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台北市內湖科學園區內的夾層違建戶,北市府將輔導到合法為止!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國106年2月18日聯合報B2版莊琇閔、翁浩然記者所撰「內科夾層違建戶 柯文哲:輔導到合法」的報導,台北市政府於民國105年9月通過《內湖科技園區夾層違建執行計畫》,採「輔導補照、疏導排拆」,但民國106年7月1日強制拆除大限將至,仍有136案違建未改善,對此北市府首度放寬違建戶繳納容積代金,就地合法。但因每案金額初估約新台幣千萬以上,若所有人不願出錢購買「容積」,仍難逃強制拆除。台北市建管處發言人洪德豪表示,這是北市第一個用購買容積代金解決夾層屋違建的案例,但除台北市內科地區的列管案件外,其他地區不適用。目前內科夾層違建136案,有101案還可再移入容積,所有人只要願意購買容積代金,並在民國106年4月20日前申請建照及使照的變更,即可望合法;但若夾層增建部分超過未使用完的容積,超過部分仍須面臨拆除的命運。     由於這是北市第一個用購買容積代金解決夾層屋違建的案例,洪德豪表示,因台北市內科早期作為工業廠房使用,建物挑高到5、6米,但一般零星的住宅並非同樣情況,且若不屬於容積可移入地區,也無法適用。台北市長柯文哲上任後,曾大動作要拆226件3個隔間以上的違建,宣誓拆違建決心,面對內科夾層違建,外界質疑,北市府政策轉彎,讓違建就地合法?柯市長表示,「該拆就拆,輔導到合法為止」,業者在民國106年4月1日前與市府聯繫、自行處理者,都可通融至同年7月1日,之後就依法辦理強制拆除,違建不可能再放任不管,也不會就地合法化。     筆者認為台北市政府同意透過買容積代金換取違章夾層面積就地合法,讓人感到匪夷所思,另外,此項政策也只針對內湖區的違建,對其他地區夾層仍屬違建也有違公平性,所以此一政策其實並不妥適,北市府應審慎評估。

華南銀行挺政策,要增加20件都市更新案!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國106年2月15日工商時報A13版記者孫彬訓所撰「華銀挺政策 要增20件都更案」的報導,華南金控吳當傑董事長表示,華南金民國106年全力響應政府三大政策,包含加強五+2新創產業放款與投資、在新南向目標的國家設立更多據點及增加授信,並且辦理都市更新業務,其中都更案更以新增至少20件為目標,力拚都更進入前三名。其中華南銀行預計,民國106年至少有1~2個成功案例,像是華南金位於土城頂埔工業區的土地都更、興建新資訊大樓,有機會在近期取得建照,將以業務風險零中斷為目標,未來華銀新資訊大樓樓層數為地上12層、 地下3層,總面積5,652.37坪。     至於五+2新創產業,吳當傑董事長表示,目標是今年至少成長新台幣100億元。「新南向政策」的融資則以新台幣90~100億元為目標,此外也將加速於菲律賓馬尼拉分行,預計第民國106年2季成立,以擴大在新南向國家的授信服務,同時也積極於緬甸設立仰光代表人辦事處。另外,華銀將全力強化法治與風險的銀行基本功,健全內部稽核、法令遵循相關機制運作,以穩健體質贏得長期發展,規劃成立「海外查核專案小組」,並制定「查核海外分支機構工作要點」,以確保華銀內部稽核查核海外分支機構的品質,並督促海外分支機構檢查意見的改善及持續維持內部控制作業的有效性。華銀也將另外建置「稽核資料庫暨稽核抽樣系統」,提升整體內部稽核的查核效率及品質。     筆者認為金融業願意一起參與推動都市更新,有利於國內都市更新的速度,但仍需要政府儘速將《都市更新條例》加緊修正通過,免得許多願意參與都市更新的民眾或建商裹足不前,使得金融業參與都更效果大打折扣!     永然聯合法律事務所李永然律師也認為華南銀行表態支持「都市更新」,並不是我國都市更新成功的保證;目前台灣的都市更新最要的是政府態度;如果政府有新作為,趕緊讓立法院三讀通過《都市更新條例》修正案,並進一步中央、地方機關強化「公權力」,使都更實施者、參與者都有信心,這樣一來「都更」一定可以成功推動,其也同時帶來增加內需,活絡經濟,並且可以變化都市面貌,確保人民居住安全!

