永遠自然 ─ 李永然律師部落格

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國106年4月25日聯合晚報A4版周佑政記者所撰「老屋重建 享房屋稅減半12年」的報導，為加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物重建，立法院三讀修正通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，經評估安全性需拆除重建的30年以上老屋，5年內申請重建，房屋稅及地價稅最多可減半徵收12年；3年內申請重建，還能額外獲得建築基地基準容積10%獎勵。該條例明定，重建適用對象分三大類，經建築物主管機關依建築法規、災防法規，通知限期拆除、強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者；經結構安全性能評估結果未達最低標準；屋齡30年以上、經結構安全性能評估結果，建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置升降設備者。     另外該條例還明定，危險老舊建築申請重建，政府將提供容積獎勵，但不得超過該建築基地1.3倍的基準容積，或建築基地1.15倍的原建築容積；且於上開條例施行3年內申請重建，政府再加碼，能額外獲得基地基準容積10%獎勵；建蔽率及建築物高度，則授權地方政府酌予放寬。而且為了加速老屋重建速度，十年內申請重建者，須在民國116年5月31日前提出重建申請計畫；而未提出重建計畫，則將不能享有各項獎勵優惠。     筆者認為該條例此次立法通過後，應會增加都市更新申請的案件，只要能符合該條例所定的老舊房屋，除了可以增加容積率及建蔽率優惠，並且可以享用房屋稅及地價稅減徵之優惠；但還是一個老問題，在《都市更新條例》尚未修正通過前，這些事前與事後的優惠，現在可能只能看的到卻吃不到，在政府尚未解決都市更新參與人數比率問題，談獎勵筆者認為恐仍尚嫌過早。     永然聯合法律事務所李永然律師認為目前政府想加速推動老屋重建，藉以保障之「居住權」的用心是可以理解的，此一條例的立法通過，如能再配合《都市更新條例》的修正，將更能發揮作用，政府加油！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國106年4月19日經濟日報A2版宋健生、林政鋒、李珣瑛記者所撰「彰化房屋稅凍漲 中桃擬跟進」的報導，民國106年房屋稅即將開徵，彰化縣長魏明谷宣布，未來三年內將全面凍漲房屋稅，他強調，彰化縣不但不調漲房屋稅的縣市，也是全國房屋稅最低的縣市。彰化縣「開第一槍」宣布凍漲房屋稅後，包括台中市、桃園市也傾向不調漲房屋稅，高雄市也傾向僅調整地段率，房屋標準單價則變動不大；屏東縣則在民國106年起調高房屋稅，但僅針對新屋。     據了解，台中市長林佳龍稍早在市府主管會報中，特別強調要「將心比心、苦民所苦」，相關人士研判，台中市未來三年的房屋稅也可能傾向不調漲。桃園市地方稅務局局長林延文表示，桃園市目前也傾向於不調漲房屋稅標準單價，除非特殊地段，如高汙染及噪音地段，考量小幅調整。高雄市稅捐稽徵處則透露，房屋標準單價考量三年前已調漲過，民國106年可能傾向調整地段率，房屋標準單價則變動不大。屏東縣則在民國106年起僅針對新屋調高房屋稅，以前一年新建房屋數量計算，只有約1,200戶受影響。     筆者認為過去政府過於用力打房，不斷地用調高稅率或調升稅基的方式來增加不動產的持有稅或移轉稅，現在各地方政府發現再這樣下去不僅影響不動產交易市場，甚至會抑制當地經濟成長；所以各縣市首長開始針對過去的稅制開始採取較為寬鬆方式，希望此舉能讓台灣的房市交易量回溫。     永然聯合法律事務所李永然律師認同彰化縣政府的務實作法，不過對於持有稅之「重災區」的台北市，目前仍未有積極作為是相當不妥的，固然現在不合理的房屋稅是民國103年間郝前市長遺留下來的傑作，但台北市既然支持柯市長當選市長，柯市長自己調整前市長不當的市政措施，這才是有擔當的表現，柯市長加油！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國106年4月11日經濟日報A16版劉懿慧記者所撰「聰明報稅／房租收入 可扣除折舊費」的報導，房屋租賃所得計算，是以全年租金收入減除該出租房屋合理且必要損耗及費用後的餘額為租金收入「所得額」。而所謂合理且必要損耗及費用，是指房屋的折舊、修理費、房屋稅、地價稅、保險費，以及向金融機構借款購屋所支付的利息等。