永遠自然 ─ 李永然律師部落格

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年5月22日自由時報A12版記者鍾泓良所撰「公宅國有地有解 朝無償撥用協商」的報導，北市府為滿足「四年兩萬戶，八年五萬戶」公共住宅目標，到處找公有地，也預計花新台幣二九九億元，向中央有償撥用廿．九五公頃的國有地，其中包括六張犁營區及青年營區，但台北市都發局長林洲民曾透露，近期已多次和新政府會面，對方承諾未來國有地撥用蓋公宅相關法令將修法，從有償變無償，但詳細做法仍在討論。     市府設住宅基金，根據《國有不動產撥用要點》規定，公宅土地僅能透過有償撥用取得，市府價購約廿一公頃國有地，將花費二九九億元，因此市府高層過去曾多次公開呼籲「新政府」開放無償撥用國有地。而根據《各級政府機關互相撥用公有不動產之有償與無償劃分原則》，國有土地興建公宅雖可無償撥用，但所有租金收益都必須繳回國庫，等於將興建成本全數落在地方政府身上，因此市府也多次希望中央政府修法。都發局長林洲民表示，市府已多次請中央修正法令，中央在民國104年11月修正法令，讓住宅基金可無償撥用特種基金以外之國有土地興辦社會住宅，這是一個好的開始。市府民國105年2月至5月積極與內政部政務次長花敬群碰面，未來可能會調整法律，讓公宅用地可無償，又不需要把租金全數繳回國庫，但詳細辦法仍須討論。     筆者認為興建公有住宅最大的兩問題即「土地」與「經費」問題，此部分有賴於中央及地方政府協力合作，才能有效解決這汶並加速公有住宅之興建，尤其公宅政策不是今天決定蓋，明日就可以讓有需求的民眾進駐，所以政府一定要加快整合，不要讓民眾苦苦等待！     永然聯合法律事務所李永然律師認為我國《住宅法》自民國101年12月30日施行迄今，已逾三年半，但「社會住宅」仍缺乏進度，台北市政府柯市長上任也已一年半，建築「社會住宅」的步伐要加快，這樣才能兌現政見，並讓台北市民有信心！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年5月24日聯合報A10版記者馮靖惠所撰「租屋押金逾2個月租金 最高罰50萬」的報導，行政院消保處於民國105年5月23日已通過內政部研擬「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」草案，明定房東收押金不得超過兩個月租金、水電費計價方式；未來租賃契約須比照辦理，若有一方違約，可向消保官申訴，最高可處新台幣五十萬元罰鍰。租屋契約新制最快民國105年7月公告實施，將影響百萬租屋族和數十萬的包租公、包租婆。     現行內政部雖有「房屋租賃契約書範本」，但不只是參考，而無強制力，以致坊間租賃契約常不利消費者，甚至有房客須支付逾五倍違約金等有違公平的契約。新增「應記載及不得記載事項」將具法律強制力，任何一方違反規定又未限期改善，可依《消費者保護法》開罰。消保處簡任秘書陳星宏表示，若是上路前已簽的契約，發現契約內容不同於新規定，房客則可請求房東修改簽約。消保處也提醒房客，租約如果達兩頁以上，最好在跨頁處蓋章，避免合約被抽換，簽約過程可用拍照、錄影等方式記錄點交過程，用劃撥、匯款繳租金，避免發生爭議時舉證困難。     筆者認為租賃契約的法令規範越來越完善，對合約雙方之當事人都能具備保護的法律效果，尤其很多人對於法令不甚了解，在雙方合意的條款如政府能立法或作範例說明，可以大幅減少糾紛；如民眾更想進一步了解條款及效力，可以請教專業的律師，以保障自身權益。     永然聯合法律事務所李永然律師認為行政院消保處為了保障「承租人」的消費權益，已進一步依《消費者保護法》的規定，發布「定型化契約」的「應記載事項與「不得記載事項」，出租人務必注意並遵守，俾免違反規定而遭罰！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年5月17日工商報A14版記者王姿琳所撰「包租公聰明節稅 掌握5原則」的報導，房東因出租房屋，申報年綜合所得稅時，除了研究「可扣除的必要費用」外，另外掌握5個報稅原則，可能可以達到節稅的效果。在必要費用部分，有兩種計算方式，一是採取「標準費用扣除額」方式申報，當房東無法逐項舉證時，直接核定標準費用為全年度租金收入的43％；另一種則是「列舉費用扣除額」方式申報，也就是把出租房屋的成本、必要損耗及費用等，以列舉的方式扣除計算實際費用。