2017年4月23日 星期日

申報租賃房屋所得稅,折舊費用也可以主張扣除!

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國106年4月11日經濟日報A16版劉懿慧記者所撰「聰明報稅/房租收入 可扣除折舊費」的報導,房屋租賃所得計算,是以全年租金收入減除該出租房屋合理且必要損耗及費用後的餘額為租金收入「所得額」。而所謂合理且必要損耗及費用,是指房屋的折舊、修理費、房屋稅、地價稅、保險費,以及向金融機構借款購屋所支付的利息等。若是納稅義務人不逐項列舉這些費用金額,也可以選擇用租金收入的43%作為「必要費用」予以減除。而土地租賃所得的計算,是以全年租金收入,減除該出租土地當年度繳納的地價稅款的餘額為所得額,不可扣除43%必要費用。

    若是租賃雙方有約定好,是由承租人(扣繳義務人)代房東履行納稅義務,或代房東支付租賃財產的修理費或擴建費,甚至其他債務,則承租人所支付的代價,與支付現金租金的性質完全相同,房東在申報租金收入時,應該要包含承租人幫房東繳的稅作為「收入」。另外,依《全民健保扣取及繳納補充保費辦法》規定,承租人給付租金時,單次給付金額達新台幣2萬元,應按規定的補充保險費率1.91%扣取補充保險費,作為收入,安永會計師事務所楊建華會計師說,承租戶為「法人」時,房東就需注意。而個人若將財產借與他人供營業或執行業務使用,即使是無償的,仍應依照當地一般租金行情計算租賃收入。

    筆者認為房東在出租房屋,假若與承租人間屬於消費關係時,除須注意申報「所得稅」外,也尚須注意民國106年1月1日生效的《房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項》,亦即出租方符合《消費者保護法》所規範之對象,一定要多加留意,以免產生不必要的糾紛。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為國稅局近年來很用心查稅,而且比過去嚴苛,出租人在「租賃所得」的申報務必遵守規定,如有節稅的必要時,一定要請教專家,採用「合法」的方法!