永遠自然 ─ 李永然律師部落格

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年3月7日經濟日報A8版記者楊文琪所撰「北市房屋稅 今年不調整」的報導，台北市長柯文哲於簡報房屋稅課徵事宜時，民國105年的房屋稅已無調整空間，民國106年起規劃取消擁有游泳池、中央空調、電扶梯等設備的新飯店或商辦等房屋稅的加價規定。北市預計實施房屋稅課徵新制，還包括的建商一年內未售出的房屋，房屋稅從3.6%降為2%，一年後只要超過三戶恢復課徵3.6%的稅率，此規定只要台北市議會通過，就可實施。     由於台北市在民國104年起調高新建房屋標準單價、及非自住的房屋稅率，使得新建房屋房屋稅大幅飆高，引起建商反彈，不斷向市議員和市長室陳情。建商建議改為，「2014年7月1日以後取得建照」，始適用新稅率。但財政局官員認為，各縣市都是取得「使用執照」後，才開始課徵房屋稅，若更改規定，北市將有上萬戶新成屋不適用新稅率，一年就要減少新台幣13億元的房屋稅。此外，房屋的使用壽命長達50年，此一規定若更改，將有2萬多戶新成屋不必加稅，影響甚鉅，財政局與市府顧問會議都認為不宜更改。依《建築法》規定新建的住宅，一般可以使用50年，建商要求更改規定，所圖的不只是一年的房屋稅，而是未來50年都不必繳高額房屋稅，以一年1.1萬戶新台幣13億元房屋稅計算，50年就是新台幣650億元，市府若同意建商的要求，豈不是就圖利建商新台幣650億元，這如何讓一般台北市民接受？     筆者認為房屋稅驟然調高稅率(囤房稅)及稅基(路段率及房屋標準單價)，讓持有房屋的民眾或建商大幅增加持有的成本，的確會讓很多人大感吃不消，提高稅負應該是循序漸進的方式。如今北市府願意稍微調降稅基或調整房屋稅負，對急凍的不動產景氣應稍有些助益！     永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市在訂定「房屋稅率自治條例」，對於「稅率」可以參考其他縣市，如與其他縣市相較，台北市確實高的離譜時，自應加以調降，這才不會違法《憲法》第7條的「平等原則」及《憲法》第23條之「比例原則」。