企業集團陸續進入宜蘭,宜蘭飯店再掀戰火!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國106年2月13日工商時報A11版記者姚舜所撰「企業集團搶進 宜蘭飯店再掀戰火 5家上半年陸續加入戰局」的報導,繼煙波飯店集團民國105年搶進宜蘭開出煙波飯店蘇澳館,以及老爺酒店集團旗下老爺行旅進駐宜蘭傳藝中心之後,宜蘭悅川酒店、力麗觀光旗下力麗威斯汀酒店、麒麟太子飯店礁溪館、寒舍餐旅集團旗下寒舍寒沐酒店、加盟雲朗觀光旗下的礁溪兆品酒店等5家,預計將在民國106年上半開始營運。同時,遠東集團在礁溪及力麗觀光集團與昇恆晶集集團在宜蘭烏石港,自然美集團在冬山河亦都有投資與建飯店的計畫進行中。新飯店加入市場營運,老飯店全力鞏固市場,再掀宜蘭觀光飯店市場大戰。     雪山隧道通車,宜蘭成為「大台北後花園」,並帶動企業集團搶進宜蘭投資興建旅館熱潮,由於競爭激烈,新飯店如何拓客源?飯店怎麼應戰?都是市場關注焦點。民國105年宜蘭五星飯店中客房平均產值唯一成長的蘭城晶英酒店,將持續深化親子家庭度假體驗,以口碑形銷鞏固市占,蘭城晶英總經理蔣大雄表示,愈來愈多香港與日本親子家庭客利用連假到蘭城晶英度假,未來飯店將深耕此兩大海外市場。另外,蘭城晶英著名的櫻桃烤鴨也將持續作出更多的口味變化,提供我國與國外旅客新味覺體驗。     筆者認為政府可以努力未將宜蘭打造成觀光休閒的城市,宜蘭在地不僅有溫泉的優勢,更有鄉村田園般的景觀,尤其政府目前正當努力爭取國際光觀市場,應多加整合各地方資源,並加以行銷,增加觀光人數,以降低陸客不來的衝擊。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣目前的飯店業正面臨巨大的競爭壓力,業者要存活一定要創新,開拓客源,做好服務,贏得「數位口碑」,才能立足!

地方政府針對自用地價稅清查將針對自用宅出租不適用優惠的案件!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國106年2月3日經濟日報A14版記者劉懿慧所撰「地價稅清查 盯自用宅出租」的報導,各縣市政府已陸續展開地價稅清查作業,原核准按自用住宅用地優惠稅率課徵的土地,若經查獲有出租或供營業使用,除補徵差額地價稅外,可處短匿稅額三倍以下罰鍰。地價稅清查範圍是以自用住宅用地、工業用地、公共設施保留地、非供公共通行道路使用的免稅土地、公共設施保留地、有出租收益的國有土地及農業用地為主要查核對象,並將篩選面積大、變動性高者為清查重點範圍。     嘉義縣財政稅務局表示,2017年將針對適用自用住宅用地稅率課徵地價稅的土地列為清查重點,除了運用營業稅籍、租賃所得資料及各項租金補助資料,查核房屋有無出租及供營業使用的情形外,也運用戶籍資料,全面清查自用住宅戶籍設籍情形是否符合條件。若土地所有權人或配偶、已成年的直系親屬全戶遷出,無人設籍,就不得再享有優惠稅率課徵地價稅。另外,民眾申請政府機關租金補貼、具有租賃公證書、私人之間簽訂租賃契約、公司行號申報租賃支出開立扣繳憑單,都屬於將土地改作出租用途行為,也不適用優惠稅率。該局提醒,土地如不符合減稅規定,稅務局將會發函給該筆土地的所有權人,因此民眾的姓名、通訊住址等聯繫資料若有更動,也應主動向各分局申請變更,才不會讓相關文書延誤送達。     筆者認為民眾如有遷出戶籍或變更成出租及營業使用,記得要變更成一般地價稅;否則稅捐稽徵處除追繳「本稅」外,並可以罰漏繳稅額3倍以下「罰鍰」,所以民眾切勿因小失大,致得不償失。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為近幾年來中央或地方政府對於不動產交易或持有相關稅務著力很深,查稅很嚴,近日地方政府依然瞄準「地價稅」,針對土地使用情形進行清查,民眾必須,遇上不了解處,則宜請教律師、會計師或地政士,俾保自身的「賦稅人權」。

