永遠自然 ─ 李永然律師部落格

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年9月18日工商時報A4版記者方明所撰「房市新氣象－法拍競標 老宅比豪宅夯」的報導，名模洪曉蕾與丈夫王世均的豪宅「禾康世家」，日前進行二拍，拍賣底價新台幣1億9,757萬元，但進入第二拍仍無人投標而以流標收場。不過，台北市忠孝東路五段236巷1間屋齡32年的華廈進行第三拍，拍賣底價新台幣1,983萬，卻吸引高達24標競標，最後有一位吳姓自然人以新台幣2,772.9萬元取得，溢價率高達39.8％。     台灣房屋復興南京特許加盟店副總施光明表示，「禾康世家」因屬早期豪宅，屋齡已有18年，車位屬於機械式非平面，產品本身條件無法與周邊「仁愛吾疆」及「仁愛帝寶」相較。另外，信義區忠孝東路五段屋齡32年的華廈，權狀35.8坪、底價新台幣1,983萬，第三次拍賣有24標封數競爭，最後以溢價39.8％拍出，脫標價甚至高於二拍時底價新台幣2,477萬元。台灣房屋信義安和捷運特許加盟店東廖德欣分析，因受到政策影響，買方多半期望能買到行情以下的產品，因此轉向法拍市場撿便宜並不意外，該案能造成那麼多人競爭，應是法拍業者強銷，而案件地點與房屋條件本身不錯，所以造成多人搶標。     筆者認為由於台灣的不動產交易急凍，又受到「房地合一稅」或政策面的影響，許多民眾多採觀望保守的態度，除非價格非常低或有自住需求，才有可能進場購屋，畢竟在房市低迷的情況下，除非購買者非常喜愛，不然在法拍市場或正常交易市場都不容易成交。     永然聯合法律事務所李永然律師認為當一般交易市場冷淡，套牢戶就無法就逐漸無力負擔房貸的情形，淪入「法拍屋」，這也是近日來「法拍屋」逐日增多的原。民眾要進入法拍市場一定要先做功課或是買書自修，請教法律專家，才不會誤入陷阱！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年9月18日蘋果日報B7版記者鄭婷方所撰「浮洲合宜宅 驚見網路轉售」的報導，新北市板橋區浮洲合宜宅，再傳爭議！《蘋果》接獲爆料，竟有A6區承購戶，公開在Apple House房屋平台轉售，24坪房屋加1個車位，開價800萬元，房屋單價從每坪新台幣19萬元，漲到每坪新台幣33.33萬元，價差將近1倍。內政部營建署回應，若查證屬實，將以85折價格買回。     民眾莊先生表示，在Apple House房屋交易平台看到該案出售，直呼浮洲合宜宅明明有承購戶10年內不可買賣移轉的規定，現在竟有人要轉手，懷疑可能透過法拍或其他模式，賣房賺價差，抗議實在太荒謬。內政部營建署管理組則表示，承購戶購屋時，都簽署「預告登記同意書」，載明10年內不可出售、出典、信託、交換等，若該違反規定的出售房屋行為查證屬實，會以85折價格買回房屋，且浮洲合宜宅承購戶的地籍謄本同樣登記該規定，即使順利賣出，地政機關也不可能放行移轉過戶。日勝生公司發言人周惠玉則回應，當初簽約都照內政部營建署規定，有預告登記的限制，承購戶都很清楚轉賣不可行，轉讓無效，但一直都有耳聞這樣的狀況，不過，一切都要照合約走。     新北市板橋區浮洲合宜住宅雖有10年的預告登記，無法在地政機關辦理買賣或贈與登記，即無法作物權變動，但仍可以透過買賣契約約定日後移轉或先租後售方式，筆者認為政府在這方面僅作登記的控管過於簡單，應當連使用人都該嚴格管理，以避免日益良善的「社會住宅」，被人作為投資生財的工具。     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣人很會鑽法律漏洞，政府制定法令必須周延，這樣才不會讓民眾有鑽漏洞的機會，希望政府以後在制定政策或訂定法令時，要格外謹慎，才不會使政府的政策目的落空！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年9月15日經濟日報A14版記者郭及天所撰「法拍屋交易 沉到今年谷底」的報導，根據統計，民國104年全台各法院釋出的法拍屋待拍及成交件數均縮小，主要是因為雖然房市不佳，但利率仍維持低檔 。