永遠自然 ─ 李永然律師部落格

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年6月17日聯合報A8版記者李順德所撰「實價登錄 7月起可預申報」的報導，實價登錄制度實施四年，全國近八成裁罰案都是逾期申報，光罰款已累積新台幣一千四百九十四萬。內政部部務會報昨天決定自民國7月1日起將實施「實價登錄預申報」制度，讓民眾在申辦不動產買賣登記案前，先預為申報不動產成交案件資訊，可減少逾期申報受罰、荷包再失血的風險。     自民國105年7月1日起，民眾可利用自然人憑證或工商憑證，到內政部地政線上申辦系統（https://clir.land.moi.gov.tw/cap/）辦理實價登錄預為申報，並將申報書紙本，連同登記申請書送到地政機關臨櫃辦理不動產買賣登記，地政機關會將實價登錄預申報資料轉入正式資料庫，就可完成申報。     筆者認為不動產實價登陸申報原規定為不動產登記完成日30內申報，實務上因為從簽約到過戶完成往往動輒2~3個月，常會讓民眾忘記申報實價登錄，因此內政部開放民眾預先申報機制，的確可以讓民眾或地政士提早作業，以避免延誤申報，遭致罰鍰！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年6月18日經濟日時報A1版記者吳秉鍇、宋健生所撰「台南房屋稅 將漲67%」的報導，台南市公布最新房屋標準單價調整案並將從民國105年7月1日實施，分三年漸進式調整，調幅各為54%、65%、80%，平均調幅67%，並追溯至民國90年7月1日後設籍的新舊房屋，為全國首例，預計約11萬戶的房屋稅將增加。台南市不動產評價委員會先前曾建議調漲120%，消息曝光後引發不小反彈。台南市稅務局表示，此次調整採漸進式，以減輕市民負擔，若以第一年的調幅來看，與其他五都院轄市比較是最低的。     台南市政府指出，台南市房屋標準單價自民國73年第一次訂定後迄今未調整，屢遭審計單位糾正；此外，中央也要求地方政府應適度調整非新建、增建或改建等房屋構造標準單價，至合理造價的40%至50%。以台南市一棟四樓透天房屋為例，目前每坪標準單價不到新台幣9,000元，與實際造價及市價相比明顯偏低，導致稅收不足以支應公共建設。台南市府指出，為因應標準單價逾30年未調整，此次調整將適用自民國90年7月1日以後設籍的房屋，但為減低衝擊，採較低標準實施。     筆者認為房屋稅的調整，對民眾影響甚大，從過去的「豪宅稅」到「囤房稅」，到現在縣市政府仍持續針對房屋稅不斷調整稅賦，尤其房屋稅是持有稅，並非移轉稅，更容易造成民眾生活上的負擔；希望政府仍應適可而止，能多增加民眾收入而非增加政府收入，才是正確的執政之道。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣因民粹喊著「居住正義」，政府非但未實現「人人有屋住」的居住權，卻反而藉機加稅，加重人民稅負；使原本經濟不景氣，人民營收不佳的情形下，又雪上加霜，政府財政單位確實要適可而止，要能「苦民所苦」，才是愛民的大有為政府！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年6月22日工商時報A4版記者王姿琳所撰「財部力促投資 擬降地上權租金」的報導，民國105年全國公告地價平均漲幅逾3成，影響民間參與國有地設定地上權與BOT的投資意願，為降低投資風險不確定性，財政部正研議調整地上權租金，從公告地價的3.5％，改為1％至3.5％間機動調整，最快於民國105年9月招標時適用。財政部蘇建榮政務次長坦言，全國公告地價平均漲幅逾3成，不管是BOT或是國有土地設定地上權案，地租均會因而增加，恐將影響民間參與公共建設意願。     