三商銀挺政府的都市更新政策,將老舊行舍自地改建!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國106年2月3日經濟日報A13版記者郭幸宜所撰「三商銀挺都更 將自地改建」的報導,華南都更計畫有新進展。華南金董事長吳當傑表示,華南金預計3月取得子公司新北市土城區建築執照,進行自有土地都更,希望帶頭示範,力挺都更政策,目標成為公股行庫都更融資前三大行庫。據了解,華南金計畫都更的土地,是位於新北市土城區,鄰近鴻海集團的土地,該土地是由華南金集團子公司所持有,結合當居民自有土地,民國105年底已完成土地整合與相關流程,估計3月就能拿到建築執照。    第一銀行總經理周伯蕉也表示,一銀在2005年就積極投入都更,銀行也將部分老舊行舍重建、自有土地興建計畫,列為年度重點工作,將配合政府都更政策,快馬加鞭推動都更。周伯蕉總經理指出,銀行投入都更面臨最大問題在於法規與整合不易,例如,一銀北投分行與行舍後分的土地,就卡在該筆土地是一銀與台北市政府共同持有,加上與附近店家整合尚未取得共識,讓部分都更案一直拖延。彰化銀行則預定將五個屋齡較高自有行舍拆除重建,包括位於台北市延平北路北門分行、天津街宿舍以及位於重慶南路的台北分行,都是列入拆除重建的名單。     筆者認為很多公股銀行的行舍或員工宿舍的確已過於老舊,如果透過「都市更新」將其更新成新商業大樓或新式建築物,不僅可以帶給民眾更舒適寬廣的服務空間,也讓都市面貌有煥然一新的感覺,期盼公股銀行能成為都更的領頭羊,為台灣的都市更新注入活水。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣地處地震帶,台灣的許多房子均已老舊,市容也呈現零亂老舊,為了保障人民「居住權」及改善都市容貌,都市更新務必加速推動,現在「三商銀」能帶頭參與,對於都更政策必有助益;不過更迫切的在立法院之《都市更新條例》修正案,應趕緊通過修法,使都更的推動更有依靠!

老舊建築變身為文創景點,開創地方特色新商機!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國106年1月31日聯合報 A8版記者徐子晴所撰「舊建築轉身景點 復古味誘文青」的報導,台灣近年吹起一股文創風,不少具有復古情懷的景點吸引不少文青駐足。台中市近年最夯的文創景點,當數從省政府員工宿舍改建成文創基地的「審計新村」,眷村建築搖身一變,成為文創產業的新興基地。在基隆和瑞芳交界、號稱「全台最美車站」的台鐵八斗子站,兼具頹廢和孤寂美感、復古和創新的味道,也變成近期遊客必玩的熱門景點。     「審計新村」坐落於台中市西區,擁有40年歷史的白牆紅瓦建築,充滿濃濃懷舊風。台中市政府勞工局說,「審計新村」每天上午11時至下午5時開放,周一則公休,春節期間照常開放;推薦民眾可自行開車或搭公車到審計新村逛市集,看星空電影院,還可順道前往周遭的綠園道、草悟道、范特喜、大墩文化中心美術館來一趟文化巡禮。此外,台灣北部最受矚目的景點,當數12月底剛開通,有「北台灣多良」、「全台灣最美車站」美稱的八斗子車站,可遠眺太平洋濱海及九份美景,海天一色及依山傍海的景色,被譽為有如明信片般的畫面,吸引不少旅客前往「朝聖」。     筆者認為政府大力推動文化創意產業,不僅帶動地方經濟開創商機外,也能保留台灣舊式建築及自然景觀,是很好的結合方式,希望政府能多加運用更多創意,讓台灣的文創推向世界,增加觀光效益,提升經濟發展。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣應該加強觀光業的發展,運用「文創」、「科技」、「美食」、「宗教」、「有特色的建築」,並將之有效整合,使外國觀光客願意駐足遊玩,必有助於台灣經濟的提升!

