永遠自然 ─ 李永然律師部落格

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年2月19日經濟日報A4版記者邱金蘭、陳美君所撰「柯文哲打房說 財金部會搖頭」報導，台北市長柯文哲拋出新議題引發討論，他建議第二戶房子不准貸款，以抑制房價。有決策權的財金部會並不準備埋單，中央銀行、財政部和金管會都不贊同，認為規定過嚴、衝擊銀行過大；不利中產階級換屋，將招致民怨。財政部長張盛和表示，規定過嚴、可行性不高，也會衝擊銀行業務；金管會主委曾銘宗則說，對中產階級換屋影響很大，健全房市不能用單一藥方。就連「房市空頭總司令」張金鶚也認為過於嚴苛，有些民眾買第二棟房並非炒房、而是有自住需求。中央銀行官員也說，認為柯文哲的建議將增加民眾換屋、替小孩置產的困難，且政策太過強硬，恐招致民怨。     筆者認為第二戶不准貸款，不僅第二戶如何認定，以及影響層面甚大，目前銀行利率逐漸攀升、又已經限制第二戶貸款六成之規定，已對房市造成衝擊，如果在放款部分持續限縮，房地產業將會無止盡的衰退；政府打房仍應以短期炒作者為目標，並廣建「社會住宅」，才能有效解決民眾居住問題！     永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市政府柯市長一上任有各種異於郝前市長的作為；但政府不論如何的作為，切勿忽略《憲法》所保障的基本人權，這樣才不會讓人民未蒙其利，反受其害。

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年2月17日經濟日報A2版記者郭及天、吳佳蓉所撰「北市桃園宜蘭 囤房稅最重」報導，依據財政部定義，本人及配偶合計全國持有三戶以內房屋，只要是供自己或由直系親屬居住時，即列入「自住房屋」，稅率維持1.2%；第四戶以上視為「非自住房屋」，將被加重課徵房屋稅，稅率從1.5~3.6%，並鼓勵地方政府根據囤房數，訂定差別稅率。財政部統計，截至民國104年2月初，訂定差別稅率縣市包括台北市、桃園市及宜蘭縣，採「三級制」課稅，第四、第五戶房屋，稅率2.4%；第六戶以上稅率3.6%，是抗囤房最積極縣市。連江縣也採差別稅率，但訂定稅率較低，第四、第五戶稅率1.6%、第六戶以上2%。其餘縣市針對非自住房屋，則均採單一稅率，都採最低稅率1.5%課稅，僅有新北提高至2.4%，但方案仍待市長朱立倫核定及議會通過後才可確認。整體來看，預估大台北地區囤房者所受的影響將大於中南部地區，而台北市新落成、符合高級住宅定義及擁房四戶以上的囤房族，所受衝擊將最大。     筆者認為房屋稅區分成自住及非自住分級課稅，持有3房以下者，只要符合自住要件，皆可適用1.2%的房屋稅率，而持有第4房以上各縣市政府的房屋稅率就不盡相同了，因此擁有四房以上民眾一定要注意各地方政府規定的稅率，來配置其自住的房屋，以降低房屋稅稅負。     永然聯合法律事務所李永然律師認為目前政府在打房的作為已經混亂，其實囤房稅是違反「租稅平等原則」，現在既已修改《房屋稅條例》，未來一定會有爭議發生。盼政府打房一定要回歸正途，切勿越走越偏，未來將傷害台灣人民的「賦稅人權」！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年2月19日自由時報A11版記者金仁晧所撰「不動產銷售天后 涉逃稅256萬」報導，曾在遠雄集團賣出逾新台幣(以下同)一百三十億元不動產「金獎銷售天后」戴明珠女士，民國九十五年時所得高達一千七百七十萬餘元，卻利用捐贈靈骨塔、土地方式低買高報，再拿發票及政府給的感謝函扣除稅額，共涉嫌逃漏二百五十六萬餘元。檢方調查，戴女為逃漏高額稅捐，透過掮客以每座十五萬元價格購買二十三個靈骨塔塔位，匯款三百四十五萬到元清的帳戶，開出發票後再退款約七十％現金，平均每座實際花費不到四萬五千元，戴女再持塔位權狀向嘉義縣中埔鄉公所辦理捐贈。戴女為避免同類的捐贈額過高，引起查稅人員注意，又委託林女，以其姊姊的名義在台北市北投、士林地區以一百八十二萬元購入土地，戴女再灌水衝高買進成本，以四百九十二萬元購買其中二分之一，後續便以相同手法拿回現金，將土地捐贈給台北市政府，等隔年要申報綜合所得稅時，便備妥感謝函、發票等證明，向北區國稅局辦理扣抵，總共逃漏二百五十六萬餘元。檢方認為，戴女賺取高額收入卻不誠實納稅。     筆者認為無論收入的多寡都應誠實報稅及納稅，尤其現在資訊科技更為發達，稅務人員在勾稽資料時更加便利，因此民眾切勿聽信小道消息或逃稅手法，避免日後需繳納更多的稅額外，如有運用「不正當方法」逃漏者則還涉及《稅捐稽徵法》第41條之罪，且將遭到刑事處罰。     永然聯合法律事務所李永然律師認為民眾可以「節稅」，但不能有逃漏稅的行為；且節稅應運用正當方法，才能為稅捐稽徵機關所接受！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年2月14日蘋果日報A22版記者洪安怡「法拍交易量 桃園砍半」的報導稱：據內政部統計，去年法拍移轉量不到6000棟，年減26.8％，更僅為2003年5.7萬棟的10分之1。業者認為，去年房市盤整，可能會反映在今年法拍市況，今年法拍移轉量將微增。法拍市場跌至谷底，全台法拍移轉量史上最低！   法拍量為房市「反指標」，景氣愈好、量愈少。內政部統計全台法拍移轉棟數發現，數量逐年下滑，從2003年SARS期間的5.7萬棟，一路下降，2009年因金融海嘯影響，年增15%，接著逐漸量減，去年5922棟則創下統計以來新低，較2013年的8093棟減少26.8％。     筆者認為法拍市場近期的遞減最大原因還是政府打房政策奏效，實施奢侈稅、貸款成數降低利率提高，投資環境條件越來越趨嚴格，市場空屋率高，選擇條件多，所以法拍市場能轉手獲利的已不如往常，多數自住客的進場後，投資客變得謹慎又無利可圖情形下選擇逐漸退場，筆者盼政府打房的同時能多想想一般平民百姓，對買房的渴望，不用為了「一老鼠屎而壞了一鍋粥」，全盤的制定政策讓真正想自住買房的民眾再一次的受到傷害買不起房子，讓所提的居住正義真正的落實，不要都只聽樓梯響，未見人下來，台灣政府應積極地落實《住宅法》，讓房市穩定發展，才不至影響經濟層面！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年2月16日工商時報A13版記者記者顏瑞田「高雄陸海空5大眷村 資產活化」的報導稱：國防部眷改基金管理的高雄5大眷村區，包括大寮眷村、岡山大鵬九村、鳳山黃埔新村、鳳山工協新村、以及左營明德、建業、合群等眷村，高雄鳳山、左營、岡山等我國建軍基地的陸海空5大眷村，將由國防部和高雄市政府跨局處合作，進行資產活化，將國軍以前居住，現在清空的170公頃眷村用地，透過都市計劃手段，釋出110公頃住宅用地，並結合各地區的產業聚落和文化特色，規畫成全新的產業、文化特色生活住宅圈。    高雄市政府都市發展局長李怡德指出，大寮眷村鄰近高雄捷運橘線大寮機廠，交通便利，附近並有經濟發展局規畫開闢的和發產業園區和既有的大發工業區，因此，開發完成後除可望成為鳳山和大寮新鎮發展腹地，也將是產業、住宅、和捷運交通動線串連的產業生活圈，另外鳳山黃埔新村在我國陸軍的建軍歷史上，極具歷史文化意義，由於陸軍眷戶目前已搬遷，因此，文化的保留成為最高考量，高雄市政府文化局已將面積7公頃的黃埔新村，其中的5公頃，劃設為文化景觀保存區，其餘的，才規畫為住宅發展區。  