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年3月1日自由時報A14版記者盧姮倩所撰「社子島開發 「三沒人 恐無家可歸」的報導，即使多數民眾沒參加社子島i-Voting開發案投票，北市府仍宣布「生態社子島」方案勝出，將啟動開發程序。但在地市議員指出，社子島雖設籍九千人，實際可達二萬人，其中約八％至十％的「三沒」居民，也就是沒土地、沒房屋所有權、沒社子島戶籍的居民，他們不僅無法投票，也不適用安置方案，恐無家可歸。社子島專案辦公室執行長易立民坦言，確實較難處理，將配合今年的查估情況，討論是否納入安置方案。     一名五十多歲的陳姓住戶向台北市議員何志偉陳情，指他在社子島生活超過廿年，獨自扶養兩孫，但因與地主有糾紛，無法取得房屋所有權及土地權狀，向區公所申請登錄戶籍遭拒，不僅無法投票，也不適用任何安置方案，未來可能被迫搬遷。台北市市議員陳重文也說，早期社子島居民對土地所有權概念不深，加上長期禁建、限建，或是學校資源不足，家長選擇遷戶口，讓自己孩子跨校區就讀，粗估有八％至十％居民未設籍在社子島，也沒有房屋、土地所有權。     對此，台北市地政局副局長易立民表示，若戶籍不在社子島，也無房屋及土地所有權者，可能較難處理，先前也未針對相關住戶進行調查，目前安置方案尚未定案，將配合今年啟動的查估作業，清查人口、建物及土地產權等，再與住戶討論明確安置計畫，若沒房沒地沒戶籍的人口達到一定比例，會評估研擬相關方案；另會與社會局合作，照顧社子島弱勢居民。     筆者認為社子島地區的開發，是台北市政府應該努力的方向，早期興建的房屋在禁限建的情況下，早已不符合現代建築的規定以及都市設計，所以北市府無論採取任何一個開發方式，都應該努力進行，而關於居民住戶的權益，不該只是地政局或都發局的責任，全市府都應該橫向溝通配合，才能創造社子島與居民的雙贏！     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣政府在近年相當沒魄力，令民眾傷心！台北市政府也不例外，不外說「社子島」，而先以萬華龍山寺旁的艋舺公園之遊民都處理不來，可見「公權力怠惰」；至於「社子島」務必趕緊開發，因台灣已自民國101年12月30日開始實施《住宅法》，有效並兼顧環保的開發，才能確保當地居民的居住權；台北市政府加油，切勿辜負台北市民對您們的期待！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年2月23日經濟日報A14版記者郭珈爾所撰「房屋稅清查 用途變更快申報」的報導，新北市政府稅捐稽徵處指出，民國105年2月以來，各地方政府的房屋稅例行清查作業已經展開，清查重點為房屋使用情形是否符合減免稅要件、評定現值是否正確、適用稅率和實際用途是否相符等。     民眾常見的錯誤，主要是房屋使用情形變更，卻忘記在法定期限內進行申報，或是房屋增建、違建，卻未如實設立稅籍。像是頂樓增建、陽台加建及自行搭蓋未合法登記的違章建築等情形，民眾都應設立稅籍、繳納房屋稅。稅捐稽徵處官員提醒，根據《房屋稅條例》第16條，納稅義務人未在法定期限內申報、導致漏稅者，除了要補稅，還會按所漏稅額處以二倍以下的罰鍰。如果民眾的房屋有新建、增建、改建或是用途變更的情形，應該主動向房屋所在地的稅捐稽徵機關申報房屋稅、補繳稅款，才不會遭到稽徵機關查獲後而受罰。         筆者認為稅捐稽徵處其實都會不定期派員查看轄區不動產，是否有做營業使用或增改建的情形，所以民眾如有前開情況時，應主動向該管轄區申請變更，並調整該適用稅率，以避免遭到罰鍰！     永然聯合法律事務所李永然律師認為房屋稅的負擔日益提高，房屋所有權人也要重視「節稅」；房屋用途與「房屋稅率」有關；因而如有使用情形變更，一定要依法定期間內申報，方能保障自身之合法權益，且免受罰

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年2月20日工商時報A9版記者劉峻谷所撰「借女兒外甥女名義炒房 奢侈稅加重罰共795.5萬」的報導，新北市古姓單親媽媽用外甥女及女兒名義購兩戶法拍屋，18天轉手賣出，共賺新台幣294萬元，被北區國稅局查獲，追繳奢侈稅並重罰2.5倍共新台幣795.5萬元。古女主張風水師指兩屋是「敗退格」，又逢買方堅持要買才出售，符合「非自願因素出售」不是炒房，但法院不信，判她敗訴。     台北市國稅局經人檢舉查出，民國101年11月間，古姓女子用曹姓外甥女和女兒名義，向法院買兩戶法拍屋合計新台幣1,222萬元，18天後轉手以新台幣1,516萬元賣出兩屋，北市國稅局將此資料轉知北區國稅局。古女提行政訴訟主張，她和姊姊兩家人租屋同住十餘年，得知法院拍賣某大樓10號6樓和11號6樓房屋，外甥女曹女和女兒商議買下來共住上下樓，兩家互相照應，她只是先借兩人押標金。台北高等行政法院審理指出，調查資金流向，兩間法拍屋的押標金都從古女帳戶領出，兩屋售屋款也都匯進古女帳戶，且兩份房屋買賣契約都由古女收款簽名，認定古女借用人頭炒房，不但應追繳奢侈稅，也應重罰，而判決古女敗訴。     筆者認為不動產奢侈稅雖已自民國105年1月1日起停徵，但國稅局仍會針對民國104年以前符合課徵奢侈稅的案件進行追稅，並且以人頭購置不動產的投機作為追稅重點。隨著資訊科技進步，稅務機關勾稽的能力大幅提升，民眾千萬不要以身試法，尤其本稅之外的罰鍰金額往往過於龐大，而造成更多的負擔！     永然聯合法律事務所李永然律師認為「奢侈稅」的稅率頗高，再加上罰鍰常令民眾受不了，該稅雖已自民國105年1月1日起停徵，但對於之前的案件仍鍥而不捨，民眾切勿輕忽。又如遇上國稅局查稅時，最好先與專家討論後，再決定處理方式，這樣才不會弄巧成拙！