赴地政士公會演講

２０１０年１月１９日晚間６時３０分至９時３０分，我與事務所同仁吳任偉律師一同赴台北市地政士公會演講，題目為「地政士執行業務應注意之民、刑事與行政法律責任」。



地政士執行業務除受《地政士法》規範外，也受其他相關法律規範，從業人士自應當有明白之必要性，以保自身權益，且免爭議。







演講大綱如下：

一、前言

二、地政士與客戶間之法律關係

（一）委任契約

（二）有償的委任契約

（三）特別授權與代理權之授與

（四）不合法複委任之責任加重

三、地政士於執行業務時應盡之義務

（一）《地政士法》第2條規定：「地政士應精通專業法令及實務，並應依法誠信執行業務。」

（二）《地政士法》第17條規定：「地政士應自己處理受託事務。但經委託人同意、另有習慣或有不得已之事由者，得將業務委由其他地政士辦理。」

（三）《地政士法》第18條規定：「地政士於受託辦理業務時，應查明委託人確為登記標的物之權利人或權利關係人，並確實核對其身分後，始得接受委託。」

（四）《地政士法》第24條規定：「地政士接受委託人之有關文件，應掣給收據。地政士受委託後，非有正當事由，不得終止其契約。如須終止契約，應於十日前通知委託人，在未得委託人同意前，不得終止進行。」

（五）《地政士法》第25條規定：「地政士應置業務紀錄簿，記載受託案件辦理情形。前項紀錄簿，應至少保存十五年。」另《地政士法施行細則》第18條：「本法第25條第2項所定保存年限，自地政士將受託案件向相關機關申請之日起算。」

（六）《地政士法》第26條規定：「Ⅰ、地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。Ⅱ、地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任。」

（七）《地政士法》第27條規定：「地政士不得有下列行為：一、違反法令執行業務。二、允諾他人假藉其名義執行業務。三、以不正當方法招攬業務。四、為開業、遷移或業務範圍以外之宣傳性廣告。五、要求、期約或收受規定外之任何酬金。六、明知為不實之權利書狀、印鑑證明或其他證明文件而向登記機關申辦登記。」

（八）《地政士法》第35條：「各級地政士公會應訂立章程，造具會員名冊及職員簡歷冊，報請該管人民團體主管機關核准立案，並報所在地主管機關備查。地政士公會全國聯合會應訂定地政士倫理規範，提經會員代表大會通過後，報請中央主管機關備查。」而對此內部自我規範，地政士公會全國聯合會會員代表大會頒訂有《地政士倫理規範》，俾供地政士遵循。

四、地政士違反義務時之民事責任

（一）契約責任，即《民法》第544條：「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。」

（二）侵權行為損害賠償責任，即《民法》第184條：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」

（三）相關實務見解：

五、地政士執行業務時應注意之刑事責任

（一）詐欺罪

（二）背信罪

（三）業務侵占罪

（四）偽造文書罪

（五）重利罪

（六）損害債權罪

（七）偽證罪

六、地政士執行業務時可能涉及之行政責任

（一）法源基礎：

（二）領有開業執照未加入公會，以及未取得地政士證書或地政士證書經撤銷或廢止，而擅自以地政士為業者，兩者均是擅自以地政士為業，依法均要處罰；而立法者對於後者課以較重之罰鍰額度，而予以合理之差別待遇，與平等原則並無違背。

（三）桃園縣政府98年6月23日府地價字第0980239095號函

七、地政機關之損害賠償責任–《土地法》第68條

（一）「Ⅰ、因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。Ⅱ、前項損害賠償，不得超過受損害時之價值。」《土地法》第68條訂有明文。

（二）消滅時效：

（三）其他相關實務見解：

八、地政士資格之取得來源？

九、「桃園縣地政業務從業人員職業工會」曾開會修訂「會員執行業務收費參考表」；對此，行政院公平交易委員會認為，此係足以影響桃園地區地政業務代理服務供需之市場功能，而有《公平交易法》第14條第1項本文：「事業不得為聯合行為。」之違反：

十、房屋仲介公司不得指定地政士辦理產權移轉登記

（一）按「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核。」、「定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用。中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。」《消費者保護法》第17條、《消費者保護法施行細則》第15條分別訂有明文。

（二）次按「買賣雙方價金與條件一致時，委託人應與受託人所仲介成交之買方另行簽訂『不動產買賣契約書』，並約定由委託人及買方共同或協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續；如未約明者，由委託人指定之。」內政部依《消費者保護法》第17條規定所公告之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」之「壹、應記載事項」第8點訂有明文。

（三）承上，坊間多數不動產仲介公司製作之不動產委託銷售定型化契約均有「訂立買賣契約書時，賣方應將權狀交由本公司所指定之代書保管。」及「賣方同意售出時，應於3日內依本公司所指定之時間處所與買方另行簽訂『不動產買賣契約書』，並由本公司所指定之代書辦理產權移轉登記等相關事項，以維護交易安全。」，因上開條款違反上開「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」第8點之規定，故該契約條款應屬無效。

十一、其他案例

十二、結語