筆者認為高雄眷村的釋出土地，將帶動高雄另一波商業契機，但是否會能完美的實施，過去政府大筆釋出土地後，常被冠上圖利財團之名，也因有前車之鑑，由政府自行規劃興建，盼這次高雄國防部透過都市計畫釋出的土地能如計畫時的古蹟保存、景觀保存而資產活化，另作為住宅用地的土地，也能確實的落實《住宅法》精神，讓該台灣的土地真正做到符合「居住正義」！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年2月13日聯合報B版 記者黃驛淵、高宛瑜「第一波公宅鎖定4捷運聯開宅」的報導稱：台北市長柯文哲推動公共住宅有譜，第一波鎖定原本打算出售的捷運聯合開發案。北市府這波所推出的公共住宅，打破過去「只限台北市民」的條件限制，北市副市長林欽榮說，外縣市居民也可申請，但前提是須在北市就業，租金約市價行情7到9折，且將設遴選機制，採個案審查決定入住資格，新店機廠（美河市）、台北橋、龍山寺和港墘站，共4處1022戶，已拍板「只租不售」，因目前幾近完工，預計104年4月初開放申請，並隨大台北捷運系統擴張，目前116個捷運站將以TOD角度規畫，一方面可做只租不賣、租金比市場行情更優惠的公共住宅，另在北市多中心發展下，透過捷運延伸及聯開宅增加，帶動周邊產業、就業及創業發展。   筆者認為推動台北市公宅打破過去的作法，對台北市民是一大利多,但推動的同時是否已萬全準備好，《國民住宅條例》時期，出現許多的弊端，《住宅法》訂定後推動居住正義，能讓人人有屋住，應先將制度規定建立完備，讓公共住宅能永續的經營與管理，並維護住宅的品質，不要再有過去掛人頭當二房東、單身假結婚、住宅大樓無管理與維護等問題！盼這次推動的公共住宅，真正的讓民眾對政府有信心！   永然聯合法律事務所李永然律師認為「公共住宅」與《住宅法》為了保障人民的「居住權」是有關聯的，而居住權的保障精神是讓人人有屋住；所以，政府必須讓「公共住宅」符合此一目的，北市府踏出這一步是正確的，台灣加油！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年2月13日蘋果日報A24版記者陳書榕「老公寓2樓起設電梯 新北補助」的報導稱：雙北市近年大力推動老公寓增設電梯，但1樓住戶無電梯需要，導致推動困難。新北市都更處處長王玉芬表示，許多老公寓沒有電梯，現行電梯設置又需要約1坪空間，影響住戶既有空間，所以除現行的落地型電梯外，可選擇自2樓處設置落柱型或不落柱型電梯，維持1樓原有使用空間。 老舊公寓想增設電梯，常因1樓住戶不同意，導致協商曠日廢時。新北市都更處首創公寓增設電梯多元方案，104年2月12日推出「落地型」、「落柱型」及「不落柱型」3種方式，可保障1樓使用空間，又能提供2樓以上住戶使用電梯，欲申請增設電梯的民眾，只要屋齡15年以上4、5層樓住宅，有適當空間符合電梯設置條件即可提出申請。   台北市都更處工程科科長湯勇循認為，北市持續解決老宅更新與高齡住戶的居家安全問題，雖曾想過新北市的方案，但問題不在於技術，而是該類型申請案件會遇到取得使用執照，及是否能順利取得昇降機許可證的困難，因此即便民眾認同此類型的電梯新增方案，但申請成功的民眾，仍舊少之又少。   筆者認為隨著台灣人口老化的速度加快，隨著年紀愈來愈大，回家還要爬樓梯上樓，漸漸感到力不從心，老公寓大都沒電梯，因此內政部在102年鬆綁相關規定，讓5樓以下建築物可以增設電梯，而台北市政府與新北市政府自從2011年起也每年編列預算，提供老公寓增設電梯的補助款，但成效不彰，實際的情況卻是，多數公寓的1樓有搭蓋作住家使用，或作車庫、私人庭院用途的空間，一旦需要空間來增設電梯，就有可能影響到原有的使用空間，讓1樓住戶願意同意的機率降低該部分的增建是大都屬於違法使用，其他住戶有權益要求1樓退還使用空間，但是如果走法律程序追討，曠日廢時；也有損鄰居感情，甚至1樓住戶也反過來要求頂樓住戶也把樓上的增建空間一起拆除，反而更容易傷了和氣；盼政府放寬老舊公寓增設電梯的同時，也能制定放寬變更使用執照與昇降梯許可的規定，而達照顧老人權益的目的！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年2月10日自由時報 A16版記者徐義平所撰「真的假的？仁愛路價值20億地 只蓋3層樓」報導，在銀行限縮土建融資，且民國104年7月起容積獎勵縮水下，建商搶建怪象多。位於台北市仁愛路空總舊址對面、價值逾新台幣20億元區域地王「仁愛116」竟只蓋三層樓透天；這塊地去年已申請到建照，建照顯示僅蓋地上三樓建物，預計民國104年3月初完工。房產業者研判，位於台北市仁愛路地王竟只蓋三層樓透天應有多重考量。一是建照取得到開工有期限，先請照開工可保有原申請到的獎勵容積；二是先蓋低矮建物，等待都更條例母法修法，再與隔壁土地一起都更；三是將來如有其他建商或都更實施者想要進來整合土地，這棟三層透天可變身成「釘子戶」，待價而沽。     筆者認為市價達新台幣20億元的土地，又位於台北市精華地段，卻僅蓋三層樓透天，是土地利用的浪費，期望土地所有權人還是能夠與其他鄰地所有權人合併開發，讓土地能做最有效的使用。

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年2月6日經濟日報 A16版記者陳美珍所撰「離婚夫妻房產持有期 准併計」報導，夫妻因行使剩餘財產差額分配請求權，取得的不動產，出售時計算特種貨物及勞務稅（奢侈稅）的二年閉鎖期間時，夫妻各自持有不動產的期間，准予合併計算，即出售時持有滿二年以上者，可以免課奢侈稅。 舉例來說，甲、乙雙方因離婚，配偶因行使剩餘財產差額分配請求權，取得向甲請求而來的房產A一棟。在乙取得A房產之前，甲已持有A屋滿一年，乙在取得A屋後的一年半決定出售。此時，依據財政部規定，甲、乙持有A房產的期間可以併計之下，即乙出售A屋時的持有期間，除自行持有的一年半之外，還可以加計甲的持有期（一年），總計乙持有A房產時間至出售時已達二年半，符合免徵奢侈稅的條件。     財政部日前規定，配偶因行使剩餘財產差額分配請求權取得的土地，再移轉給第三人時，如係取得後二年內出售，除符合特種貨物及勞務稅條例第5條第1款規定，土地所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶自用房地等要件者外，即屬應課徵特種貨物及勞務稅的範圍，但在計算持有期間時，他方於婚姻關係存續中的持有期間可准予合併計算。     筆者認為財政部針對離婚夫妻不動產的持有期間，將夫與妻持有期間合併計算，超過兩年即可免徵奢侈稅，是符合社會現狀，畢竟夫妻離婚後將剩餘財產分配取得之不動產出售，不是為了短期炒房，因此不課奢侈稅是合於立法目的也合乎社會大眾的期待！     永然聯合法律事務所李永然律師認為原來的《特種貨物及勞務稅條例》的規定，有些不合理之處，為此財政部做了一些務實的調整，這是正確的。不過，奢侈稅自實施以來，已發揮抑制短期投機的功效，台灣的房市也已急凍，政府可以考慮讓它功成身退。