其中，標準費用扣除額僅能扣除43％，其餘57％租金收入一定要申報，但列舉費用扣除額並無上限，也就是說，若房東的認列費用超過43％，則使用列舉方式較能達到節稅效果。     另外包租公也需注意以下5點，免得遭國稅局連補帶罰處罰。首先，房屋的修繕費只能在當年度申報，也就是在租金收入當年度有實際修繕費用產生時，才可認列減除，其他像是折舊費、地價稅、房屋稅、財產保險費等相關憑證所屬期間，也需與出租期間一致，否則應按照該年度實際出租期間比例攤提。其次，出租房子的貸款利息，只能在申報租賃所得時當作「列舉費用扣除額」扣除，並不能做為綜所稅列舉扣除額中的「自用住宅借款利息」；第三，收取的押金或類似押金的款項，除非房東能證明押金用途並申報，否則需以郵政儲金1年期定存固定利率計算收入。另外，如將承租的房屋再轉租他人，即「二房東」的收入也要記得申報；最後，若將房屋無償提供給直系親屬或配偶以外的親朋好友，無論有無收取租金，皆須申報租賃所得，唯一例外是，若雙方訂定「無償借用契約」，並經由屋主、使用人以外的2人見證及法院或民間公證人公證，則不必申報租賃所得。     筆者認為「租賃所得」是國稅局查稅的重點，民眾要透過節稅的方法來申報租賃所得，一定要再三確認，例如無償出借不動產供人做營業使用，會被國稅局認定需要申報租賃所得，因此申報時務必多請教專家，如會計師或專業的律師、地政士，才能真正達到「節稅」的目的。     永然聯合法律事務所李永然律師認為房屋租賃所得未來國稅局一定會更深入稽查，所以往後包租公在這方面一定要更用心申報所得；同時務必知道可以「節稅」，但不能漏報或以不正當方法規避，這樣才可避免不必要的爭訟！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年5月17日聯合報A4版記者劉宛琳所撰「建公宅跳票？ 柯文哲：4年蓋2萬戶公宅 動工算達標」的報導台北市長柯文哲重要政策「八年五萬戶公共住宅」，預計本屆任內要花費新台幣一千三百億元完成兩萬戶。面對新政府將上台，柯市長表示：五二○後就會拜訪準行政院長林全討論，只要新政府願無償撥用土地，可省新台幣三百億，並說「不認為兩萬戶四年可蓋好，只要動工就達成目標。」     柯市長赴市議會專案報告，對日前議員徐弘庭質疑公宅政策可能排擠北市其他公共預算，柯市長解釋，新台幣一千三百億元包括土地及營建成本，土地採分期付款，只占總預算的百分之二，「不至於排擠其他預算」，公宅以市價八五折出租，預計卅六年可回本。他並樂觀地表示，準總統蔡英文曾說八年要蓋廿萬戶公宅，「相信裡面包括北市的五萬戶」。營建成本新台幣九百億元，若可比照韓國中央補助三分之一，剩約新台幣六百億元，北市府沒有中央幫忙也可以做，但中央願意幫忙就更容易執行。         筆者認為台北市政府還是需要儘快完成公共住宅興建，因為居住問題是目前刻不容緩需要被解決的問題，期望民進黨新政府上任後，能有系統地有規劃地擬定「社會住宅政策」，讓居住問題不再是台灣的社會問題！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年5月13日聯合報A6版記者林河名所撰「王應傑：新政府不宜大量建社宅」的報導新政府即將上台，台灣商業聯合總會理事長張平沼、台北市商業總會理事長王應傑等商界領袖，民國105年5月12日拜會即將就任的準行政院長林全、國發會主委陳添枝。王應傑對新政府提出四大建言，其中包括建議不宜再興建廿萬戶社會住宅，以免造成供給量過剩，使房市雪上加霜。王應傑理事長的四大建言，除主張不宜再興建廿萬戶社會住宅，第二個建議是，目前全台多達一百廿萬戶的餘屋量，新政府應構思「去供給」，使空屋流動。他建議，可善用蚊子館或聯開宅改建社會住宅，透過只租不售的方式，以每月租金新台幣五千元，提供給年輕的首購族，如此以來才可以解決餘屋過多的危機。     第三個建議，目前全台約有八百卅三萬戶的住宅建物，台北市有超過六成以上為逾卅年老屋，九二一之前建物耐震係數五級，若發生六級地震，台北市土壤液化潛勢區房子倒塌恐怕很嚴重，因此應加速土壤液化區的都更，如盡早修正《都市更新條例》，且將該區域納入都更範圍。另外，建議採取「先安置後拆遷」方式，相關配套可將土壤液化區的都更戶安排居住在中繼宅，並加快都更，使液化區民眾因都更而解套。第四，建議政府應比照中小企業信用保證基金模式，成立「房屋信用保證基金」，如成立房屋信用保證基金提供保證，銀行貸款成數可進一步提高到九成，自備款只要一成，寬鬆期改成五年。