱勢入住率 將提高至30%」的報導，行政院、立法院協調會協商達成共識，決定大幅鬆綁經濟弱勢入住社會住宅的比率，由現行「百分之十」，提高為「百分之三十」，現行十二種特殊身分入住條件完全維持，不再交給地方政府去「因地制宜」認定，避免弱勢者進住條件無法受到保障。至於行政院擔心「擴大社經弱勢者入住條件」會引起「標籤化」問題，都會區排斥鄰避效應，推動社會住宅受阻，與會者認為，可以加強軟硬體建設及管理，仍可有效推動社會住宅。     行政院在審查《住宅法》修正草案時，因擔心社會住宅被「標籤化」，又認為執行單位是地方政府，曾一度刪除十二種入住社會住宅身分認定，交由地方政府「因地制宜」認定，但最終結果，社會住宅推動聯盟卻敗部復活。現行「特殊身分」共十二款，包括：低收入戶、特殊境遇家庭、育有未成年子女三人以上、於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家，未滿二十五歲、六十五歲以上老人、受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女、身心障礙者、感染愛滋者、原住民、災民、遊民、其他經中央主管機關認定者。     筆者認為社會住宅提高由現行百分之十，提高為百分之三十，現行十二種特殊身分入住條件完全維持，將更可以保障社會弱勢者居住權利；但政府在執行時一定增加更多民間參與者誘因及配套措施，才能更有效保護他們的「居住權」！     不過永然聯合法律事務所李永然律師對於《住宅法》的修正認為我國為保障人民的「居住權」，而於民國100年12月30日訂立公布《住宅法》，該法並自民國100年12月30日施行。迄今該法尚未為民眾所熟知，立即進行修正，並不恰當！台灣應好好地思考「住宅政策」，再加以擘劃實施，切勿受特定團體擺佈而任意修法，這樣才能有較完善的政策，施行也較能有成效；否則未來又造成另一個麻煩的問題！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年8月30日蘋果日報B3版記者詹宜軒所撰「房市冷 建商3不政策求生」的報導，市場交易遲緩加上重稅環伺，建商在此氛圍之下，醞釀「3不」政策求生，業者透露，除了上市櫃建商須顧及股東權益，推案及開發計劃難以延宕，多數寧可奉行「不買地、不開工、不申請使照」等3不政策，以度過寒冬。以台北市為例，根據台北市建商公會統計至民國105年6月30日為止，核領建照數僅99件，其中還包括公共工程、及因融資不得不請照等案件。元利建設副總經理吳麗謹認為，住宅建案實際開工數恐約2成不到，相較過往每年建照核發均數約300多件，顯見台北市經濟動能已經停滯。     筆者認為房市交易數量急速下滑，影響層面廣大，尤其台灣經濟成長缺乏領頭產業，現在不動產業又無法創造就業與消費機會，對台灣衝擊甚大，希望政府能正視此一問題，讓台灣的不動產業恢復正常的交易水準！     永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市因不合理的房屋稅已打垮建築業及相關行業，也造成失業率的提高，但台北市柯市長自就任迄今已一年餘，對此問題尚未有具體的解決作為，實令台北市民擔憂，企盼柯市長能苦市民之所苦，立即著手快速解決，這樣才不會辜負選民的支持！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年8月16日工商時報A16版記者王姿琳所撰「房屋稅輕重 自住與否是關鍵」的報導，地方政府調高房屋稅稅基已引起民怨，但據財政部統計數據指出，據財政部財政資訊中心最新統計，民國104年度全台持有房產的852萬人中，超過99.13％的持有戶數在3戶以內，皆適用1.2％的優惠稅率，僅有不到1％的個人持有超過4戶以上、甚至有4,851人持有10戶以上的房產大戶或囤房族，才會被調高稅率。     依據《房屋稅條例》的規定，房屋稅的計算，是由「房屋評定現值」乘上「房屋稅率」所得出的金額。其中，「住家用房屋稅率」自1.2％～3.6％，「非住家用房屋的稅率」，則視其是否作為營業使用，最低1.5％，最高不得超過5％。在稅率部分，為兼顧自住民眾需求並減少衝擊，財政部明定個人自用住宅，只要是本人、配偶及未成年子女全國所有房屋3戶以內，且無出租、營業者，即可享1.2％優惠稅率（公益出租者也適用）。而持有超過3戶者則視為非自用住宅，也就是課徵囤房稅，惟稅率由地方政府自行決定，最高不可以超過3.6％。     筆者認為不動產的持有稅負，一定要給予自住者減免或優惠，現行房屋稅及地價稅都有優惠的相關規定，政府一定要大力宣導推廣，甚至教導民眾如何節稅，免得持有不動產的稅負的調高，而傷及無辜的民眾。     永然聯合法律事務所李永然律師認為《土地法》第187條規定，自住房屋應免稅，政府目前非但未加以遵守，還進一步提高自住房屋稅率，這相當不妥，希望未來能修正《房屋稅條例》，俾符合《土地法》第187條的精神！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年8月26日經濟日報A16版記者劉懿慧所撰「四稅制變革 衝擊高資產族」的報導，近期多項稅制改革，包括富人稅、房地合一稅、反避稅法案及未來研擬調高的遺產稅、贈與稅，對於企業大股東、高資產人士的稅負將產生重大衝擊，安永聯合會計師事務所表示，大股東、高資產人士應提早因應，稅務規劃除了要符合法令規定外，也應將資產做更多元、有利的配置。      民國104年綜合所得稅累進稅率提高達45％，且股利可扣抵稅額減半，對相關股票族、高資產族群來說，已造成稅負增加，並且近年來房屋稅制變動多，民國105年1月1日起實施的房地合一稅制，也讓奢侈稅隨之退場，據財政部賦稅署統計，截至民國105年6月底，個人申報房地合一新制逾6,700筆，其中以申報無應納稅額占比最高，而多數民眾自行申報交易為不賺不賠或未虧損，國稅局皆會查核申報的真實性，將交易虧損、適用優惠稅率以及重購退稅列為必查的三大類案件，若經政府查獲申報不實需再補稅，將來有進行相關資產交易者應多加留意。     筆者認為政府近年來大幅調整稅率及稅基，已造成許多產業的衝擊，預計未來還要再調整遺產稅、贈與稅稅率及免稅額，將使台灣資金產生排擠效應，很有可能陸續匯出國外，這將無法帶動國內經濟，進而讓台灣產生更多問題！     永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣因遭居住正義的誤導，不知只要貫徹《住宅法》的規定，努力興建「社會住宅」即可，竟然大修各種稅法，加重稅負，並讓社會形成「仇富」的氛圍，現在買不起房的，還是買不起；但卻讓台灣房市宛若一攤死水，政府應改弦易轍，才有機會翻轉經濟，台灣加油！