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年2月6日自由時報A20版記者賴筱桐所撰「浮洲區段徵收開發案 居民痛罵市府沒誠意」報導，新北市政府近日召開「板橋浮洲地區開發計畫平台會議」，居民反對區段徵收開發，要求提高地上物補償金，其中大觀路一段二十八、二十九巷住戶拉白布條抗議，主張自辦都市更新或市地重劃；「二十八、二十九巷拒絕區段徵收自救會」發言人林俊岳表示：「土地是我的，房子是我的，為什麼市府要強拆我們的家？」，目前連署反對區段徵收的住戶已達千人，政府想盡辦法用行政手段把居民趕走，只為讓財團進駐蓋豪宅，令人無法接受。     新北市地政局副局長李素蘭表示，大觀路一段二十八、二十九巷為建物密集地區，是否納入開發案，針對住戶所提安置、重劃或剔除計畫範圍等方案，皆會通盤考量。城鄉局副局長張溫德則表示，現階段彙整人民陳情案件，各種安置配套方案仍在研議，釐清問題，會再持續與居民溝通。     筆者認為「區段徵收」是大面積的開發，有別於市地重劃及都市更新，並且在政府開發建設後，土地所有權人可以分回抵價地來自己運用安排，其立法目的為了改善舊市容，提高居住品質；但政府在執行法令時，真的需要多方協調及溝通，以避免居民認為自身權益受損大太，而不願意配合區段徵收。     永然聯合法律事務所李永然律師認為區段徵收如果是政府與地主間共同開發，則利益分配一定要公平，才不會造成地主的不滿。過去都是在這方面的不公平；所以才有人主張乾脆廢掉算了！但理性看待此一問題，政府在執行面切勿濫用公權力，確實做好「依法行政」及「公平分配」，這制度還是可以維持的！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年2月6日聯合報A8板 記者李順德、高詩琴所撰「政院拍板 空總全區保留，古蹟活化創新創業園區」的報導稱：交通部長毛治國民國104年2月6日下午拍板，原空軍總司令部應全區現狀保留，不會採取逕行開發的方式，而採古蹟活化的作法，作為孕育未來創新概念發想的基地，以符合世代正義。   行政院指出，以往政府對於大面積國有土地的釋出，大多朝向商業開發為主，但隨著房價高漲，民眾對於土地開發產生巨額利益，致使財富分配不均頗有不滿，擁有豐沛創意與創新能力的年輕世代，苦無成長與發揮的園地；政府面對此一現象，有必要重新思考大面積國有土地釋出或古蹟的活化運用，應以年輕世代及未來的需求為念。基於上述理念，各方所關注的台北市原空軍總司令部的未來開發運用，如果採逕行開發的作法，已不符合世代的需要，尤其是純以經濟利益為導向的開發，恐助長居住不正義趨勢。應該讓台灣的新世代人文與科技整合創新的舞台，讓空軍總司令部園區土地，成為這個舞台的亮點，不立即對這塊龐大的基地進行開發，保留給下一個世代選擇的權利，更符合跨世代正義。   財政部國有財產署針對毛部長拍板的原則、方向，已著手規劃後續活化方案，遵守有關文化資產保護的相關規定，進行有限度的活化運用，於最短時間內，透過公開透明的方式，開放給社會各界具有關懷理念、創新理想與創業計畫的團體與人士共同使用。   筆者認為過去政府將大筆的土地釋出，大多由財團透過開發獲取鉅額利益，尤其是這幾年的房價飆漲，民眾對政府的政策不滿，這次政府能睿智的決定將空軍總司令部全區開發為一文創園區，這是一急遽魄力地展現！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年2月102 聯合報B1 記者高宛瑜所撰「北市府租屋公司，年底成立」的報導稱台北市目前有約5900戶公共住宅，在明、後年約2000戶將完工，目前大多都由住宅服務科，依照《住宅法》，負責收租及建物設備修繕管理等，僅有少數交由物業管理公司管理。   為了管理台北市市有出租公共住宅，台北市長柯文哲計畫成立「租屋公司」，都發局表示，未來四年預計新增2.5萬戶公有住宅，成立租屋公司將有系統性的培育制度，系統化管理，預計年底前正式成立。但將來公共住宅大增，局內現有管理人員不足，因此主張成立租屋公司，從根本體制來改革。   至於會不會與民爭利？台北市都發局林洲民局長認為管理公共住宅太辛苦，根本不會有民間公司想做，所以打算會先成立籌備處，104年年底正式成立「租屋公司」，將來包含捷運局聯開案市府分回的空屋，和已出租的公共住宅，都交由租屋公司管理，現有約聘人員若有意願，將轉到公司，給予職業保障。   筆者認為台北市政府成立租屋公司是一個照顧弱勢居住正義的好政策，但是否將來成立後確實全面真正的照顧到弱勢，例如單親家庭租金補貼、家園服務、單親培力補助，應該在成立前先考量將來出租的對象、租金的訂定、住宅的管理維護與人員等有系統的制度流程透明化，避免成立後弊端一堆,又造成民怨，要確實的符合《住宅法》與「居住正義」的精神！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年02月08日蘋果日報A17版記者陳殊榕所撰「房仲3年關千家 雙北淪為重災區」報導稱受政府打房影響，2014年房市急凍，更有不少房仲店頭悄悄收攤，去年房市慘淡，尤以「雙北市」最嚴重，全台房市不景氣，房仲感受最深！根據《不動產經紀管理條例》，房仲業開業有3門檻，分別是加入在地公會、僱用國考及格的不動產經紀人，及依法繳存「營業保證基金」；營保基金是發生交易糾紛的代償來源，若房仲歇業後仍須續存在營保公會1年，因此營保基金的退還家數通常可推估為歇業家數。     根據統計，近3年全台現有房仲店數新增1102家，但歇業家數卻也高達1128家，房仲店數顯露衰退跡象，其中以雙北市關店數最多，再加上去年建物買賣移轉棟數創新低，成交量萎縮，房仲關門店數仍會持續中！不過《蘋果日報》104年2月9日A12版記者潘姿羽的報導，也統計各家房仲去年業績冠軍，因多元經營或深耕多年，能在逆勢中突圍，房仲業者表示，住宅房價高漲，買方轉往投資土地、店面，讓多元經營的店維持不錯業績。   筆者認為政府打房政策目的已達成，不應再持繼續；但危機就是轉機，時機不好時還是有人賺錢，也有人虧錢，這都要看「經營者的智慧」。民國103年房市以雙北市最慘淡，但仍然有多家房仲業業績冠全台，主要是轉變幫客戶尋求低總價住宅及土地交易服務，所謂「窮則變，變則通」的道理，服務業最重視的就是要能將本業做到最高品質的服務及提升專業能力，才可得到客戶的信任及所需的產品，也才能創造亮眼的成績！   永然聯合法律事務所李永然律師認為任何時候都有人賺錢，也有人虧本；經營者沒有悲觀的權利，經營者只能因應潮流，掌握消費者的需求，尋找獲利的契機，這才是生存發展的王道！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年2月7日蘋果日報A24版記者陳書榕、潘姿羽所撰「去年發建照 新北2.3萬戶居冠」的報導稱：據內政部最新統計資料，民國103年全台的住宅建照核發量高達12.4萬戶，雖然較民國102年少6.7％，但近2年核發戶數皆逾10萬戶，新北市去年則核發約2.3萬戶，為全台第一名。根據內政部資料，六都中，新北市近兩年住宅類建照戶數最多，兩年合計約四．八八萬戶；其次為桃園市，兩年約四．二七萬戶；台中市排名第三，兩年約三．八八萬戶。民國104年七月以後起政府將實施容積獎勵的限縮，所以出現建商陸續提前搶照潮。   信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，民國102年開始出現搶照潮，主要受到房價維持高檔與建築法規引導，及民國104年7月1日後容積獎勵將限縮。舉例而言，以往桃園重劃區的新推案可能可申請到容積獎勵上限約四十％，但新制上路後，最高只能申請到二十％，直接衝擊建商獲利空間，尤其北市以外大型重劃區。但專家擔憂，若房市翻轉，如遇上資金周轉不靈，可能掀起一波小型建商的倒閉潮。   