依據《促進民間參與公共建設公有土地出租及設定地上權租金優惠辦法》，BOT案有減租機制，以得標當年度公告地價為標準，申報地價漲幅超過原財務規畫的50％，即會予以減租。反觀設定地上權並無如BOT的減租機制，財政部國產署正研議改善方向，初步規畫兩大方向，首先參考BOT減租機制，設定最上限的天花板；二是將現行租金由原本公告地價的3.5％，改為1％至3.5％之間機動調整。至於新方案實施後，過去已經完成簽約的地上權案能否適用？蘇建榮政次回應，由於地上權案屬「民間商業契約」，涉及契約就必須考量公平性，除非是通案處理，否則針對「個案」將難以溯及既往。     筆者認為地上權租金的確應當作部分調整，尤其政府招標地上權案時，已有一筆權利金收入，並且搭配每年的地租收入，政府應當可以針對地租部分給予減免或酌減，畢竟開發商針對權利金的支付是需要很長的期間才得以收回，進而到損益平衡！     永然聯合法律事務所李永然律師也認為，一昧地提高公告地價，政府固然可增加稅收，但連帶影響的層面很多，政府切勿輕忽，希望財政部對於公有地地上權租金妥適調降，才不會讓已不景氣的經濟環境，更趨於惡劣！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年6月11日旺報B2版記者陳秀蘭所撰「遏止購房陷阱 滬推第三方監管」的報導，儘管有關大陸房地產泡沫的預警未絕，大陸當局要抑制房產的措施隨時出爐，但依舊阻擋不了大陸房市一線城市房價的漲勢，有人甚至擔心買晚了，將來房價漲更凶，但也因此造成很多購房者遭遇仲介捲款潛逃或房東將房屋多次抵押等交易陷阱，對此上海市政府決定出拳制止!上海市住建委日前透露，上海預計於2016年底、最遲2017初全面推行「購房資金第三方監管」制度。      所謂購房資金第三方監管，即是搭建房產交易資金監管平台，包括購房首付款、銀行貸款、尾款甚至是仲介服務費用都將納入平台監管，以保障當事人的資金安全、防範交易風險及規範房地產經紀行為。根據上海市住建委規畫，在交易過程中，交易雙方在簽訂完二手房交易合同後，可直接前往「區房產交易中心」資金監管視窗，簽訂資金監管協定。買方要把資金匯入經過登記備案在銀行開設的資金監管專戶，待交易雙方完成過戶手續及產權登記後（即買方取得房產所有權，房產證），購屋者的資金，才會透過監管專戶將購房資金支付給賣方。整個付款流程嚴格按照「網簽合同」為準，此也限制了房東隨意喊價的行為。     筆者認為中國大陸政府所要推行購房資金第三方監管制度，其實早在台灣已行之多年，在台灣稱之為「履約保證制度」或「價金信託制度」，前者由建經公司提供服務，後者則由銀行提供服務，目前國人都已經普遍接受該制度，相對紛爭也逐漸減少，如今中國大陸願推出這制度，對國人如赴購買大陸不動產將會更有保障！         永然聯合法律事務所李永然律師也認為中國大陸早該推出這種購買保障制度，因類似這種交易安全制度，在台灣早已施行，成效也不錯，盼未來中國大陸的其他地方也能仿效上海，採用「購房資金第三方監管」制度！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年6月13日工商時報A4版記者孫彬訓所撰「金控首發 華南金挺進法拍屋」的報導，看好法拍屋市場，華南金控旗下華南金資產管理公司（AMC）取得合法不動產經紀業資格，將於近期開辦受託代標法拍業務，即可如房仲般替民眾買賣法拍屋，是目前國內金控、銀行旗下資產管理公司創舉，且藉由「華南金」招牌，可望為法拍屋市場帶來新面貌。