另外，建議可修正《銀行法》第卅八條住宅貸款期限，從卅年改成四十年，才能解決居住問題。     筆者認為台灣目前的不動產業環境面臨很險峻的問題，除了房市交易嚴重衰退問題外，老舊房屋汰換速度又過於緩慢，所以除了不動產就業人口的生計問題外，民眾的居住安全也產生很大的疑慮，因此民進黨新政府上任後，一定要有完整的配套措施，才能讓不動產業者的工作權與民眾居住安全得以保障。     永然聯合法律事務所李永然律師認為新政府務必認識「住宅政策」要保障人民的居住權，這就是要讓人人有屋住，且要住的安全、健康，所以政府一方面要落實《住宅法》，興建社會住宅，另一方面儘速完成《都市更新條例》的修正，讓都市更新加速推動，改善城市風貌及居住品質，盼新政府加油，不要讓台灣人民再度失望！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年5月10日經濟日報A5版記者郭及天所撰「外國人來台買房 Q1僅239件」的報導，內政部最新統計資料顯示，民國105年首季外國人（不含大陸人）來台購買不動產僅239件，為近三年來低點。不動產業者指出，相關數據透露，房地合一稅上路之後，對外資課以高額稅率，已達到減少外人來台購買不動產的效應。根據統計，首季外國人購買不動產建物件數為239件，季減66.9%、年減22.4%。以各地件數來看，以台北市的78件最多，新北市的47件居次。就外資購買的建物面積觀察，首季全台僅6,963坪，僅過去幾年同期的五至七成。     不動產業者指出，外國人在台購買不動產的動機，除了部分外國人士是婚姻、就學就業等因素在台購屋自用之外，外資投資機構在台購地獵樓已相當稀有，近期多站在賣方屬於出售，房地合一稅制實施後，政府對外資祭出重稅以杜絕假外資，使民國105年以來外資在台購買不動產更為降溫。     筆者認為不僅外國人來台購買不動產件數減少，國人自行的交易量也大幅下滑，有大部分原因是因為政府稅制改變，使得大家對房市未來看法低迷，影響購買意願，建議政府使用稅務手段控制房市以外，應當提出刺激房市需求政策，鼓勵民眾買房，而非一面打壓房市！     永然聯合法律事務所李永然律師認為由於房地產低迷，外資離開台灣，本國資金也在向外走，台灣的經濟動能更不足，現在市面上已逐漸蕭條，這將造成民眾的失業率增加，5月20日蔡英文將就任總統，希望她能以台灣人民之生計為念，在經濟上多用心，讓台灣的經濟向上提升，讓國泰民安！台灣加油！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年5月12日自由時報A14版記者鍾泓良所撰「南機場公辦都更牛步 民團OURs退出」的報導，台北市都發局、都更中心、公辦都更辦公室全力推動南機場公辦都更案，原預計民國104年12月公布「都更權利變換方案」，卻一再跳票，不料，從郝市府時代即耕耘當地的都市專業者改革組織（OURs）也決定要退出該計畫。     OURs五年前就進駐台北市南機場進行整宅，起初與社區合作推動食物銀行等社區營造，一年半前台北市柯市府上任後，更協助柯市府進行公辦都更可行性評估，南機場從民國104年3月開首場都更說明會，一年多來，開了超過四十場說明會，但最關鍵的權利變換概算方案，至今完全無時程。OURs的彭揚凱秘書長表示，支持南機場公辦都更的大方向，但不認為「公辦都更」就是都更問題的萬靈丹，「民辦都更遇到的問題，公辦也會遇到。」他分析，市府起初過於躁進，沒有研究清楚就敲鑼打鼓地開出南機場公辦都更的支票，進而讓居民有過度期望，然而一年來還沒有看到實質進展，就轉而失望。他強調，都更最難就是「人的整合」，比起了解複雜的都更權利，更願意信任長期的社區網絡；但北市府在政治上過於幼稚，刻意與當地忠勤里里長方荷生敵對，導致地方上皆不願意再主動幫忙。      對此，台北市都發局林洲民局長認為，OURs應持續過去的努力完成這個相當重要的工作，「市府決定要做，就會繼續努力做」。對於忠義國小廢校，他說，市府希望民國105年夏天結束後啟動併校程序，並興建中繼住宅，現在教育局延到明年再討論併校，所以都發局的進程也往後推延；至於當地最關心的權利變換概算，他說「還沒有到公布的時候」。     筆者認為都市更新所需要的整合對象甚多，程序也較為複雜，政府應當大力協助及推動都市更新案件，民間團體畢竟有時間及成本壓力，如政府未能有效規劃及執行，許多民間團體或法人根本無法繼續營運，最後都更案將只能由政府自行推動！     