筆者建議，台灣的房屋會出現目前的情形，主要政府應該管制各縣市的建屋數量比，再核發建築執照，而不是來者不拒，而形成台灣各地區新建房屋都出現供過於求空置情形，造成出賣的情形沒想像的好，直接衝擊建商獲利空間，民眾也持觀望態度，餘屋持續地累積，最終將可能造成建商資金吃緊而倒閉，這也不是建商或民眾所樂見的，盼政府能用點心，先考慮興建住宅計畫的房屋，是否符合居住正義及落實《住宅法》政策，不要再「頭痛醫頭，腳痛醫腳」，騎驢找馬方式，導致讓台灣經濟衰退！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年2月6日蘋果日報A28版記者潘姿羽「稅改輕放 高價建案升溫」的報導稱：之前台灣房市受稅改政策影響，買氣不振，民國104年1月底財政部房地合一稅最新版本出爐，原擬5~45%的累進稅率大轉彎，改成17%單一稅率，不只讓業者鬆口氣，近日看屋狀況立即增溫。稅改輕輕放，房產業者笑呵呵！  筆者認為政府對抑制炒房政策，應循序漸進，讓不動產市場能合理公平的增稅，而不是以恐嚇方式抑制投機炒房，一下說5%~45%，而產生無謂的糾紛，造成社會資源的浪費，更不可隨便看到黑影就開槍的心態，無故的殃及無辜；目前又確定以17%實施，盼政府應該在修法前研判好那些應對措施及須以何種方式與稅率來抑制，將中南部房屋與北部房屋課稅原則比較分析，而不是先讓市場一陣恐慌不滿後，才又急速更改措施，造成市場大混亂，並且也造成不少民怨或糾紛！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年1月27日經濟日報A15版記者郭及天所撰「房屋標準單價 雙北高宜上調」報導，民國103年7月取得使用執照的房屋調高房屋構造標準單價，目前全台共有雙北、高雄、宜蘭四縣市調高，以這四個地區民國103年7月後取得使照戶數推估，初估約一年有約有3萬戶會受到新制房屋稅影響。目前全台共有台北市、新北市、宜蘭縣與高雄市調高房屋構造標準單價，其中台北市平均調幅約增160%、新北市調幅約一倍、高雄市調幅約81%、宜蘭縣約35%。     各地方政府房屋稅因「豪宅稅」、「囤屋稅」與調高房屋構造標準單價等調高房屋評定現值、稅率，造成新落成房屋、精華路段高級住宅，與囤屋族等受影響最大，若同時符合這些條件，房屋稅基與稅率加乘效果，應繳稅額驚人。新版房屋稅造成稅負暴增主要原因在於「調高去年7月後取得使照的房屋標準單價」、「台北市高級住宅認定」兩相加乘，造成稅基「房屋評定現值」大幅調高。     筆者認為政府運用「路段率」、「房屋標準單價」提高了「房屋評定現值」，又將自用房屋稅率分成住家及非住家，所以民國104年5月所收到的房屋稅單金額將比以往高，因此日後民眾在購屋前一定要先行評估「契稅」及「房屋稅」金額，以避免造成日後資金運用的負擔。     永然聯合法律事務所李永然律師認為政府為了平抑有些人反映房價過高，進行打房而調高「房屋稅」；但課稅務必考慮其「合理性」及「公平性」；現台北市在這方面的自治條例已訂的不合理，導致後遺症已浮現，此時應研究適當處理方案，將來才不至於造成過多的的問題。

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年2月3日聯合報A9版記者陳美珍所撰「囤房稅來了 大清查不動產稅籍」報導，全國不動產稅籍清查即日起展開，因應民國104年5月首度開徵「囤房稅」，避免「非自住房屋」卻假「自住」之名矇混坐享輕稅，房屋用途將成清查重點，新屋、舊屋均在調查之列，且將優先清查大坪數房產。這項全台房屋及土地稅籍大清查作業，主要是執行財政部所訂的《遏止逃漏維護租稅公平作業計畫》，房屋稅籍清查期間自民國104年2月起展開至11月為止。配合「囤房稅」的實施，不動產稅籍清查與往年略有不同，依據稅捐機關擬訂的清查作業計畫，今年房屋及土地的清查範圍，將著重在用途與設籍情形。其中，房屋部分以自用住宅為主；土地部分，除自用住宅外，還包括工業廠房、免稅土地等，大面積不動產均被列為優先清查對象。財政部提醒，房屋若出租供他人做自用住宅使用，已經不在自住房屋的範圍，必須主動申報按較高稅率繳稅。稅捐機關也會藉由稅籍清查，重新整理全台九百六十萬棟房屋的稅籍資料，並按照正確的稅率課稅。     政府因應新制的房屋稅率著手進行房屋稅籍的清查，筆者建議民眾如名下有兩間以上不動產，先調閱每一間房屋稅籍資料，確定每間房屋現值後，再來評估哪一間適合用自住稅率或非自住稅率，以避免日後多繳房屋稅。     永然聯合法律事務所李永然律師認為政府既已實施新修正的《房屋稅條例》，民眾一定要瞭解相關的修正，將自己的房子妥適地選擇「自住」或「非自住」，藉使自己減輕稅負，而達到「節稅」的效果！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年1月30日工商時報A19版記者龍益雲所撰「比照北市 桃市擬課3級房屋稅」報導，《桃園市房屋稅徵收率自治條例》草案出爐，「囤房稅」比照台北市，分為1.2％、2.4％、3.6％三級瞄準囤屋者，台北市、桃園市也成為全台6都中囤房稅率最高者；當地房地產業界認為，稅率不一恐擠壓置產族往稅率較低的市場移動，甚至點燃跨縣市置產風潮。桃園市政府為抑止囤屋炒房，影響青年人成家購屋意願，配合修正《房屋稅條例》第5條，通過三級制的方式課囤房稅，將提請桃園市議會審議。     桃園市府地方稅務局表示，草案內容自住房屋稅率維持為1.2％；逾3戶的非自住住家用房屋採差別稅率，第4戶及第5戶非自住住家用房屋稅率2.4％；第5戶以上每戶房屋按3.6％稅率課稅。地方稅務局解釋，所謂「自住房屋」是指個人所有住家用房屋，符合房屋無出租使用，供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。     筆者認為各地方縣市政府陸續公布新的地方房屋稅率，因此有屋者需注意各地方政府的稅率及稅制，並且先行申請自有房屋的房屋現值，來評估自身所需繳納的房屋稅，何者用1.2%稅率？何者用3.6%稅率較為划算，或請教專業的律師及地政士來評估試算。     永然聯合法律事務所李永然律師認為房屋稅是財產稅，固可依使用用途的不同而適用不同的稅率，但是否因一個人擁有房屋戶數不同，而須繳交較高的囤房稅稅率；現各地方政府已逐漸仿台北市，但此種作法未來恐將面臨是否違反「比例原則」的爭議，盼政府以穩健為重，切勿操作過度！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年1月31日自由時報A3版記者鄭琪芳、李欣芳所撰「政院有意見 房地合一擬更輕稅」報導，財政部近日向行政院報告「房地合一實價課稅方案」，目前朝「輕稅」規劃，由累進稅率最高四十五％改為單一稅率十七％，並訂「日出條款」，僅限新制施行前五年取得的房地適用，但行政院仍認為影響太大、稅率太重，尚未拍板。據了解，財政部將再修正，包括稅率、日出條款、自用住宅新台幣二千萬元免稅門檻等，都可能再放寬。財政部長張盛和說明，此次向行政院提出三個方案，第一案是累進稅率五％至四十五％，第二案是單一稅率十七％，第三案則是單一稅率十七％加上「日出條款」；但院長並未裁示採哪一案，比較會過的應是第三案，單一稅率及日出條款較具共識，是否五年則未定案。     房地合一稅制實施後，不動產奢侈稅將停徵，由於奢侈稅按出售價格課稅，房地合一按交易所得課稅，出售持有未滿二年的房地，稅負將大降，引發「炒房減稅」的批評。