2025.12.24 ETtoday新聞雲雲論刊登李永然律師、曾春僑顧問專文「行政協助文書驗證 防堵不動產相關詐騙」

 

文◎李永然、曾春僑／中華人權協會名譽理事長、永然法律基金會顧問

　　近年地面師詐騙頻傳，多數案件涉及設定抵押或不動產過戶時重要文件、所有權狀等遭冒名申請，或所有權人因疏忽、受騙而在不知情下簽署具法律效力文件，凸顯房地產設定、產權過戶常因當事人對法律或流程陌生或機關程序審核存有漏洞。

　　面對這類高額價值財產的處理，建議未來或許可考慮強化跨機關合作、導入警方「行政協助」介入，將有助於降低因目前詐騙泛濫帶來的潛在危害。

　　事實上，內政部近年也已陸續推動多項防堵不動產詐騙的制度性措施，以補強既有審查機制之不足，包括：第一，隱匿第二類戶籍謄本，就住址及其他敏感個資加以遮蔽，降低不法分子蒐集資訊、鎖定標的之可能。

　　第二，推動「地籍異動即時通」服務，於不動產權利發生異動時即時通知權利人，使其得及早察覺異常並採取因應。

　　第三，指定送達處所制度，避免重要行政或登記文書遭第三人攔收，確保權利人能實際接收關鍵訊息。

　　第四，建立疑似不動產詐騙之通報機制，使登記機關於發現「高風險案件」【例如抵押權人非金融機構且為自然人，並兼具下列情形之一：抵押權設定與預告登記或信託登記連件申辦、提供擔保之不動產無任何抵押權設定、所有權人年齡六十歲以上、契約內容含有「流抵約定條款」（註1）】時，得提高審查強度並進行關懷提問，必要時得延長處理時限以利當事人審慎思考，並可製作訪談或聯繫紀錄、主動通報警政及上級機關，形成跨機關、跨區域之橫向防詐網絡。上述措施雖已逐步建構防線，但面對高度組織化的詐騙型態，仍有進一步結合警方行政協助的必要。

行政協助制度的基礎與警方角色

　　按行政協助（Administrative Assistance）係《行政程序法》所明文規範之機制，指一行政機關執行職務時，得請求他機關提供必要技術、人力或資料支援，例如：消防、稅務、環保機關向警方調閱資料或技術協助即屬之；法院進行強制執行不動產點交時請警察排除妨害，則為司法協助之例。

　　警方成為各機關首選協助對象，主因其具強制力、行動力及完整資料網絡，並透過社區警政與警勤區制度，長期累積本土化重要資訊。此一優勢也使「警方」在目前政府進行防詐的結構中，成為不可或缺之協力者。

重大房地產設定或產權移轉　導入警察查訪的可能性

　　基於警方的行動與觀察能力，「地政機關」於審核不動產買賣、設定抵押，或當事人未親自辦理相關程序之案件，綜合相關情事，依據辦案的經驗法則，若仍認有疑慮時，可考慮通報警方查訪，此舉類似金融機構察覺臨櫃匯款疑似詐騙時，通報警方到場協助之作法。

　　警方登門訪查不動產所有權人、債務人或相關權益人，不僅能確認當事人是否真正了解不動產產權異動的內容，更可透過言語與行為觀察，迅速辨識其「精神識別能力」狀態或是否失智或遭受「脅迫」。一旦發現異常，警方可立即通報相關單位，或運用情報諮詢蒐集更多資料，以降低詐團的詐騙成功率；同時，此舉對從事詐騙不法分子也具嚇阻效果。

各種行政協助誘因的建立

　　針對行政協助是否應給付費用？實務上已有諸多前例可循。例如：法院於不動產點交或拆除無權占用的地上物等執行過程中，常以差旅費形式核發部分執行費用予協助員警；疫情期間，中央與地方政府也發放加班費及防疫津貼。

　　若能透過明確規費、獎金、功獎、積分或其他誘因制度，支持行政協助，不僅提升警方參與意願，更可補償其額外人力與時間成本。相較詐騙造成的鉅額資產損失及社會成本，此舉屬低投入、高效益，對政府與民眾均極具價值。

不信任社會中以小成本換取安全

　　台灣社會結構轉變導致人際互動與信任度下滑，「低信任社會」因人際關係尚未達到人們的信任水準，會對所有形式經濟活動，直接推升交易成本（註2）。

　　但以微幅增加的交易成本，換取重大詐欺風險大幅降低，透過制度化跨機關協作保障高額財產交易安全，已成為必要且合理的選擇。

　　故筆者建議政府相關當局，在能考量目前不動產詐騙手法日益精進之際，引入警方行政協助作為額外防線，將使整體制度更健全，並有效保障民眾不動產的核心財產權益。

註1： 所謂「流抵契約」，即依《民法》第873條之1第1項規定，約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人；此種「流抵約定」，須經「登記」，才可以對抗第三人。

註2： 參見 Janet Attwood, Chris Attwood 合著，劉佳昕譯訂：喚醒原動力的熱情測試，頁286、287，2024年8月初版一刷，采實文化事業股份有限公司出版發行。

文章連結：行政協助文書驗證　防堵不動產相關詐騙

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