若是納稅義務人不逐項列舉這些費用金額，也可以選擇用租金收入的43%作為「必要費用」予以減除。而土地租賃所得的計算，是以全年租金收入，減除該出租土地當年度繳納的地價稅款的餘額為所得額，不可扣除43%必要費用。     若是租賃雙方有約定好，是由承租人（扣繳義務人）代房東履行納稅義務，或代房東支付租賃財產的修理費或擴建費，甚至其他債務，則承租人所支付的代價，與支付現金租金的性質完全相同，房東在申報租金收入時，應該要包含承租人幫房東繳的稅作為「收入」。另外，依《全民健保扣取及繳納補充保費辦法》規定，承租人給付租金時，單次給付金額達新台幣2萬元，應按規定的補充保險費率1.91%扣取補充保險費，作為收入，安永會計師事務所楊建華會計師說，承租戶為「法人」時，房東就需注意。而個人若將財產借與他人供營業或執行業務使用，即使是無償的，仍應依照當地一般租金行情計算租賃收入。     筆者認為房東在出租房屋，假若與承租人間屬於消費關係時，除須注意申報「所得稅」外，也尚須注意民國106年1月1日生效的《房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，亦即出租方符合《消費者保護法》所規範之對象，一定要多加留意，以免產生不必要的糾紛。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為國稅局近年來很用心查稅，而且比過去嚴苛，出租人在「租賃所得」的申報務必遵守規定，如有節稅的必要時，一定要請教專家，採用「合法」的方法！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國106年4月11日工商時報A17版呂雪彗記者所撰「房東委租每年最高省稅11,568元」的報導，行政、立法協調會針對《租賃住宅市場發展條例》草案達成共識，未來租賃市場將走向專業化，委託專業服務業經營出租房屋1年以上房東，月租新台幣6,000元以下免稅，新台幣6,000至2萬元可減除必要費用53％，較現行稅法所規定的43％還優惠。內政部估算，以所得稅率適用20％房東為例，月租金新台幣2萬元，每年最高可省新台幣11,568元所得稅額。     行政院發言人徐國勇表示，租賃專法共有五大重點，包括「租賃關係有保障」、「住宅租賃有幫手」、「爭議處理有調處糾紛管道」、「委託包租代管房東可享租稅優惠」；並且未來專業租賃住宅服務業，必須採「許可制」，以及「登記制」，以公司組織型態經營，業者必須繳存營業保證金，以利受害者之損害代位求償，同時要加入同業公會且須領有登記證。此外，租賃型住宅未來租約全面納入規範，必須明訂住宅租賃契約「應約定」及不「得約定事項」（例如交租時間，可否報稅等），未來房東與房客有糾紛時，可由地方不動產糾紛調處委員會處理，房東房客申請調處免繳納調處費用。     筆者認為《租賃住宅市場發展條例》草案將對台灣不動產出租產業帶來全面性的改變，政府為保障承租人及出租人權益，鼓勵將不動產租賃委由「代管業」或「包租業」來提供服務，透過此一模式也確實能為租賃雙方取得較為公平與相互保障的機制。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣近年來政府不斷地推出各種法案，但法律貴在「執行」，台灣近年來政府的想法很多，但執法較不落實，導致目前不動產業的發展不甚理想。其實立法要從寬，執法從嚴，這是「法治國」的基本精神，盼台灣能往這方面加強，才能帶動經濟的良性循環！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國106年4月3日中國時報A6版朱漢崙記者所撰「逆抵押房貸 以房養老好幫手」的報導，各大行庫競相投入「以房養老」，現在老年人想要換屋，只要善用「逆向抵押房貸」，就能以每月安老金，轉換成辦理房貸時每月還款的 老年人想要換屋，現在不用賣房子了，因為有「逆向抵押房貸」加持。老年人在居住品質、安全上最大的負擔，一半以上都與老公寓缺乏電梯設施有關。一位長年銷售醫療保單的保險業者表示，根據他多年與保戶往來的經驗，很多銀髮族的保戶於超過65歲、70歲之後，就不得不從老舊的四、五層樓公寓搬到有電梯的華廈或大樓，一方面是因為心臟疾病、另一方面是膝蓋或關節病變，但這時很多老人之所以無法順利的換屋，通常都和換屋之前必須要賣房子，才有足夠的現金來買新屋有關。     