對此，張盛和部長表示，持有二年不能減徵，稅率會訂高一點，但未定案。對於學者及公民團體質疑新方案太輕，他表示，輕重是一回事，累進稅率是理想，問題是過不了，不過就等於零，必須思考怎樣讓法案能被接受；房地合一課稅牽涉利益龐大，不能一步到位，所以訂定「日出條款」，「一開始太陽不烈，不會一下把大家曬死」，慢慢來，一定期間後就「日正當中」。     近期政府實施相當多關於不動產課稅的新制，近期已造成房地成交量急速萎縮，房價也未見下跌，但相關業者卻已先受其害；筆者認為政府欲解決居住的社會問題，仍應從供給面著手，廣建社會住宅，而非一昧壓制需求面，不動產業的蕭條，長期下來也會成為房仲業或建築業從業人員失業等社會問題。     永然聯合法律事務所李永然律師認為對房市一下子連下太多的猛藥，導致房市已奄奄一息，對於房地產相關從業人員(如：仲介、代銷、建設、營造業……)並不公平；居住權的保障是讓「人人有屋住」，弱勢族群由政府建立「社會住宅」，落實《住宅法》，而不是打趴房市，盼政府能三思！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年1月27日經濟日報A14版記者陳美珍所撰「換自用宅 房貸利息可列抵」報導，因為換屋，同一年度出現同時持有二戶自用住宅，且均有貸款利息支出時，財政部北區國稅局表示，同一課稅年度不同期間發生的購屋借款利息，如分別符合自用住宅相關要件，貸款利息可同時列報抵稅。換句話說，換屋時，同一年度同時持有二戶自用住宅，購屋借款利息支出可不受一戶限制，但抵稅月份不得重疊，上限仍為新台幣30萬元。     依據《所得稅法》規定，個人綜合所得總額如欲列報減除購屋借款利息扣除額，應符合以納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬名義登記的房屋，在課稅年度在該地址辦竣戶籍登記，且無出租、供營業或執行業務使用條件。申報扣減綜合所得稅時，納稅人可取具向金融機構辦理房屋購置貸款所支付當年度利息單據申報扣除，每一申報戶以一屋、及每年扣除額30萬元為上限。財政部國稅局提醒，申報購屋借款利息支出，應保留並檢附當年度支付利息的繳息清單正本，繳息清單上若無抵押房屋坐落地址或借款用途，應由納稅人自己簽章補填。     筆者建議民眾一定要熟知相關稅法的優惠稅率適用條件及方式，尤其不動產的交易及持有優惠稅率，如自用增值稅、重購扣抵、重購退稅，甚至房貸利息列舉扣除所得等，如有不清楚之處，可以多方詢問專業的律師、會計師或地政士，以避免讓自身的權益睡著了！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年2月3日工商時報A15版記者蔡惠芳所撰「主動重建海砂屋 潤泰雙子星創先例」報導，潤泰集團總裁尹衍樑又有驚人之舉，首創史上自發性主動重建海砂屋的先例，將為「潤泰雙子星」的106位住戶重建一個新家，即使要虧本幾億元，為了住戶生命安全，決定負責到底。潤泰創新國際總經理李志宏表示，潤泰集團將創下房地產史上的海砂屋重建首例，確定把位於台北市辛亥路、汀州路口，屋齡約25年的自建案「潤泰雙子星」，全棟疑似為海砂屋的12樓高、總計106戶，由潤泰新出錢、出力、出人，預計民國104年3月1日請照、6月份可取得建照並拆除、重建新的「潤泰雙子星」，變身為15層樓高的住宅大樓。     李志宏總經理表示，潤泰新是在民國101年例行性檢查已完工社區時，發現「潤泰雙子星」大樓有鋼筋外露、混凝土剝落等現象，因而發現這棟大樓疑似海砂屋。雖然當年興建「雙子星」時，政府法規並沒有有關海砂屋、砂石含高氯離子等檢測標準，但是尹衍樑發現這棟疑似海砂屋後，依然很「大器」地立刻決定，要秉持良心，還有潤泰永久售後服務的責任，整合所有住戶，不惜成本，也要把大樓重建，還給住戶更安全穩固的家。     筆者認為潤泰公司首創業界主動重建海砂屋，是對居住品質負責任的表現，也是善盡社會責任的展現，期許未來許多建商能一起響應，將過去因法規未盡完善而不符合現代居住規定的舊建物，重新評估進而改建，讓大家居住的環境更能向上提升。     永然聯合法律事務所李永然律師認為企業經營一定要對自己公司產品的品質負責；潤泰建設能對自己公司所建的房屋出現海砂屋，以負責的態度重建，這有助於品牌形象的建立，值得其他公司效法！

永然地政士事務所黃文賢顧問   104年2月4日工商時報A15版記者龍益雲「鄭文燦射3箭 落實居住正義」的報導稱桃園市市長鄭文燦民國104年2月3日主持重大議題會報，強調市政府已通過「3支箭」，首先為達租稅正義並防止囤房，房屋稅課徵將採取累進稅率，第4、第5棟課2.4％、逾第5棟課3.6％；其次是租金補貼方案，符合內政部所訂標準的4,500戶弱勢家庭，市府將編足預算，不用排隊、不用抽籤就能得到每月4,000元的租金補貼；「第3箭」為推動社會住宅，解決年輕人、勞工、弱勢家庭及警消勤務宿舍的居住需求。    桃園市市長鄭文燦為落實「居住正義」民國104年2月3日射出「3支箭」，其中最重要的是成立「社會住宅基金」，規畫第一年就撥款新台幣15億元由桃市府自行興建「集合型社會住宅」，並在民國104年4月1日成立「住宅發展處」專責興建，未來只租不售，宣示要讓桃園市成為社會住宅運動的起點。   桃園市市長鄭文燦表示，「八德合宜住宅」案是不當利益輸送的弊案，市府已決定將八德合宜住宅案解約，將興建只租不售的「社會住宅」。桃園市政府並規畫第一階段在桃園中路、八德兩個重劃區興建2,155戶社會住宅，藉此累積推動社會住宅的經驗；並擴及廢棄的軍營、閒置的公共空間；也納入捷運沿線、交流道周邊及航空城範圍等交通便利地點，未來會採取實坪制，且房型要多樣化來滿足不同需求。也應在桃園航空城計畫範圍內的機場捷運沿線推動社會住宅，若無法興建，他不會同意桃園航空城計畫，務必要把機場捷運和航空城的「利益公共化」。   筆者認為政府於民國103年12月廢止《國民住宅條例》將以《住宅法》來取代《國民住宅條例》，改以只租不售的「合宜住宅」為主，以落實居住正義，來對人民的居住權有所保障，但至今尚未見到政府有對居住正義細部的規畫，今首先由桃園市市長提出並通過防止囤房加稅、弱勢租金補貼、推動社會住宅等三議題，並先成立「社會住宅發展處」、「社會住宅發基金」，這將是一個好的開始，盼各縣市政府也能一起推動，來落實《住宅法》實施，讓人民人人有屋住，人人買得起，落實居住正義！   永然聯合法律事務所李永然律師對於桃市政府能以積極態度推動「社會住宅」，持肯定的看法！其實這就是落實《住宅法》的積極作為，政府目前應停止打房，積極興建「社會住宅」，實現人人有屋住的「大同社會」！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年1月29日工商時報A21版記者林淑慧所撰「自地建屋出售 免稅條件趨嚴」報導，財政部賦稅署發布最新解釋令，個人持有1年以上自用住宅用地，若有自地自建、拆除改建或合建分屋等情況，必須符合一定條件，才能免辦營業登記，免課徵營業稅及營所稅。官員強調，新規定可望減少囤房囤地現象，有防弊的作用。財政部表示，上述條件包括：一、個人持有土地屬於非自用住宅用地，或持有未滿1年的自用住宅用地，該地若屬於都市土地未超過3公畝、非都市土地未超過7公畝者；二、未設有固定營業場所、營業牌號或僱用員工的情形。     