金管會民國104年8月12日頒布《金控公司（銀行）轉投資資產管理公司營運原則》，其中新增開放資產管理公司得辦理受託代標法拍業務，因此華南金資產管理經台北市政府地政局核准不動產經紀業的設立備查，取得合法「不動產經紀業」資格。     銀行主管指出，過去法拍屋市場較不透明，雖然價格較低，但需要仰賴法院公告，法院會在拍賣的14天前刊出公告，法拍資訊要從報紙、銀行網站、代標公司、代書事務所等管道取得，且需要事先了解相關資訊，一般民眾難以輕鬆上手。華南金資產管理主管指出，過去已經有多年不良債權投資評估，與實際處分的專業經驗及相關證照，因此參與法拍競標，以及得標後的點交事宜等，都屬於AMC中的專業能力，為新增此業務，華南金資產管理也整合原先NPL（不良債權）的人員，為新業務做好最完善的服務及規劃。     筆者認為過去有許多得標者不熟悉法拍屋市場，導致得標後出現許多問題，現在能由金控公司投入法拍屋市場地受託代標服務，希冀能透過金控公司的專業及對法律的熟稔，能協助服務有意投標法拍屋之民眾，能讓更多人在法拍屋交易市場受到保障。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為向法院投標購買法拍屋是取得不動產的一個途徑，但進入法拍屋一定要事先研究，並有專業人士協助，永然聯合法律事務所也曾多次代替當事人向法院順利標購房地產，這也顯示民眾已漸有運用法律專業人士代購法拍屋，這樣才能避免陷入陷阱！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年6月3日中國時報A4版記者周思宇所撰「葉俊榮：3個月內提住宅法修正」的報導，內政部長葉俊榮表示，社宅計畫已規畫8年新台幣4000億元經費預算，政府有配套財務措施，內政部已完成融資平台及土地釋出等面向準備，並預計3個月內提出住宅法修正案報院。政府將以新建、包租代管、容積獎勵方式推動社宅。葉部長表示，20萬戶社宅目標是經完整分析後框定的目標；政府推動社宅，一方面是解決居住問題，一方面是因社宅自給率遠落後國際現況。國內社宅比重僅約0.08％，遠落後先進國家平均的5％。     至於包租代管，內政部政次花敬群說，過去政府租屋平台做不成，核心問題是房東因避稅不願參加。他並強調，房東意願是住宅租賃制度成敗關鍵，有100多萬戶空屋在出租市場上流動，但國內其實有200萬空屋，只要房東拿出5％參與包租代管，8萬戶目標就可達到。內政部將研議《住宅法》修正，給予租稅優惠，如房屋稅、地價稅、租金所得稅，引導房東參與。未來第一階段透過修法，推動社宅包租代管，第二階段讓民間租賃業也發展起來。     筆者認為國內的社會住宅需要加速執行，並搭配相關配套措施，如搭配包租代管、容積獎勵來大幅增加民眾及建商的誘因，或者透過租稅的優惠或減免，讓更多人參與，才能有效率的解決民生居住問題。+     永然聯合法律事務所李永然律師則認為《住宅法》是一部保障人民「適足住房權」的法律，藉以落實聯合國《經濟、社會、文化權利公約》的人權保障，《住宅法》已實施數年，若要讓它更具體可行，將之修正有其必要，讓「社會住宅」的政策能快速落實！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年6月14日工商時報A17版記者王姿琳所撰「國有地標租筆數 大幅增加」的報導，財政部力拚國有財產活化，國產署李政宗副署長表示，民國105年度國有房地標租的預算目標為新台幣8,000萬元，與以往不同的是，過去每次標租宗數約10幾筆，但本次則大幅增加至32筆，下半個月起也會陸續推出新北市、台中市等多處土地，歡迎民眾踴躍投標。除了增加標租宗數外，也要求各分署不能只炒作舊標的，須在每次標租時推出新標的。         