永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市政府柯市長對於「公辦都更」信誓旦旦，各界都拭目以待，現在南機場都更竟出現此種變局，誠令各界失望！台北市是台灣的首善之區，非趕緊進行「都市更新」不已，因唯有都更才能改善市容，希望台北市政府痛定思痛，把都更好好地辦好，才不會辜負台北市民！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年4月27日工商時報A18版記者顏瑞田所撰「高雄亞灣地上權招標 拚引資32億元」的報導，位於高雄亞洲新灣區、統一夢時代購物中心後方的2,774坪「特貿5」土地，將由高市府以地上權模式，民國105年5月底公開招標，包括權利金在內，可望為高雄引進新台幣32億元資金。這塊地可由得標廠商投資興建飯店和購物中心等商業設施、以及地上權住宅，另一筆近3,842坪「特商五」土地，也將重裝登場，由於規模更甚前者，希望為高雄市亞灣區引進國內外重量開發商。     高雄市政府捷運局長吳義隆昨表示，該地上權基地位於亞洲新灣區成功二路、與興發路交叉口，隔壁就是統一夢時代購物中心，是高市捷運局首次提出公開招標的土地開發案。吳義隆說，由於高雄水岸輕軌正為開通到高雄展覽館C8站，做最後衝刺，而該案也是輕軌這個大眾運輸軌道交通建設，結合都市規畫及土地開發的首例，希望能夠吸引國內外知名企業進場，而隨著輕軌捷運逐步通車，未來該案可結合夢時代人潮與輕軌便利性，因此，開發榮景可期。為了積極開發高雄亞洲新灣區，高雄捷運局除了統一夢時代購物中心後方的2,774坪「特貿5」土地，位於中鋼總部附近、台電發電廠對面的1.27公頃（約3,841.75坪）的「特商五」土地，目前正在都市計劃行政程序，完成後，將適時對外招標。     筆者認為地方政府積極將土地活化運用，有助於當地經濟發展與提升生活品質，但政府在規劃地上權招標案時，一定要評估後續地上權租金會隨著申報地價的調漲，導致開發商成本大幅增加的問題，以避免開發商開發到一半而後續無力，形成雙輸的局面！     永然聯合法律事務所李永然律師認為公有土地進行活化，這是增加政府財政收入的方法之一，而政府對公有土地設定地上權一定要設想出一套與投資者雙贏的機制，投資者才願投入；另外也要注意投資人之「信賴利益」的保護！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國105年4月29日自由時報C3版記者徐義平所撰「花敬群推稅改整頓房市 業者憂加重房市壓力」的報導，選前擔任民進黨智庫土地及住宅政策小組召集人的花敬群，曾提出房市三箭，強調稅制改革是整頓此波房市亂象的主要關鍵，目前已確定擔綱內政部政務次長一職。         第一箭是提高持有稅，因此，未來也將從稅制著手改革房市，但卻是透過稅制的調整，有策略地解決居住問題，讓閒置資源因租稅優惠獲得有效利用、產生產值，同時用高稅率嚇阻投機炒作，讓市場回歸正軌。第二箭則射向沒有繳稅的房東，拋出租賃專法議題，讓沒有繳稅的房東浮出水面；第三箭則針對現行停滯的都更議題，提出由新政府成立都更專責機構，建立一個有組織的系統，並透過中央與地方合作，同時動員民間專業人士，包括建築師、估價師、地政士等，甚至深入社區與市民做都更教育。     不動產開發公會全聯會于俊明秘書長則指出，在國內外經濟面臨極度困境之際，過去的打房政策已造成許多從業人員失去工作機會，地方建設也難以推動，影響經濟引擎的復甦。因此，花敬群此時擔任內政部政務次長一職，相信能夠務實的讓房地產市場恢復穩定，因為救經濟、穩就業是當前最重要的事情。     筆者認為近年來政府運用稅制來控制不動產業，早已讓房市奄奄一息，如新政府上任後，仍持續用稅負來控管房市，無疑是雪上加霜；建議政府對不動產業環境的改善，不要只用稅改制度著手，而應廣建社會住宅、增加購屋及租屋者補貼，都是比稅改更好的方式。     永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣每天把公平掛在嘴上，卻讓經濟日益沉淪，失業率面臨提高，勞工所得也沒有增加，這是相當不智的；政府目前應努力改善投資環境，提升經濟活力，增加人民所得，這才是當前之要務，台灣加油！

2016年5月6日,李永然律師以理事長身份召開中華人權協會第16屆第10次理監事聯席會議，了解會務現況。