另外，持有非自用住宅用地的民眾，若有自地自建、拆除改建或合建分屋等情況，日後出售房子時，以往必須辦理營業登記，財政部這次也特別訂定了排除條款。官員表示，可免辦營業登記條件包括：一、非自用住宅用地興建前持有10年以上者；二、興建後持有自建或分得房屋，銷售前土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用連續滿2年者。財政部強調，上述條件只要符合其中之一，就能適用免辦營業登記；同時，為給予民眾緩衝期，新規定將從民國105年1月1日實施。     筆者認為自地建屋出售除了營業稅，尚須考量「奢侈稅」問題，尤其近年來不動產稅制不斷新增修改，因此自地建物出售的民眾，務必先請教專業的律師、會計師或地政士，以避免簽約後遭到國稅局追稅。          永然聯合法律事務所李永然律師認為不動產稅務相當複雜，不論不動產買賣、贈與、繼承、合建、自地自建……都會涉及稅務，民眾一定要重視此一問題，事先妥慎規劃，才能合法節稅！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年1月24日經濟日報A4版記者吳佳蓉所撰「日勝生北市聯開案 全面清查」報導，台北市長柯文哲日表示，針對美河市案，要和日勝生重啟談判，求償金額將從新台幣76億元提高到新台幣90億元。此外，除了美河市案外，其他日勝生與市府合作的聯開案也將一起查。據了解，日勝生與北市府合作的聯開案及BOT案，除了美河市案外，包括已完成的永春捷運站E.A.T聯開案、捷運木柵站聯開案、台北車站交九BOT案（京站轉運站），以及目前進行中、尚未取得建照的板南線南港機廠土地開發案及捷運大橋頭聯合開發案。上述開發案預計都將成為專案小組檢視的對象。北市府發言人林鶴明解釋，專案小組調查的重點，主要還是針對美河市案市府對日勝生的求償問題。至於其他聯開案的調查，他強調，市府並未預設哪些個案必然存有問題，重新檢視的目的，在於透過此機制檢視其他案件合約內容及開發狀況。     筆者認為聯合開發案與BOT案，政府應當在立約前確認相關機制，並在施工過程中詳加監督，而非在結案後不斷檢視過去的承作內容與契約是否合理，這樣將會造成未來企業對聯合開發或BOT案不願投入參與，使得政府重大建設案將無法執行，形成社會的損失！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年1月25日自由時報B2版記者鍾麗華所撰「國產署賤租古蹟 文化部不吭聲 學者︰疑有鬼」報導，財政部國產署今年推動古蹟、歷史建築「標租」，標的建築包含苗栗南庄東村宿舍群、基隆武昌街日式宿舍群等八十處，不但未限制承租人資格，還彈性降租金。學者質疑，標租古蹟違反《文化資產保護法》，文化部卻未出面制止。行政院民國103年12月核定《標租國有非公用文化資產之租金計收基準及方式》後，國產署預計將公告出租標的，但不僅未保障文化團體或文史工作者承租，也規定租金只要不低於土地稅及房屋稅等合計金額即可。     國民黨立委陳碧涵則質疑，財政部國產署規定，業者先得標後，再提出修復計畫，這樣的程序、邏輯「很怪」。台灣師範大學文創學程教授夏學理指出，《文化資產保護法》限制古蹟僅能以「委任、委辦或委託」方式進行管理維護，未開放古蹟出租，財政部國產署大規模「標租」行為，文化部竟悶不吭聲，讓人懷疑其中「有鬼」，濫租的結果。國產署組長郭曉蓉解釋，國產署沒有文化專業，只能先用租金競標的方式，找到合適的承租人。如果得標人計畫未過，就沒有使用權。文化部文資局組長簡玉華說，《文化資產保護法》雖規定古蹟管理維護可以「委任、委辦或委託」的方式，但也沒有排除「標租」，出租後，一樣要受《文化資產保護法》管理。     筆者認為既已被認定為古蹟之建物，在使用收益上應當符合其原本古蹟的風貌，而非任何產業都可以進駐，以免破壞古蹟該有的面貌，因此財政部國產署或文化部在審查使用人應當雙向溝通，而非僅以自身單位考量而便宜行事，如此古蹟的運用才得以雙贏。     永然聯合法律事務所李永然律師認為國有財產活化當然很好，但如果是古蹟時，則在活化時還應重視古蹟的特性及價值，在使用時予以合理限制，這樣才能兼顧「財產活化的效益」及「文化資產的維護」！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年2月3日工商時報A16版記者林淑慧「公設保留地送妹妹 遭課贈與稅」的報導稱：財政部南區國稅局於民國104年2月2日表示，民眾將名下公共設施保留地送給妹妹，無法比照直系血親間的贈與，免課贈與稅；因為兄弟姐妹都屬旁系血親關係，因此須將公設地列入贈與總額，主動報繳贈與稅。 國稅局官員說，楊先生贈與一筆公共設施保留地給妹妹，依照現行稅法規定，楊先生必須主動報繳贈與稅；如果贈與的是農地，則可將農地列入贈與總額，再在扣除額中以同額扣除的方式，免除贈與農地時產生的贈與稅。但即使是直系血親之間的贈與可免稅，但直系血親之間如果不是以贈與的方式移轉公設地，而是以訂約買賣形態，或是「先買賣、後贈與」的情形移轉公設地，並不適用免課贈與稅的優惠規定。民眾楊先生將名下的公共設施保留地贈與給妹妹，且未報繳贈與稅，要求楊先生補稅。一問之下，才發現原來是楊先生誤以為贈與公設地能比照「農地」，無論是贈與給直系或旁系血親都能免稅，實際上我國現行稅法規定並非如此。   筆者認為民眾常誤用法律或常會「聽別人說」如何辦不動產移轉即可達到節稅目的，而不去求證，去問專業人員或請教課稅機關，即自行申報而遭到補稅！上述例子，依《都市計畫法》第50-1條後段已有規定：「因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵遺產稅或贈與稅」。民眾却將免稅的親等間誤解為「親等間」移轉滿課徵贈與稅，所以民眾若有不熟法令規定時，應該在辦理不動產移轉規劃，應多請教專業律師或地政士，以免無故受罰！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年1月31日中國時報B2版記者邱文秀「26樓豪宅殺風景 內湖人不依」的報導稱：台北市議員高嘉瑜指出，在觀傳局的「趣台北」網頁中，特別把碧湖公園列進必逛的7座城市公園之一，但建商却透過容積移轉方式，蓋樓高達98公尺的豪宅，僅比法律規定要環評的100公尺，少2公尺，很明顯就是刻意規避相關環評的規定。   台北市都發局科長羅文明說，碧湖周遭住宅從4層樓至15層樓高皆有，居民抗議的這個建案，原本只能興建約20層樓高，建商經由容積移轉將可興建26樓層，樓高97.9公尺，但因為低於100公尺不需環評，若建商未變更設計，市府也沒立場強迫重新都審。   台北市議員高嘉瑜與港富里里長李安邦質疑，未來這棟超高大樓，恐將嚴重破壞碧湖景觀，沒進行環評外，建設公司施工前，也完全沒向居民召開說明會，還可能影響居民「日照權」，民眾質疑難道只有有錢人有權利欣賞碧湖嗎？   筆者認為都會地區興建高樓大廈越來越高，對於相關「日照權」有許多漏洞，造成低樓層住戶受到影響，建商只要一切照法律規定也並不違法，只因法律規定不嚴謹，只用行政命令來保障民眾的權益，這並不足夠，自民國93年日照權、景觀權在內的景觀法草案送立法院審議，但建築糾紛愈來愈多，迄今仍然未能在立法院立法通過，盼政府能多加把勁，盡快立，法保障人民的權利！