2023年9月出刊幸運雜誌160期,專文報導「《平均地權條例》修法上路,遏止投機炒作房地產,維護人民居住正義」

 文/張則君

  近來年,房價不斷高漲,已成為民怨之首,高額的房價及物價,間接促成年輕世代不婚不生的現象,對於我國未來的發展有著嚴重的影響。為了加強抑制房價的力度,政府於今年(民國112年)7月1日起,推出新修訂的《平均地權條例》,除限制「私法人」購買住宅房屋外,對於購買預售屋及新成屋,在轉讓過程當中也有所限制,甚至針對民眾檢舉炒房提供獎勵措施,希望能儘快展現打房的效果,新法上路,影響甚巨,民眾應該多加了解相關法律規範,以保障自身權益。

高房價已成民怨之首,政府需重視解決

  台灣房屋價格屢創新高,依據內政部發布今年(民國112年)第一季全國及六都房價負擔能力指標,全國房貸負擔率41.1%,房價所得比為9.72倍,台北市的房價所得比更高達15.22倍,也就是說要超過15年不吃不喝,才能在台北市買到一間房子。在現今低薪高房價的時代,想要買個安身的「家」,是何其困難的事;於是年輕世代開始覺得自己無法負擔房價,間接產生不婚不生的「躺平」心態,「少子化」的現象將嚴重影響國家未來的發展,「高房價」已然成為政府不得不面對的重大議題。

  房價高漲,除了因時間演進而自然成長外,更多是有心人投機炒作而成。尤其近幾年來,許多投資客揪團炒房,看準預售屋與新建成屋炒作空間大,利用換約哄抬牟利、散播不實資訊影響價格等亂象叢生,「私法人」又在無居住需求下,以住宅做為資產配置與投資標的,嚴重影響不動產市場交易與真正想要購屋民眾的權益,導致一般民眾無力買房,只能望屋興嘆。

  政府多年來為了引導不動產市場正常發展,防止「私法人」投資炒作,防杜虛報價格,阻斷契約轉售牟利等行為,一直著手在制定各類的打房措施,從實價登錄;提高房屋稅、地價稅;限制貸款措施,到實施「房地合一1.0」及「房地合一2.0」;開徵「囤房稅」、「囤房稅2.0」等等,目的都是希望能阻止房地產炒作,但成效不彰,房價被愈打愈高,民眾對於高房價現象已忍無可忍,為了平息民眾怒火及找回年輕人的支持,政府近期又推出升級版的打房政策——新修訂的《平均地權條例》,希望藉由此條例及相關子法上路,能成功遏止不斷上升的房價。

《平均地權條例》修正上路,五項重點打炒房

  依照內政部表示,此次《平均地權條例》修正的重點有以下五項重點:

  一、限制換約轉售:預售屋或新建成屋買賣契約,買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親,或經內政部公告的特殊情形外,不得讓與或轉售第三人;建商也不得同意或協助契約讓與或轉售,違規者均可按戶棟處罰新台幣50萬至300萬元。

  二、重罰炒作行為:明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利,或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作,都可按交易戶(棟、筆)數處罰新台幣100萬至5,000萬元,經限期改正但未改正者,並可連續處罰。

  三、建立檢舉獎金制度:民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為,可檢具證據向縣市政府檢舉,如經查證屬實,將從「實收罰鍰」中提充一定比率金額作為獎金。

  四、管制私法人購屋:增訂「私法人」購買住宅用房屋許可制規定,並限制取得後於五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