台灣房地產景氣不佳,2016年中資購買在台房地產竟拉尾盤!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國106年1月29日自由時報A10版記者徐義平所撰「中客來台銳減 去年置產竟拉尾盤」的報導,中客來台觀光持續衰退,反觀中資來台購屋卻在二  ○一六年第四季上演拉尾盤行情,單一季購屋件數達二十五件,為全年單季新高,更是自二○○二年開放以來,單一季度購屋件數第三高的紀錄,僅次於二○一五年第三、四季中資建案「萬通台北二○一一」交屋潮的時間點。根據內政部地政司發布最新資訊,二○一六年第四季中資合計購屋金額逾新台幣四.一一億元,平均單件購屋總價約新台幣一六四六萬元,該季中資購屋區域分別為高雄市七件,新北市、台中市各五件,台北市、台南市各三件,彰化縣、花蓮縣各一件。     根據地政司統計,開放中資來台購置不動產已超過十四個年頭,目前中資來台累計取得土地面積約一.二五九二公頃(約三八○九.八坪)、建物累積取得為三四二件,都還不及一年的管制上限。更遑論長期總量管制土地一三○○公頃、建物兩萬戶,土地更僅占○.○九%,連千分之一都不到,建物占長期總量管制約不到二%。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析,從這些數字來看,中資來台購買房地產也僅於話題而已,甚至根本還沒有熱過。東森房屋研究中心副理于靜芳表示,由於中資購屋受限「五四三條款」,導致近年中資來台購屋在官方呈現數字並不高,但以中資背景卻透過轉道第三地外資名義來台投資或買房時有所聞;不過,隨著中客明顯遽減,加上國內房市景氣不佳,也連帶影響中資購屋意願降低。     筆者認為中資來台購買不動產限制過多,大部分都透過境外公司來購置台灣不動產,所以管制的數據未必為真實情況,現在台灣的房地產景氣不佳,政府應當多提出利多來刺激房市,也能帶動台灣經濟。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣的不動產不必對中國大陸有太多的顧忌,因為金錢投資不動產一定是往比較有效益的地區投資,目前台灣的不動產投資獲利並不容易,台灣目前的不動產稅制也不合理,盼政府能好好地全盤檢討調整,這樣才會有益於台灣的經濟發展!

因都市更新的加持,台北市五分埔公寓每坪飆高至新台幣136萬元!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國106年1月26日經濟日報A4版記者陳美玲所撰「都更加持 五分埔公寓每坪飆136萬」的報導,在都更效益加持下,讓國內開發商願以高價出手買進整棟老公寓;據實價登錄網最新資料,台北市信義區五分埔商圈一棟舊公寓,二、三樓交易行情出現每坪成交價達新台幣136萬元,創出五分埔商圈公寓行情新高價。該交易案是在民國105年8月完成,位置就在台北市松山路176號,為一屋齡38年的舊公寓,其中二、三樓總交易價格為新台幣4,750萬元,建物移轉面積為34.92坪,換算每坪成交價約新台幣136.02萬元。     據實價登錄網資料,該案周邊公寓行情每坪成交價約新台幣56萬元起跳,因此該交易案不僅較區域行情高出142.7%,更寫下五分埔周邊公寓行情新高價。房產專家表示,該交易案位於知名的五分埔都更案中,該案都更面積高達1,722坪,實施者此次應該是從不同意戶手中購入整棟公寓,突顯開發商是著眼周邊交通便利與生活機能佳,才願意高價接手。面積高達1,722坪的五分埔都更案,是由松山路、虎林街59巷、永吉路所為城的區塊,實施者為台北遷建基地都市更新,因都更案送案報核後,又變更設計,但內政部、台北市政府都更處仍認為全案可舊案續審,全案出現爭議。民國103年間台北高等行政法院判決不同意戶勝訴,認為程序違憲,讓該案聲名大噪。       筆者認為台北市有很多地區都迫切需要都市更新,許多建商及開發商都努力整合住戶,或購置不動產來增加同意通過都市更新的比例,期望政府能加速《都市更新條例》的修正,都市更新才能有效推動,台北市也才能煥然一新。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為「都市更新」一方面可以改善市容並讓人民住的安全;同時又可擴大內需,正當台灣目前經濟不景氣的當下,政府應努力推動,才可改善人民生活並讓人民有感!

《老舊建物更新條例》送交立法院,專家學者齊籲停審!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國106年1月4日蘋果日報A10版記者陳世峰所撰「老舊建物更新條例 挨轟草率」的報導,行政院民國105年12月通過《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》草案,送交立院備審,總統蔡英文指示列為優先通過法案,卻引發外界怒批過程倉卒、條文內容草率,一旦通過恐讓都市更危險,籲政院應停止送審該案,回歸《都市更新條例》全盤檢討修正。     中華民國地政士公會全聯會榮譽理事林旺根表示,現行《建築法》八十一條已針對危險建物提出解方,行政院提出此草案卻硬是把危險建物跟三十年老屋畫上等號,且要百分之百同意才適用專法,「根本是圖利大地主跟囤房族等少數民眾。」該新法草案內容也遭學者批過於草率,政治大學第三部門研究中心研究員王章凱舉例,草案第六條訂定:「重建計畫建築高度,除因飛航安全管制外,不受建築法令、都市計畫法令建築高度之限制」,完全破壞長久以來《建築法》管控的日照權、消防安全管制門檻。     筆者認為目前新建、改建房屋早已有《建築法》及《都市更新條例》規定,政府不應疊床架屋另立新法,並且再創設相關規定也會有法條適用及法條競合的問題,更讓民眾或建商無所適從,建議仍應從《都市更新條例》修法做調整才是最好的方式。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣不是缺「法律」,而是欠缺政府的「執行力」及「公權力」的運用,「都更」就是一最明顯的例子,政府要趕緊要求「立法院」將《都市更新條例》修法通過,才是當務之急,目前民進黨已完全執政,蔡總統應要求民進黨的立法院黨團,通過《都市更新條例》的修正案,這樣才能贏得人民的掌聲!