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年2月2日聯合晚報A11版記者盧沛樺「地價稅優惠取消 每公頃多繳40～50萬」的報導稱：經濟部工業局產業用地政策革新方案，預計春節後上路，主要針對「假投資，真炒地」的投機者，取消地價稅優惠稅率，由原課徵千分之十，恢復一般稅率達千分之五十五，預估廠商每公頃要多繳地價稅新台幣40萬到50萬元。   工業局表示，將提高閒置土地持有成本、增加短期買買土地交易成本、運用金融工具控管土地使用、閒置土地回收機制、避免工業用地流失、強化土地清查及媒合機制。    筆者認為政府自開放兩岸政策後，國內一些廠商紛紛轉往國外設廠，國內工業區廠房有許多都閒置，但廠房未生產，土地、房屋還是依工業地稅率享有優惠，另外實施了一些打房政策，使得游資無處去，也紛紛轉向「工業地」投資，如要抑制工業地祭出高稅率政策，效果應該不大，建議政府應該先全面清查「閒置工業地」，包括已申請工廠登記證，却遲遲未營運者，制定荒廢廠房年限以上者取消優惠稅率，並將銀行對公司信用及對公司抽取銀根來管制，如此才能針對「假投資，真炒地」的投機者發生抑制效果，也才能釋出一些工業土地來吸取在外商來台或台商回游！   永然聯合法律事務所李永然律師認為土地投機一定要抑制，對於生產用的「工業用地」，更不容有投機的情形存在，在這方面的管理，政府有必要加把勁，台灣加油！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年1月28日聯合報AA3版 記者蕭韻純「去年房市 陸資外資僅占1%」的報導稱：不少人質疑，陸資因受限「五四三條款」（貸款不得超過五成、來台停留不能超過四個月、三年以內不能移轉），會化身港資或其他國家資金來台購買不動產。不過，陸資來台購屋多以個人或是中小型公司為主。   據內政部統計，在數量上，陸資在民國91年至民國100年間取得台灣不動產僅50件，民國101年表現稍佳，取得件數一年即達34件，民國102年更達到高峰，全年共52件，但在民國103年，陸資出手雖僅45件，總計13年來也不過181件；在金額上，自統計以來，不過近新台幣26億元規模，即便民國103年權利價值達到最高，也不過新台幣8.2億元，平均一件僅新台幣1823萬元，不如坊間盛傳的大手筆。   筆者認為雖然陸客來台數年年上升，但陸資來台投資不動產的意願沒有想像的高，主要原因在於法令限制嚴格，投資漲幅有限，陸資化身港資或其他國家外資來台，另外陸客投資登記審核時間較長，因此陸資來台投資也會有所考慮，政府如要活絡經濟，應該審慎開放法令來台投資限制，縮短對陸客來台投資審核時間，才能吸引陸資來台投資！   永然聯合法律事務所李永然律師認為近年來台灣的投資環境沒有提升，反而倒退，連國人在台灣投資的意願却下降，如何吸引「陸資」或「台資」，所以，期盼政府努力「拚經濟」，袪除「政治」因素，改善投資環境，這樣才能讓台灣的經濟發展活絡起來，台灣加油！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年1月28日蘋果日報A17版記者于靜芳所撰「護隱私 第3類謄本下周一上路」，過去常見房仲透過房屋謄本的資料尋找屋主，引起侵犯隱私權爭議。為維護所有權人權益，民國104年2月2日起起謄本新制將上路，除隱匿屋主部分資訊外，另新增「第三類謄本」供利害關係人申請。依照土地登記謄本舊制，只能由本人或代理人申請的第一類謄本，內含所有權人姓名、身分證字號、生日及住址等完整資料，第二類謄本僅顯示姓名和地址，但因採開放式，任何人都能申請。因舊制涉及個人隱私與不動產交易安全，新制規定，第二類謄本只剩所有權人的姓氏和住址，若更在意隱私的屋主，還可申請隱匿部分住址，並新增「第三類謄本」提供給共有、都更等利害關係人申請。太平洋房屋總經理蕭朝陽分析，以往民眾或仲介可用自然人憑證調閱第二類謄本，新制上路後，第二類謄本已無法確認產權的歸屬，一定要根據屋主的身分證字號及權狀資料，才能申請到最完整的第一類謄本，更能保障民眾隱私。     筆者認為日後如要確認不動產標的產權、持分或相關稅費計算，都將更加困難，無形中也增加了不動產交易的成本，日後民眾如要透過網路申請第二類謄本，將無法了解相關產權，勢必須親自到地政事務所申請第一類或第三類紙本謄本，才可以得到更進一步資訊。     永然聯合法律事務所李永然律師認為地政事務所地此一改變當時是考量《個人資料保護法》，此一改變造成民眾極大不便，未來還要修改《個人資料保護法》為宜，才不會造成諸多不便！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年1月20日工商時報A17版記者張國仁所撰「欠稅6210萬 判繳496萬還不服 行政訴訟遭駁回」報導，台北邱姓市民申報其父的遺產稅，但隨後遭查出漏報應收債權、其父死亡前3年提領現金及代關係企業支付款項共新台幣4,035萬元，遭補新台幣1,808萬元稅款並罰1倍，前後要繳新台幣6,210萬元稅款；邱某不服，自此一路與台北國稅局糾纏打起行政官司；101年間，最高行政法院判決，應納遺產稅額為276萬元，罰鍰依新規定由原課罰漏稅額1倍改為0.8倍即新台幣220萬元確定。但邱某對遺產稅確定處分仍不服，提出申請要求重新進行行政程序，台北國稅局在民國102年12月間函覆邱某指出他的申請不適用發現新事實與證據，因此拒絕重開行政程序。     筆者認為國稅局在核定遺產稅時，會注意被繼承人死亡日前兩年內的財產移轉情形，如無法說明清楚時往往會被國稅局認列在遺產總額中，甚至會不斷書信往返甚至行政訴訟，因此民眾在做規劃時務必多方請教專業人士，並保留相關單據，以免日後遭國稅局追稅。     永然聯合法律事務所李永然律師認為現在國稅局課稅越來越積極，民眾對於涉及繳稅問題，切勿輕忽，而應弄清楚後，謹慎處理，這樣才不會為自己招來麻煩！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年1月17日工商時報A9版記者張國仁所撰「賣屋未報奢侈稅 連補帶罰978萬」報導，民國100年6月，陳女因付不出台北房屋的房貸，因在1年之內，且被稅官認定在屏東還有一棟房屋，因此課徵奢侈稅。陳女出售北市房地價格為新台幣3,260萬元，南區國稅局除按銷售價格的15％核定補徵奢侈稅新台幣489萬元外，並按所漏稅額處以1倍罰鍰計新台幣489萬元。     經訴訟後，高雄高等行政法院判陳女敗訴，陳女再上訴最高行政法院，最高行政法院第三庭審判長藍獻林等5位法官組成的合議庭，廢棄原判決，發回更審。廢棄原判決最重要的原因是，陳女名下坐落屏東縣的79建號房屋建物總面積為47.70平方公尺，陳女應有部分8分之1，折計面積只有約兩坪。合議庭法官依經驗法則認為，如此面積的房屋，在客觀上顯難認可供一戶人家自住，但南區國稅局及高雄高等行政法院都沒有仔細審酌此一事實，就以「戶數」認定陳女有兩戶，賣了其中一戶持有未滿一年的房屋就是要課稅，顯然過於武斷草率。     筆者認為《特種貨物及勞務稅條例》規定：房屋、土地：持有期間在二年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地及非都市土地之工業區土地即為特種貨物，因此就法律規定非以能否居住為其判斷標準，即使持份在少仍會被認定為特種貨物。所以民眾在出售「兩年」內取得之不動產，還是先行確認自身是否還有其他不動產，而不是探討能否居住而已，以避免日後遭追稅，透過行政救濟曠日而廢時。     