赴台北市建築開發商業同業公會演講

2011年4月15日，我前往台北市建築開發商業同業公會演講，主題為「建商對預售屋新制應有的認識與因應」。



預售屋新制的施行，對於建商及欲買賣房產的民眾而言，是相當受關注的議題。在這場演講中，約有5百多人與會聆聽，現場提問也非常熱烈！







演講大綱如下：

壹、對預售屋新制的規範，應了解的重點有哪些？

一、《消費者保護法》對「定型化契約」的規範

（一）定型化契約之定義

（二）《民法》關於定型化契約之規定

（三）《消費者保護法》關於消費者保護之其他規定

二、契約「審閱權」

三、購買預售房屋時，要注意「廣告」

四、預售屋買賣要注意房地面積

（一）名詞定義

（二）《預售屋買賣定型化契約應記載事項》新版本於第四點規定「房地出售面積及認定標準」，其將土地、房屋面積分列。

（三）房地面積有誤差之找補規定

五、「共有部分項目、總面積及面積分配比例計算與地下層、屋頂」及「法定空地之使用方式及權屬」

六、契約總價

七、購買預售屋，須注意「完工期限」與「交屋期限」

八、購買預售屋，買受人於何時始可向出賣人主張「物的瑕疪」擔保責任？

九、公設有瑕疵，該如何解決？

十、貸款約定

十一、違約之處罰

貳、預售屋買賣定型化契約不得記載事項

一、不得約定廣告僅供參考。

二、出售標的不得包括未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。

三、不得使用未經明確定義之「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞。

四、不得約定買方須繳回原買賣契約書。

五、不得約定請求超過《民法》第二百零五條所訂百分之二十年利率之利息。

六、不得為其他違反法律強制或禁止規定之約定。

七、附屬建物除陽臺外，其餘項目不得計入買賣價格註2。

參、預售屋買賣糾紛之預防—以「履約保證機制」為例

一、《預售屋買賣定型化契約應記載事項》第7之1點「履約保證機制」

二、《預售屋買賣定型化契約應記載事項履約保證機制補充規定》

三、保障消費者購買預售屋權益，自民國100年5月1日起將實施「預售屋履約保證機制」

肆、建築開發業者銷售預售屋過程中可能涉及違反《公平交易法》之欺罔或顯失公平行為註4：

一、足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為之規範

二、足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為態樣

三、違反《公平交易法》相關規定之罰則與法律責任

四、不屬於《公平交易法》規範範疇之交易糾紛案件類型

伍、結語。

◎現場人士提出約23個問題，茲列舉8題如下：

1.建商已完成公設，但管委會提出合約以外的要求，不做點交，建商如何自保？

2.5/1新制中，雨遮不計價，本案跨年預售如何公平處理？

3.建商與都市更新地主所簽定由建商擬定之「都市更新合作開發契約」，此是否為定型化契約？是否受公平交易法之規範？是否受消費者保護法之規範？

4.1樓庭院是否可列入「約定專用部分」？該約定是否需經所有住戶同意或由建設公司與買方單獨約定即可？

5.5/1前某甲向建商買預售屋且簽約完成，5/1後某甲轉某乙，要換約，仍採舊制否？

6.在預售屋買賣契約有特別約定「店面寬至少xx公尺」，蓋好後少於約定，這是物之瑕疵擔保還是不完全約付？若買受人移轉後死亡，是房屋繼受人還是原買受人的繼承可向建商主張？

7.建商常遇到管委會遲不點交之困擾，如何在管理規約草約中規範，得在xx天後不點交公設，視為點交？

8.民法物之瑕疵擔保是否屬強制禁止規定？可否特約排除？