值得注意的是，法拍屋接手意願低落，民國104年8月成交率以4.1%創今年新低，民國104年的加價率較民國103年減少逾12個百分點，顯示市場不佳、投標縮手的情況。     觀察市場接手法拍屋的成交率加價率，近期都達新低，特別在民國104年6月「房地合一稅」宣布實施後， 104年7、8月法拍屋成交率驟減至4.4%及4.1%。相較於民國90年至93年間全台房市最低迷階段，全台法拍每年普遍有30萬件次、約3萬至4萬多件法拍拍定，目前法拍市場供給與成交規模均是近年來最低點水位。寬頻房訊認為，目前利率維持2%左右的低檔，不少財務出現困難的房屋可能在進入法拍市場前就有人接手、或銀行階段就先處理，以致法拍屋市場規模仍持續縮小。此外，市場對整體房市的看法悲觀，預期未來會有更多標的釋出，因而買盤縮手。     筆者認為房地產市場持續衰退，因為預期心理的效應造成許多民眾不願購買不動產，甚至連法拍屋市場也受到影響，這代表無論在正常交易市場或法拍市場，不動產都令人乏人問津，如再持續下去，對台灣的經濟影響將只會日趨嚴重！     永然聯合法律事務所李永然律師認為近幾年政府打房打的太兇，稅負一下加的太重，導致目前房市低迷，政府要趕緊研究對策，否則短期內失業率將提升，恐使國內經濟陷入惡性循環！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年10月12日工商時報A12版記者劉朱松所撰「台中市 首批社會住宅700戶 後年起完工登場」的報導，在台中市政府宣布推動8年共興建1萬戶社會住宅之後，台中市都發局已確定包括太平區育賢段、大里區光正段，及豐原區安康段等3處的社會住宅案，民國105年共編列設計監造費及工程費的預算，共約新台幣1.21億元，將由市府發包興建，預定民國107、108年完成後，可提供700戶的優質好宅。     台中市都發局長王俊傑表示，他期盼上開3個社會住宅的預算，能獲得台中市議會支持，等全案通過後，該局會逐年編列興建經費共計新台幣17億元。另外，台中市府近期新增可無償撥供開發的國有土地西屯區惠來厝段，與豐原區火車站後站都更案等多元方式所取得用地等，預估未來4年內約可興辦5,098戶的社會住宅，可逐步落實市府推動社會住宅政策的承諾。     筆者認為興建社會住宅，增加房市的供給，是立意良好的政策，而非透過稅負、利率來控管不動產的需求，讓過多的干預造成經濟衝擊過大，既不能解決民眾住的需求，另外還造成台灣經濟成長的衰退！     永然聯合法律事務所李永然律師認為立法院原已制定《住宅法》，政府有責任落實《住宅法》，保障人民之居住權；切勿不斷地打房，一則加重人民的稅負；另一則妨害經濟發展。

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國104年9月30日工商時報A16版記者劉峻谷所撰「社區中心違規蓋住宅 廣告不實挨罰50萬」的報導，麥特廣告公司為新店「敦揚」建案設計文案廣告，強調敦揚是台北夢想的家，廣告有房間格局和家具圖像，未標明敦揚是將只能當辦公室的社區中心用地蓋成房屋銷售，將來有遭拆除的風險。經公平交易委員會調查認為，悅揚建設委託麥特廣告製作廣告傳單，內容稱「如果每天回家都能經過一座花園，那該是一種難得的幸運」、「千金難買的幸福」、「在台北在東區，你想出走又想回家那這裡就是夢想的家」，附有客廳、餐廳、衛浴等住宅格局以及家具照片，沒有註明這是山坡地保育區丙種建築用地，只能蓋辦公室，不能蓋住宅，確有誤導購屋者誤認為一般住宅而購屋，依廣告不實，罰款新台幣50萬元。     台北高等行政法院審理認定，關鍵是麥特的廣告沒有標示或點明建案是丙種建築用地，不能做為一般房屋使用，買屋後有可能遭建築管理機關勒令拆除、改建或停止使用、恢復原狀等風險，認定麥特的廣告不實，公平會對麥特開罰新台幣50萬元合法合理，日前判決麥特廣告敗訴；本案仍可上訴。     筆者認為不動產買賣交易，賣方因儘量將標的資訊清楚透明傳達給買方，現在很多法律規定都要求賣方揭露標的資訊，切勿隱瞞或不告知，輕則遭致罰鍰或賠償，重則恐有詐欺之虞。     永然聯合法律事務所李永然律師認為不動產銷售受《公平交易法》、《消費者保護法》及《公寓大廈管理條例》的規範，不動產業者的銷售廣告應事先研究前述法令的需求，切勿誤蹈法網！