永然聯合法律事務所李永然律師認為由於國稅局對「奢侈稅」追的很兇，如果出售「兩年」內取得之不動產，務必要先請教專家有無「奢侈稅」的問題，這樣才能避免無謂的困擾！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年1月21日工商時報A17版記者張國仁所撰「贈子土地遭課奢侈稅 李氏夫婦告贏國稅局」報導，判決指出，李、張二人經北區國稅局查獲在民國101年7月6日，銷售持有期間在1年以內的桃園縣觀音鄉土地，倆人權利範圍各二分之一，未依規定在訂定銷售契約的次日起30日內，報繳特種貨物及勞務稅（即奢侈稅），乃各按各持分土地銷售價格新台幣364萬元，依稅率15％，核定李張倆人各應納稅額新台幣54.6萬元，並按所漏稅額處0.25倍的罰鍰計13.65萬元。     北區國稅局主張，李張倆人就該土地是訂立一個「買賣契約」，並非一個買賣契約加上一個贈與契約，且土地登記簿也是登記一個買賣契約，並未登記贈與契約，因此認定李張二人是免除買受人新台幣220萬元債務，屬於「贈與行為」，所以才按土地全部買賣價金計算核課奢侈稅。但台北高等行政法院認為，由本案土地房屋買賣契約書第二條規定付款方法即可證明，部分價金用免除債務方式，因此這件買賣契約當事人間合意「買賣」之標的，僅是相當於新台幣144 萬元的土地部分，而其餘相當於新台幣220萬元比例的土地為贈與部分，可見事實是雖名為買賣契約，但買賣雙方當事人的真意，實際為贈與。法院因此判決，北區國稅局的原處分及訴願決定均撤銷，另由北區國稅局作適法處分；本件爭訟仍可上訴。     本案例當事人運用一個買賣契約簽訂不動產銷售契約，必且在付款條件中載明免除新台幣220萬元債務，因此課徵奢侈稅的稅基為買賣契約所載之價金，還是扣除新台幣220萬元剩餘的價金？是本案例所爭執之處。筆者認為建議民眾如要二親等買賣持有兩年內之不動產，建議新台幣220萬用「贈與登記」方式辦理，剩餘部分二親等買賣，以避免嗣後被國稅追稅並且產生爭訟。     永然聯合法律事務所李永然律師認為不動產買賣涉及相關稅賦，以較往昔複雜很多，故建議民眾進行不動產買賣，還是先請教專業律師及地政士，俾正確地「節稅」，而保權益！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年1月25日經濟日報A6版 記者郭及天「自住型買家 四步驟買好宅」的報導稱：今年房市景氣充滿變數，去年買賣移轉件數恐創下約32萬戶的新低量，以去年實價登錄資訊觀察，「低價住宅產品」仍為人氣指標。房仲業者預估，在房屋持有稅調高、房地合一課稅尚未定案下，今年房市仍將以自住、換屋撐盤，置產族啟動資產配置，自住型買方不妨「考慮跨區、多多比價、勤快看屋、勇敢出價」把握良機擠身有屋階級。   不過，各界普遍認為，房價降價與否，才是房市交易量是否回升的關鍵。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉分析，自2012年8月實價登錄以來，房價透明化後，實價成為「賣方委售、買方殺價」參考，屋主想賣高價、買方想買最實惠的價格，仍使得房市交易量呈現量縮。今年受到土地公告現值調高房屋課稅現值提高、北市囤屋稅、奢侈稅修正從嚴以及房地合一課稅，未來交易與持有成本提高，房市成為「自住買方市場」，對於開價有鬆動的降價產品，才更有出價的意願。   筆者認為政府實施「實價登錄」後，房屋市場已趨透明，但因陸續實施的囤房稅、奢侈稅、房地合一稅、加上今年土地公告現值的調高，未來交易市場上，有無降價空間尚不能確定，要賣方做心痛的降價出售決定不太可能，市場行情是以周邊交通方便性與生活機能來決定，降價是要看地方，而不是全盤性的都會降價，政府的打房政策只是讓擁有房地者停止出售，提早財產節稅規劃，將資金轉往他處，但買方市場購屋腳步緩慢，觀望多於購買，盼政府規劃打房政策，應將投資者或建築者或繼承者做一區隔，避免造成民怨，亦能真正的符合「居住正義」及落實《住宅法》！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年1月27日工商時報A4版記者蔡惠芳、方明「關渡北方之星 脫標率恐剩15％」的報導稱：民國104年首度登場的捷運宅公開標售案-捷運淡水線的關渡站聯合開發案「交40」-「北方之星」總計46戶的捷運聯合開發案，民國104年1月26日到27日連續2天，正式公開標售，但民國104年1月26日領取標單和投標狀況不太理想，只有19封標單下注，估計脫標率恐剩下15％，此為近幾年來罕見的冷清情景。 「北方之星」捷運宅標售案，被視為「美河市」爭議擴大風波之後的捷運宅買氣榮枯指標。台北市捷運局表示，早上開出1～15標，下午開出16～30標；預計民國104年1月27日早上再開31～46標。正式開標結果和決標價格，要等到民國104年1月27日全部都開出來，捷運局才會對外公告。   過去捷運宅在台北都會區，向來叫好又叫座，每次捷運局公開標售捷運宅，總是創下動輒90％以上的賣座成績，儼然是「票房保證」的超級大熱門；決標價格，更屢屢刷新區域行情。不過，去年打房效應，讓幾個捷運宅平均脫標率，下降到3成至5成，決標價格也不再飆出高價，熱度明顯降溫。   如今在「美河市」屢被翻舊帳、捷運宅標案陸續被戴上弊案大帽子，加上房地產景氣高檔震盪之際，捷運宅似乎持續失溫，甚至「紅翻黑」。   根據內政部實價揭露資訊，「北方之星」在市場上的每坪單價成交行情，扣除停車位之後，約落在新台幣45～61萬元之間，標售底價已接近實際成交行情；至於附近區域的實際成交行情，每坪約新台幣37～44萬元。   筆者認為過去只要是捷運共構的標售案，都有一定的搶標興建公司，但自從新政府上來後，掀起許多與政府興建案住宅被認定有弊端嫌疑及打房政策一波未平一波又起政策尚未明確、市場行情已透明化，因此市場上形成一股觀望潮，購屋者投資意願也較緩慢，盼政府不要為了保障人民的「居住權」，却讓投資興建的企業退縮，這反而影響民眾住的權益，更影響台灣經濟的運轉！ 永然聯合法律事務所李永然律師認為政府為了一部分望屋興嘆，而希望抑制「投機」，這是對的；但絕不是一位打房，尤其是用「重稅」下手，這對房市的健全並無幫助，弱勢族群也並非因而就買得起！政府保障人民得「居住權」，只要落實《住宅法》的規定，可以實現，政府一再這方面多努力，使弱勢民眾有感，才可消除民怨！

永然地政士事務所黃文賢顧問   民國104年1月27日中國時報AA1版記者陳宥臻、黃琮淵「柯P效應？南港輪胎土地擬全賣」的報導稱：台北市長柯文哲清查前朝重大開發案，引發寒蟬效應，南港輪胎舊廠開發案出現重大轉折，董事會擬出脫負責開發的南榮開發全數持股或土地全賣掉，讓獲利盡早落袋，迴避後續變數。   南港輪胎舊廠基地面積達9457坪，近年因台北市南港地區快速開發，身價水漲船高，為籌措資金並鎖住開發後獲利，南港輪胎去年6月董事會通過，將在出售轉投資南榮開發一半股權或由南榮開發出售一半土地中，擇一實現先行獲利。南港輪胎發言人郭美航強調，與柯文哲上任無關，態度轉變，與洽談過程中的買家建議有關，內部也認為加大處理彈性，對整體開發案效益會比較好，且就算要賣也會找公正第三方來鑑價！   筆者認為大型開發案的利益不外是容積率有關，相對地也會評估周邊環境與行情，今天南港輪胎原來只出售一半土地或股權，為何股東會出售全部，這跟未來房地合一稅與新市長上任後許多政策尚未明朗有關，盼這次「九合一選舉」後新上任的都市首長，一定要持續政府政策的穩定性這樣才不會想在都市裡發展的企業給嚇跑。