地上權住宅貸款,財政部國產署將爭排除貸款限額!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國106年1月23日工商時報A8版記者朱漢崙所撰「地上權住宅貸款 爭排除限額」的報導,地上權住宅貸款,財政部國產署將再向金管會求救。知情人士透露,由於地上權住宅貸款本身的擔保品,僅有「建物」、不包括「土地」,因此,銀行對於地上權貸款興趣缺缺,對此,財政部國產署再思考解套之道,擬向金管會爭取將地上權的土建融或房貸,排除在《銀行法》第72條之2的計算範圍外。所謂《銀行法》第72條之2,是指包括房貸或土建融等在內的所有不動產放款,合計不得超過銀行的存款加計金融債券總量30%。       行庫高層坦言,目前各銀行的「不動產放款」,普遍都已經到達整體銀行存款比重的28%,甚至是29%,基本上都已算快要「拉警報」,因此銀行在案源上更加精挑細選,相對於一般的房貸既有建物,又有土地擔保品,地上權房貸總是「缺了一角」,只有建物,但土地所有權卻政府所有,而非借款人身上,因此銀行在所能承作之不動產放款胃納量有限的情形下,自然不會選作地上權住宅的授信。     筆者認為政府開始努力刺激不動產市場是好現象,但過去幾年政府打房已將不動產業者打的元氣大傷,當務之急,政府應當針對不動產調低其土地公告現值及房屋稅稅率,來降低不動產持有稅負才能有效刺激民眾持有不動產需求,進而提升公有土地地上權標售成功的機會。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為將公有土地活化是政府的重要政策,而活化的方法很重要的是設定地上權,並將之標售,同時政府要完善「地上權住宅」的相關配套,這樣一來公有土地地上權標售才能順利「脫標」,而不會一再「流標」,在此速請政府要務實地推政策,才不會愧對人民,「政府」加油!

政府地上權招標頻流標,金管會尋求公股行庫協助!

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國106年1月18日工商時報A4版記者朱漢崙所撰「地上權頻流標 求救公股行庫」的報導,地上權頻流標,已引起財金部會一陣恐慌,忙邀八大公股行庫助陣。知情人士透露,金管會已在兩周前召集八大公股行庫副總級以上的高層開會共商因應對策,並且由金管會政務副主委鄭貞茂親自主持會議,可說是近年來討論地上權問題陣仗最大的一次會議。金管會主委李瑞倉主委當年正是由國產局長升任為財政部次長,目前財政部國產署的官員,很多都與李瑞倉有深厚的袍澤之情,據悉,對於地上權頻頻流標,財政部國產署官員也向老長官「求救」,希望能邀金融業者助地上權貸款一臂之力,因此這場跨部會議的召開,亦與李瑞倉主委在背後的力挺相關。     我國財金高層表示,2年多前雖然已經開放地上權在房貸的階段可作切割,讓行庫在受理房貸時,作為貸款的擔保,但畢竟地上權不比真正的所有權,仍有年限上的限制,不過對此,財政部國產署已放寬地上權的年限,從50年再延至70年,讓銀行的貸款期間,不致會超過地上權契約最後年期,已盡最大的努力。但行庫高層表示,並非行庫不願意作地上權的房貸,現在重點在於地價稅飆漲:「連具有完整所有權的「非地上權」建案都買氣低迷,更何況是地上權的建案,這種情況下,建商自然不願出手競標地上權。政府要想避免一再流標,關鍵還是地價稅。       筆者認為地上權招標案頻流標,最大原因出自於經濟不振及政府強力打房,除了不動產持有稅負大幅提升外,也讓不動產開發商看不見未來。政府當務之急,應當檢討不動產持有稅負,而非一昧尋求金融機關寬鬆的放款,唯有刺激建商的需求,才能有效將地上權標案順利標售。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為房屋稅、地價稅近年來民粹的風潮下,大幅調漲,相當不合理,還自詡是合乎居住正義,政府應合理調降,降低人民的持有稅負,才不會讓人民有政府搜刮人民財富的不好印象!