舉例來說，申請以房養老的銀髮貸款人，可以先透過手中現成的公寓，向銀行進行抵押辦理逆向抵押貸款，接下來銀行會將總貸款金額，根據借款戶所申請的20年、30年貸款年限來按月撥付給借款人固定的安老金，這筆安老金，正好可以作為這些銀髮借款戶，向銀行申辦新屋房貸的每月還款來源。銀行主管也綜合近來房市的市況指出，現在房市景氣並不好，就算要賣屋，也賣不到好價格，此時「逆向抵押房貸」可以發揮的作用更大，可讓老人家手上的不動產，不必為了換屋、非得以不理想的價格賣出，而能讓老人家繼續保有手上的不動產，讓自己的財富繼續增值。     筆者認為以房養老的房屋貸款，既能讓屋主保持房屋所有權，也能讓老年人生活費的需求得以保障，對許多老年人多了一個資金來源管道，但現在普遍由幾家大型行庫提供服務，希望能有更多銀行投入，也讓更多民眾有更多的選擇，得到更多客製化的服務。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為「以房養老」的房貸確實提供了「老年」一個不錯的選擇；日前曾處理一案，有一位老人把房子贈與「受贈人」，「受贈人」表示願扶養老人，受贈房子後只付了數個月扶養金後，就不再依約履行；於是老人反悔想撤銷贈與；由此案例，更可知老人在處理這方面問題時，要格外小心！

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國106年3月31日經濟日報A2版劉懿慧記者所撰「都更條例修法 兩路並進」的報導，立法院內政委員會近日舉辦《都市更新條例》草案」公聽會，內政部花敬群次長出席時表示，我國的都更規劃須全面翻新，但仍要分階段、分類處理，因《都市更新條例》修法案六年都推不動，勢必有更複雜的結構問題以及現實壓力。花敬群次長更明確表示，為了減少爭議，將朝兩大方向前進，一是簡化審議程序，二為容積獎勵明確化。過去容積獎勵可以得到多少，都是由都市更新審議委員會的委員，從六種獎勵項目逐一評估再給予，但要給予的獎勵比率並不一定；而未來只要符合一樣項目，就可得到固定比率的容積獎勵，予以明確化。     政大地政系張金鶚特聘教授認為，目前都更有三大問題，分別為私有財產權爭議、背後利益及政府角色界定。他表示，因都市更新背後擁有極大利益，使得大家目標已不是改善環境，而是能夠得到多少好處。政府一方面被都更相關業者及住戶要求提高容積獎勵及稅負減免，提供「蘿蔔」，一方面也不斷被要求針對不肯都更的住戶予以強制拆除，給予「棒子」，最後卻造成大家「要蘿蔔不要棒子」的現象。     筆者認為政府於立法院開始著手進行《都市更新條例》修正，是好的開始，該條例已延宕多年未修法，導致許多都更案因而停擺，希望政府能加快條例修正的腳步，讓更多民眾得以順利參與都市更新，藉以提升居住的安全及品質。

永然地政士事務所黃興國地政士     依據民國106年3月24日經濟日報A20版陳美玲記者所撰「三大重劃區鬧空城 房價腰斬」的報導，內政部營建署每年利用房屋稅籍資料，以及台電11、12月用電資料做相關統計，若平均用電度數低於60度的住宅，界定為低度使用（用電）住宅；該資料最新顯示，2015年桃園青埔重劃區五年內新屋共有4,778戶，占所有住宅類房屋數量七成左右，不過低度使用比率高達68.7%，高達3,732戶幾乎沒人住，堪稱「北台灣第一大空城」。除桃園青埔重劃區外，新北新莊副都心、桃園淡海新市鎮也是高空屋率的重劃區。2015年新莊副都心五年新屋1,833戶，52%為低度使用，亦即953戶房子高唱「空城計」。新北市淡海新市鎮2015年五年內新屋達9,719戶，有38.4%房屋低度使用，也有高達5,471戶房屋「等無人」。景文科技大學財務金融系章定煊副教授表示，三大重劃區房屋的低度（用電）使用率飆高，顯示區域市場鮮少自住客，多數是投資性買盤，以致市場出現供過於求情況，加上後續市場餘屋量龐大，未來市況令人擔憂。     筆者認為政府過去大量運用土地重劃方式開發土地，促進土地利用廣建住宅大樓，結果開發後變成無人居住的空屋；現在又急於推廣興建「社會住宅」，但卻造成該讓人住的房子沒人住，有住房需求之人確沒房子住的奇怪現象。政府在做土地重劃時應當整體規劃，考量需求，而非一昧地開發，致造成另一種浪費。     永然聯合法律事務所李永然律師也認為目前有些地區的空屋率偏高，確實是供給過剩，另外政府打房措施，尤其是提高「持有稅」，讓更多人觀望。目前政府必須努力的打拼經濟，讓更多人願意待在台灣，住房需求才會提升。另外住宅政策要好好思考不要思維僵化，其實「社會住宅」也不是只有「政府興建」一途，《住宅法》原本就有多元來源，政府必須落實，台灣才能進入良性循環！切盼就職將屆滿一年的蔡總統拿出漂亮的政績，回饋支持您的選民，台灣加油！