國產署李政宗副署長說，設定地上權與標租均為財政部活化國有地的主要方式，其中，大面積且位處精華區者會優先以「設定地上權」方式招標，而面積較小、地上權市場尚不成熟的地區則採用「標租」的方式。而為了吸引民眾投標，法規部分已陸續放寬國有地現狀標租、原承租人可優先承租與簽約標準，且租期可依申請人需求而「客製化」，例如選舉快到時，街角地為廣告業者必爭之地，國有財產署也可因應其要求而有半年、1年或2年等不同租期的契約。     筆者認為政府釋出國有非公用土地，有利土地活化，促進地方繁榮及增進財政收入等多項優點，但國產署在針對標售或標租底價時，一定要考量未來經濟情勢變化，以免價格過高，使廠商不願投入競標，最終土地仍無法開發使用！     永然聯合法律事務所李永然律師則認為國有土地活用，與土地地租及未來地上物房屋稅有密切關係，目前不要再隨意調高地價稅及合理調降房屋稅，才能增加廠商誘因，並有利於國有土地活化！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年6月7日聯合晚報A9版記者張為竣所撰「防爐渣屋修法 爐渣禁止用於建築物混凝土」的報導，因台北松菸文創大樓「爐碴屋」事件，經濟部工業局暫時禁用爐碴三個月，期限即將屆滿。經濟部工業局表示，未來電弧爐煉鋼產生的爐碴，禁止用於建築物混凝土，但可用在回填、底層鋪面等工程，修法已預告完畢，現送進經濟部法規會，打算自民國105年6月實施。     經濟部工業局官員表示，本次修正刪去非結構性混凝土原料，直接明定電弧爐煉鋼產生的氧化碴與還原碴，僅能用於回填材料或道路、人行道、貨櫃場、停車場等鋪面工程的底層原料。官員指出，未來摻有電弧爐渣的混凝土，不能用於建築物灌漿。另外，爐碴處理的成本、責任須回歸到煉鋼業者身上，為了避免煉鋼業者將爐碴賣給再利用廠，就此規避未來的衍伸責任，修正辦法也規定，煉鋼業者必須入股再利用廠，自己的爐碴自己處理。     筆者認為預防爐渣屋的確是需要從「源頭」開始控制，就像當初為避免輻射屋與海砂屋的興建，政府從鋼筋與混凝土的源頭做控管，營造商要取得無輻射及無氯離子證明，才能興建房屋，冀望未來政府也可以請營造商在取得混凝土時，應當提出無爐渣證明，這樣才能保障消費者權益。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣已實施聯合國的《經濟社會文化權利公約》，依該公約保障人民的「居住權」，所以居住的健康、安全，政府也應重視；所以現在對於建築物混凝土予以適當規範這是有必要的！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年6月4日自由時報A14版記者鍾泓良所撰「公辦都更元年近半年 市府無進展」的報導，北市府宣布民國105年是「公辦都更元年」，但至今年六月止，公辦都更案多無實質進展，如率先推出的南機場整宅及斯文里、蘭州整宅，迄今仍未公布權利變換概算，讓推動居民無所適從，北市府還要再加碼評估水源二、三期整宅納入公辦都更。學者提醒，市府應評估自身能耐，否則過分樂觀不僅會壓垮第一線人員，也會引來議會及社區的不信任。     台北市都發局林洲民局長受訪時，以台北市永春都更案為例，同意戶跟不同意戶爭執的是利益分配，還是居住正義？接著說，面對都更難題，相信透過公開透明的權利變換及財務計畫，能有成功的一線希望，都發局非常謹慎面對權利分配試算，盼外界能再多給一點時間。曾參與公辦都更的專業都市者改革組織（OURs）秘書長彭揚凱表示，公辦都更有其必要性，但也不容易，他不太認為在市長任期內就能達到成果。他建議，北市府應先評估自身能耐是否足以面對現存公辦都更案，再去討論接下更多案件，相關幕僚也須清楚向市長說明公辦都更難度，否則過分樂觀而訂出一個緊迫、不合理的時程表，不僅會壓垮第一線，跳票也只會引來議會及社區的不信任。     