  五、解約申報登錄:預售屋買賣契約若有解約情形,建商應於30日內申報登錄;違規者將按戶棟處罰新台幣3萬至15萬元。

律師、地政士攜手解說新修訂《平均地權條例》

  永然聯合法律事務所所長李永然律師執業40多年,接觸過無數的不動產法律案件,他表示:「一般民眾對於房價高漲的原因,多歸咎於有心人的投機炒作,此次修正的《平均地權條例》明文禁止三種不動產炒作行為的態樣,即:一、以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散布『不實資訊』,影響不動產交易價格;二、與他人『通謀』或『虛偽』交易,營造不動產活絡的表象;三、自行、以他人名義或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產,且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利。這些都是揪團炒房投機客常見的炒作手法,現在有了法律規範,對於涉及炒作不動產的行為人也有相關法律責任,而且檢舉不動產炒作行為可以獲得『檢舉獎金』,希望藉此阻止炒作不動產價格。修正後的《平均地權條例》已自今年7月1日起施行,建議民眾或不動產業者(建設公司、代銷業者、仲介公司……)切勿再有炒作行為,以免遭到檢舉受罰,得不償失。」

  永然地政士聯合事務所李廷鈞地政士則說明新修正的《平均地權條例》對於預售屋實價登錄規定的改變與影響:「以往『實價登錄』在預售屋這部分,最讓人詬病的地方就是登錄的價格不及時,建商都是在取得使用執照後登記給承購戶時才把價格一次做登錄,預售屋從開始銷售到交屋往往已經過了三到五年,其價格已經不具有參考性。且預售屋銷售出去之後可以解約,甚至可以換約,也不必做實價登錄,在漫長的銷售期間,價格資訊對於消費者來說幾乎是不透明不公開,無法透過實價登錄網站查詢,失去實價登錄的意義。新修正的《平均地權條例》規定:『銷售預售屋者,應於簽訂或解除買賣契約書之日起三十日內,向直轄市、縣(市)主管機關申報登錄資訊。但委託不動產經紀業代銷者,由不動產經紀業辦理簽訂買賣契約書之申報登錄資訊。』,要求預售屋無論在「銷售出去」或是「銷售後解約」,都必須做實價登錄,藉此防堵建設公司故意利用先將預售屋銷售出去把價格登高後,再私下解約的炒作情形發生。」

捐印法律手冊普及新修正《平均地權條例》知識

  由於新修正的《平均地權條例》提高了打房的熱度,對於民眾購買房地產投資或自住的權益影響甚鉅,永然文化出版公司於民國112年7月再版的《代銷‧仲介紅不讓──代銷‧仲介業法律與行銷成功雙秘笈》一書,特別將修正後的《平均地權條例》及相關子法列入書中,進行大幅度的修訂與補充,將法規條文及實務行銷加以結合,讓民眾能夠掌握最新的法律知識。

  此外,鑑於《平均地權條例》此次修正影響不動產買賣甚鉅,永然聯合法律事務所所長李永然律師特別企劃《平均地權條例新修正法律手冊》,由永然聯合法律事務所桃園所許啟龍主任律師擔任主編、永然聯合法律事務所台北所陳宜鴻主任律師擔任副主編,聯手永然聯合法律事務所台北所陳淑芬律師、黃介南律師、翁呈瑋律師、林彥廷律師、郭佩宜律師、桃園所許淑玲律師、張雅蘋律師及高雄所吳任偉律師、朱萱諭律師及永然地政士聯合法律事務所李廷鈞經理共同執筆,解析預售屋、新成屋新制規定。手冊的內容包括:《平均地權條例》如何約束投機炒作不動產市場的行為;預售屋、新建成屋換約轉售的禁止;私法人買受住宅採「申請制」的相關規範及配套措施;檢舉獎金制度的規範;對預售屋實價登錄的規定;代銷業者、仲介業者及相關人等要注意哪些事項;得例外讓與或轉售預售屋及新建成屋的情形……等。

  《平均地權條例新修正法律手冊》由永然法律基金會捐印,民眾可透過永然文化網站了解索取方式:http://book.law119.com.tw/

  每個人都希望有個良好的住所安身立命,希望政府能展現決心,用對方法抑制房地產炒作,維護合理的房價,另外推動適宜的「社會住宅」政策,藉以保障人民的「居住權利」。




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