2014年7月7日 星期一

《地政士觀點.李律師點評》台北市容積銀行自民國103年7月2日起上路! 文◎永然地政士事務所黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國103年7月3日經濟日報A19版記者楊文琪所撰「以市價計算 北市容積銀行上路」報導,《台北市容積移轉審查許可自治條例》民國103年7月2日生效,之後在台北市申辦都市計畫容積移轉,都須依該自治條例規定辦理,而台北市也成為全國第一個以「市價」為計算基礎的容積代金制度的地方縣市。
台北市都市發展局總工程司高文婷表示,自治條例生效後將研究執行細節,包括如何評定容積、如何付款、成立基金專款專用於市政建設及改善環境等,且為讓目前持有容積者有時間消化,自治條例也訂有三年的緩衝期。

   北市府都發局指出,都市容積應是一種「公共財」,但過去以捐贈公共設施保留地辦理容積移轉,衍生市場資訊不透明、利益流向中間人口袋,以及取得公共設施保留地不符合都市發展需求等問題,因此,市府希望透過容積銀行制度,把移轉過程中所增額利益,回歸用於公共建設,藉此創造新舊市區雙贏。以後開發商如有增加容積需求,只需繳交代金給市府、就可核給容積,至於代金價格則由市府委託三家以上專業估價單位評定,而市府所收取的代金,則會專款專用於公共建設及興建公營住宅等用途。

    北市府運用代金制度取代民間自行容積買賣,而移轉過程的增額利潤將用於公共建設,雖然立法目的良善;但是筆者認為容積代金制度,可能會墊高建商興建成本,進而轉嫁購買的消費者,對控管房價未必有利,政府如要透過拉抬容積價格來興建「社會住宅」,這未必真能健全不動產市場。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市政府的作法相當不智,而且與民爭利。道路用地依大法官會議第400號解釋,政府應依法徵收,然政府沒錢,只好利用容積移轉代替徵收;現看業者賺錢,跳進來自己做無本生意,開起容積銀行,壟斷市場,未來必將滋生流弊。台北市政府其實應好好辦好市政業務,如萬華流鶯、龍山寺前的遊民、北市都更、西部軸線大翻轉、廣建社會住宅……等,這麼多事未完成,卻標新立異,開起容積銀行,未來將自食惡果!