筆者認為台北市進行都市更新已刻不容緩，北市府提出公辦都更計畫及時程表是很正確的政策，但如何落實執行，讓民眾更願意參加都更，北市府需要考量每一件都更案都有其特性，一定要按照特性做些微調整，這些都是目前北市府需要考量之處。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為台北市確實需要趕快「都市更新」，不論「自辦」或「公辦」都好，而且北市府應要提振「公權力」及提供「誘因」，這樣才能讓建商及台北市民願意積極參與；否則，都市更新恐將淪為空談，最後讓「公辦都更」辦成像「自辦都更」一樣，都欠缺成效！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年5月31日工商時報A2版記者彭禎伶所撰「壽險買不動產 眼光大不同」的報導，壽險業投資不動產，重心有由海外移回國內的趨勢，在金管會保險局開始控管海外不動產後，包括國泰人壽、新光人壽及台灣人壽都已表態要加碼國內不動產，但各家業者投資「眼光」大不同，國壽要看「倉儲用地」，新壽看「全棟大樓」，至於台灣人壽則先看各地方政府的開發案。     今年金管會保險局對海外不動產投資採分級差異化管理，依資本適足率（RBC）控管投資比率，同時也開始管理各家業者對倫敦不動產的投資集中度，加上倫敦近期有脫歐公投議題，讓壽險業者投資海外不動產腳步放緩。在金管會調降國內不動產最低投報率1碼（0.25個百分點）及央行三度降息後，目前壽險業投資不動產報酬率門檻已降為2.375％，新壽公司日前法說會即表示，有部分賣家鬆動，台北市商辦大樓重新出現議價及投資空間。     筆者認為只要政府能讓台灣的經濟穩定發展，無論是建商或壽險業都會很樂意投入市場，開發土地及興建不動產，如此才能創造出更多的就業機會及內需，盡量少用稅負或土地控管方式讓企業綁手綁腳，這樣會阻礙經濟發展。     永然聯合法律事務所李永然律師認為民進黨執政的新政府應努力振興經濟，確保人民的工作機會；房地產業是火車頭，具有帶動經濟發展的效益，且可增加人民就業機會，政府應加以關注，使之健全發展，這是政府必須努力的方向，台灣加油！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年6月1日工商時報A2版記者呂雪彗所撰「建商蓋社會宅 擬給容積獎勵」的報導，行政院長林全在提供國會的口頭書面報告揭露，未來將健全租屋體系，透過興建、空餘屋及容積獎勵三管齊下，8年內提供20萬戶社會住宅。據悉，內政部將為《住宅法》加掛動力引擎，祭出減稅優惠，獎勵房東釋出空餘屋，並給建商更多「容積」獎勵，以挹注社會的住宅供給量。     內政部表示，藉社會住宅供給及健全租屋市場，將引導青年轉買為租，減輕揹負沈重房貸壓力，提高生活品質，活絡租屋市場蓬勃發展，並扶植台灣租賃產業，8年內希望出租市場比例由現行7％提升至10％。民進黨執政的新政府8年20萬戶的社會住宅如何到位？內政部官員說，有6成約12萬戶將與地方政府合作興建，其餘8萬戶則從空餘屋的「包租代管」以及容積獎勵推動，藉以達成目標。     筆者認為政府本應提供較多的誘因，讓建商或房東願意興建或釋出不動產供作社會住宅使用，單憑政府的努力是不足以讓社會住宅得以完善施行，一定要透過產官學的通力合作來解決社會住宅的供給，有效率的解決民眾居住問題。     永然聯合法律事務所李永然律師認為政府興建社會住宅，是保障人民的「居住權」，而《住宅法》又是興建社會住宅的法律依據，政府要趕緊落實《住宅法》的規定，始興建社會住宅的政見不至於淪為口號，進而確保人民「居住權」的基本人權！